Обзор рынка жилой недвижимости Минска за декабрь 2014 года

Конец 2014 года вторичный рынок жилья Минска встретил ростом покупательской активности. По сравнению с ноябрем число сделок купли-продажи квартир выросло на 13% и в четвертый раз за год превысило показатель в 1000 совершенных сделок за месяц.

Таким образом, благодаря очень активному II полугодию, общий спрос на вторичном рынке в 2014 году оказался лишь на 0,7% ниже предыдущего, а ведь именно 2013 год является лидером последнего десятилетия по количеству совершенных сделок.

На декабрь традиционно приходится закрытие многих цепочек сделок, которые начали собираться еще осенью. Другой «сезонный атрибут» — снижение объема предложения в преддверии праздников. По сравнению с ноябрем число выставленных на продажу квартир сократилось на 2,8%.

* данные по числу совершенных сделок купли-продажи в ноябре были уточнены. Скорректированная средняя цена сделки выросла на 1 $/м².

Декабрьская статистика продаж показывает очень высокий интерес у покупателей к современному жилью, построенному за последние 3 года. Доля продаж в этом сегменте достигла с начала года своего максимума.

Во второй половине месяца ряд застройщиков продолжил продавать квартиры по курсу Нацбанка, в то время как курс покупки валюты банками был выше. Подобный прецедент позволил гражданам инвестировать рубли в покупку/строительство нового жилья с ощутимой выгодой. Специалисты и эксперты рынка отмечали, что этой возможностью воспользовались многие, повышенным спросом пользовались близкие к завершению объекты.

Немногим более 30 квартир, реализованных застройщиками путем заключения договоров купли-продажи после 19 декабря, стоили покупателям заметно меньшую сумму в долларовом эквиваленте, чем если бы сделка совершалась в начале месяца. Тем не менее, ввиду малого числа таких квартир, на средней цене реальных сделок в декабре это отразилось незначительно.

В декабре существенно вырос интерес покупателей к 3- и 4-комнатным квартирам. Совокупное число совершенных сделок по этим сегментам было максимальным в 2014 году. Последний раз такое количество проданных за месяц 3-коматных квартир наблюдалось в декабре 2012 года.

Еще один фактор, который нашел отражение в средней цене сделки декабря — рост спроса на квартиры в шаговой доступности от метро. По сравнению с ноябрем их количество возросло почти на 35%. Во всех без исключения районах столицы число сделок увеличилось. Лидерами в этом отношении стали Московский (+20%), Советский (+29%) и Партизанский районы (+38%).

Активизация спроса на жилье повышенной комфортности в декабре практически полностью нивелировала общее снижение цен на квартиры стандартных потребительских качеств. Особенно характерно это для сегмента 4-комнатных квартир, где, благодаря росту доли дорогих объектов, средняя цена сделки увеличилась более чем на 100 $/м². Если бы структура спроса осталась такой же, как в ноябре, общее изменение средней цены реальных сделок стало бы более существенным. Тем не менее, она все равно опустилась до минимального в 2014 году показателя.

Средние цены (м²) квартир по результатам сделок купли-продажи в декабре составили:

• 1-комнатные квартиры — 1771 $/м² (+0,3% за месяц);
• 2-комнатные квартиры — 1609 $/м² (+0,3%);
• 3-комнатные квартиры — 1541 $/м² (-1,7%);
• 4-комнатные квартиры — 1553 $/м² (+8,4%).

Изменение средних цен предложения было более показательным. Общий городской индекс второй месяц кряду снижается на 0,6% и, судя по последним январским данным, эта тенденция набирает обороты в новом году. Активнее других снижали цены в декабре продавцы 1-комнатных квартир (-0,9%), а средняя цена предложения 4-комнатных квартир снизилась сразу на 1,4%.

Предложение на рынке постепенно расслаивается. Качественное современное жилье, благодаря обострившемуся на него спросу в последние месяцы, по сравнению с началом года выставляется в среднем на 1−2% дороже, в то время как хрущевки и брежневки за тот же период потеряли в цене в среднем 5−6%.

Несмотря на относительно стабильную динамику цен на протяжении года, в разных частях столицы ситуация развивалась по собственному сценарию. С общим «плюсом» закончили 2014 год три микрорайона вдоль проспекта Дзержинского: Грушевка, Брилевичи и Михалово. Главную роль сыграло заметное улучшение транспортной инфраструктуры в этой части города. Также рост цен по результатам года отмечен в Новинках и Веснянке, в районе Привокзальной площади и улицы Гикало.

Отрицательные изменения цен были характерны для основной массы столичных микрорайонов и все же наибольшую скидку по сравнению с началом года (от 8 до 9%) продавцы делали на квартиры в районе улиц Макаенка, Калинина, Серова и в микрорайоне Красный Бор.

В 2014 году негативная динамика была характерна для всего восточноевропейского региона, однако минская недвижимость оказалась наиболее стойкой к снижению цен на жилье. Корректировка в 3,1% за 12 месяцев не идет ни в какое сравнение с показателями крупных российских городов, где долларовые цены в буквальном смысле обвалились. В результате, цены на квартиры в Минске практически сравнялись с Санкт-Петербургом, а отношение с Москвой достигло исторического показателя 2 к 1. Снижение цен на квартиры в Киеве составило с начала года 13,2%, в Вильнюсе и Риге 6−7%. В последнем случае причина кроется в постепенном ослаблении курса евро на протяжении последних 8 месяцев.