Минская вторичка: какие цены ожидаем в новом 2017 году?

— Уходящий год был достаточно сложным для рынка, хоть и ожидаемо. Еще в начале года мы говорили об этом. Экономическая ситуация в Беларуси, а главным образом в России, не позволяла нам смотреть с оптимизмом в будущее. Так все и случилось, — говорит Николай Простолупов, директор АН «БелЦТН».

Специалист обращает внимание на то, что по сравнению с 2015 годом в текущем году количество сделок выросло. Это было несколько удивительно. По мнению Простолупова, это произошло за счет сформировавшегося в прошлом году большого отложенного спроса.

— В 2015 году возникло много проблем. Все предполагали, что выход из ситуации будет найден. Но жесткая монетарная политика государства, которая продолжалась в текущем году, убедила граждан, что ожидать в скором времени улучшения ситуации не стоит. Поэтому люди стали решать свои жилищные вопросы, — добавляет директор АН «БелЦТН».

— 2016 год стал для многих годом ожидания. Кто-то надеялся, что цены стабилизируются, кто-то — что пойдут вверх, ну, а кто-то — что они упадут еще больше. Для кого-то эти ожидания оправдались, для кого-то — нет, — дополняет своего коллегу Анатолий Звездин, заместитель директора АН «Мольнар». — Но самое интересное, что произошло — это никем не прогнозируемый всплеск покупательской активности и сделок весной и в начале лета. Покупатели увидели, что цены достигли какого-то приемлемого для них психологического уровня, который достиг порядка $ 1000/кв.м. Активность была невероятная, ее никто не мог спрогнозировать.

После того, как на рынке раскупили все самые дешевые квартиры, он вошел в свое привычное русло. Хотя летом был отмечен рост цен предложения. «Но я понимаю, что это просто была магия цифр и не более того», — уточняет Звездин.

По мнению специалиста, все остальные тенденции были ожидаемые. Осенью активность на рынке стала снижаться, а вместе с ней и цены. Продавцы, которые сейчас не хотят продавать жилые помещения по ценам, близким к рыночным, либо уходят с рынка, либо все-таки идут на какое-то снижение цен.

— По количеству сделок 2016 год стал самым рекордным и захватывающим. Весна очень сильно удивила притоком большого количества покупателей, в том числе региональных. Примечательно, что покупатели из регионов не были участниками цепочек. Они ничего не продавали в Минске и не покупали что-то взамен. Но благодаря им начиналось очень много цепочек. Жители регионов помогли увеличить количество сделок примерно на 25%, чем их могло бы быть по итогам года, — говорит Павел Астапеня, директор АН «Эксперт».

Падение цен должно было бы быть большим?

Николай Простолупов акцентирует внимание на том, в целом за год падение цен на минской вторичке должно было бы быть даже чуть больше, чем оно произошло в пределах 10−12%, особенно по новостройкам.

— На рынке остается большое количество нереализованных новых квартир. Если собственники жилых помещений на вторичке могут ждать 2−4 месяца и даже полгода, то у застройщиков происходит вымывание оборотных средств. Поэтому было мнение, что цены на новостройки просядут больше. Да, на рынке есть достаточно предложений новостроек по $ 900/кв.м и $ 950/кв.м. Но эти цены не стали массовыми, — дополняет Простолупов. — Радует, что застройщики проводят акции. Но вместо этого они могли бы изначально выставлять квартиры на продажу по ценам, адекватным состоянию экономики и доходам населения. Тогда бы и продажи шли плавно.

Хорошая эта тенденция падения цен или плохая?

— Для кого-то она хорошая, для кого-то — трагичная. Но она правильная. Реальные доходы населения должны соответствовать и реальным ценам на недвижимость. Сегодня мы видим еще достаточно большой разрыв по этим показателям. Цены на жилье не соответствуют реалиям экономики и доходам населения. Они завышены. Поэтому движение вниз — это правильное направление, — отвечает на вопрос Простолупов. — Если бы покупатели увидели, что цены, допустим, в январе или феврале сразу упали на 20%, они, конечно, радовались бы. Что хорошего в том, если они будут падать медленно, а не сразу на 20%? Но для продавцов недвижимости — это, конечно, беда.

— Оправдался мой оптимистический прогноз, который я давал в начале 2016 года. Согласно ему цены должны были упасть к концу года на 10%, до $ 1190/кв.м. Сегодня мы видим, что средняя цена предложения составила $ 1193/кв.м, — говорит директор АН «Эксперт». — По пессимистическому сценарию экономика и рынок не развивались.

Станет ли 2017 год прототипом 2016?

— В 2017 году резких изменений на рынке не предвидится. Впрочем, как и больших изменений в экономике: ни реформ, ни катаклизмов, ни запретов. Думаю, что будет сохраняться тенденция 2016 года. Новых рекордов по количеству сделок на вторичке однозначно не будет, — говорит директор АН «БелЦТН».

Свое мнение он подтверждает тем, что в новом году будут по-прежнему действовать санкции против России. Экономика этой страны будет испытывать и дальше достаточно большие проблемы. Поскольку в Беларуси экономика не самостоятельная, ожидать улучшений в нашей стране не стоит.

— До лета будущего года новый президент США не отменит санкции в отношении России. Летом, возможно, произойдет какое-то послабление со стороны США, а вслед и Европы, и в Россию станут поступать какие-то дешевые деньги. Часть из них может попасть и на белорусский стол, — высказывает предположение Простолупов. — Очень может быть, что с лета начнется какое-то оживление белорусской экономики. До этого времени ждать нечего. Мы будем наблюдать дальнейшее падение цен. К середине года оно может составить порядка 7%. Наиболее ощутимой отрицательной динамики стоит ждать в феврале — апреле.

— Думаю, что 2017 год, к сожалению, не будет таким урожайным на сделки, как 2016-й. Но существенного их снижения я тоже не ожидаю. Думаю, что количество сделок в новом году по отношению к текущему году упадет как минимум на 10%, — высказывает свою точку зрения Астапеня. — В следующем году региональные покупатели тоже будут присутствовать на минском рынке, но такого большого влияния, как в этом году, на него уже не будут оказывать.

Со своей стороны Анатолий Звездин говорит о том, что причина падения цен понятная и лежит на поверхности. Экономическая ситуация в стране такова, что надеяться завтра на активность покупателей, которая будет связана с получением больших доходов, не приходится. Все закономерно. Цены не должны расти, когда нет экономически обоснованного спроса. Они и не растут.

— Думаю, что в 2017 году тенденция падения цен продолжится. Активность покупателей будет не такая большая, соразмерная той, какую мы наблюдали осенью текущего года. Цены могут притормаживать. В какие-то периоды статистика будет показывать зеленый свет. Но это все можно будет списать на статистическую погрешность, — высказывает свою точку зрения специалист.

Анатолий Звездин не стал называть конкретных цифр падения цен. Он сослался на то, что сегодня на экономику как никогда сильно влияет политика, поэтому прогнозировать очень сложно.

— Быстро меняющийся вокруг нас мир может преподнести свои непредсказуемые «сюрпризы». Но мне кажется, что падать так, как падаем мы, долго и медленно, — это слишком мучительно. Лучше один раз сильно упасть, чтобы потом встать, отряхнуться и пойти дальше, — высказывает свою точку зрения Звездин.

Специалист говорит о том, что пока в Беларуси не видно процессов реформирования экономики.

— Если ничего не делать, то экономика так и будет медленно деградировать. Ее могут оживить какие-то положительные внешние процессы. На внутренние ресурсы надеяться бесполезно, — уточняет Анатолий. — Как оказалось, мы очень сильно зависим от цен на нефть. Если они быстро начнут расти, то экономическая ситуация в России будет улучшаться, а вслед за ней немного и в Беларуси. Соответственно через какое-то время это отразится и на рынке недвижимости.

По мнению Павла Астапени, в 2017 году ситуация на рынке будет напрямую зависеть от общей ситуации в экономике. Поэтому рынок может развиваться опять по двум сценариям.

— Если мы будем наблюдать и впредь вялотекущие процессы в экономике, которые мы видим сегодня, то по итогам 2017 года будем иметь те же минус 10% от уровня сегодняшних цен предложения. Ориентировочная цена к концу 2017 года составит $ 1070 за «квадрат», — высказывает свою точку зрения Павел.

Вернется ли когда-нибудь рынок к $ 2000 за квадрат?

— Вернуться к этой цифре естественным путем мы уже не сможем. Я не вижу внутренних экономических предпосылок для этого. $ 2000/кв.м мы не достигнем и к 2020 году. Никогда уже не будет этой цифры, — говорит Анатолий Звездин.

По его мнению, то золотое время безвозвратно ушло. Чтобы вернуться к $ 2000 за «квадрат», в мире должно произойти что-то сверхординарное.

— Мы слишком маленькая страна, чтобы генерировать такие процессы. Беларусь очень зависима от внешних рынков, и в первую очередь российского. Там пока тоже ничего хорошего не происходит, — резюмирует Звездин.

Справочно.

По данным НКА на 28 декабря 2016 года в текущем году в Минске совершено 14 578 сделок с квартирами.

Другие годы

2015 — 13 117

2014 — 13 041

2013 — 13 781

2012 — 12 784

2011 — 10 440

2010 — 10 160

2009 — 11 100

2008 — 10 549

2007 — 9 603

2006 — 12 030

2005 — 11 751

2004 — 11 790

2003 — 12 381

2002 — 11 110

2001 — 12 431

2000 — 10 729

Купить квартиру в Минске недорого можно вместе с Realt.by