Кондоминиум по-белорусски: как появились и как работают товарищества собственников

И таких нюансов еще очень много. Здесь, в первую очередь, важна культура населения, которая в сфере управления недвижимостью, к сожалению, пока «хромает». И причин тому много: дешевые коммунальные услуги, оставшиеся еще с советских времен; ЖЭС, который обслуживает всех по усредненным нормам и, наконец, абсолютное неумение и нежелание договариваться.

Хотелось бы уточнить: застройщик должен создать товарищество собственников еще до того, как эти собственники появились?

— К сожалению, в данном случае имеет место небольшой юридический казус. С одной стороны, Постановление Совета Министров обязывает создавать товарищества еще до ввода дома в эксплуатацию, а с другой — закон о совместном домовладении четко прописывает, что товарищество может появиться только при наличии двух или более собственников недвижимости. На практике регистрация товарищества застройщиком считается законной. Данное обстоятельство надо просто принимать как данность.

И, по моему мнению, здесь интересы дольщиков не слишком ущемлены. Если строительная компания дорожит своей репутацией, товарищество будет создано качественно и с соблюдением всех норм. Это нисколько не ухудшит его работу в дальнейшем.

В моей практике есть вообще уникальный случай, когда товарищество собственников было создано потенциальными дольщиками объекта, когда тот еще не был сдан в эксплуатацию. Все дело в том, что строительство задерживалось, и люди надеялись таким образом повлиять на строительную компанию. Что интересно, исполком это товарищество зарегистрировал.

Регулируется ли деятельность товариществ законодательством? Кому они подчиняются?

— До недавнего времени основным нормативным актом в этой сфере являлся Закон Республики Беларусь «О совместном домовладении», который был принят еще в 1998 году, — рассказал журналисту портала Realt.by Сергей Калиновский. — Почти одновременно с ним были утверждены типовой устав и учредительный договор. С тех пор в Беларуси изменилось многое. Тогда страна фактически еще только обретала свою самостоятельность и, соответственно, социально-экономическая ситуация была совершенно другой.

А вот вышеназванные нормативные документы с тех пор практически не изменились. Естественно, что такая «закостенелость» отдельных норм приводила к появлению большого количества вопросов и недопониманий среди населения.

Очень надеюсь, что обновление данной системы произойдет со вступлением в силу нового Жилищного кодекса Республики Беларусь. А произойдет это уже меньше, чем через месяц — 02.03.2013. Здесь товариществам собственников посвящена целая глава.

Остается только внедрить и освоить все эти новые нормы. Чтобы через 2−3 года, когда наработается определенная практика, выработать определенные разъяснения к этим нормативным актам. Ведь самое главное — определить четкие и прозрачные правила «игры», которые будут понятны абсолютно любому человеку. Потому что вопросы, связанные с жильем, так или иначе, касаются абсолютно всех.

Кроме того, не так давно появился Указ Президента Республики Беларусь № 538 от 14 октября 2010 года «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков». Этим Указом увеличивается контроль государства за товариществами, и я считаю, что это правильно. Потому что споры внутри товариществ иногда полностью парализуют их работу. А таких «споров» и конфликтов в последнее время стало слишком много.

В соответствии с Указом № 538 местные исполкомы должны осуществлять координацию и контроль деятельности товариществ собственников и организаций девелоперов. Одним из пунктов такого «контроля» является, например, согласование кандидатуры председателя товарищества и урегулирование любых спорных ситуаций, возникающих внутри организации. Как раз для этого исполкому предоставлено право на созыв внеочередных собраний товариществ. Но здесь важно понимать, что исполнительная власть должна быть посредником между конфликтующими сторонами и ни в коем случае не диктовать свои условия. Потому что товарищество — это частно-правовые отношения, и вмешательство государства в этом случае должно быть регулирующим, но не указующим.

Как избирается председатель товариществ? В каких случаях его можно переизбрать?

— Указ № 538 не только обязывает согласовывать кандидатуру председателя в исполкоме, но и вводит четкие квалификационные требования к соискателю данной должности. Например, наличие юридического или экономического образования и профессиональных навыков в данной сфере. Эти требования не жесткие — небольшая свобода для «маневра» все равно есть. Но данные меры позволяют «на корню» пресечь попытки «прихватизации» должности председателя правления лицами, которые преследуют свои корыстные цели.

Председатель, как и любой руководитель, отвечает за деятельность всей организации в целом. А чтобы наладить работу, нужно внимательно следить за всеми процессами внутри товарищества и направлять их в нужное русло. Один из самых сложных вопросов — это, конечно, финансы. Ведь часто даже значительные суммы утекают «в никуда», не принося пользы общему делу. А именно руководитель должен распределять средства на капитальный ремонт дома, строительство детских площадок или парковок.

При этом председатель подотчетен общему собранию собственников. И если на этом собрании большинством голосов будет решено переизбрать руководителя предприятия, то ему останется только подчиниться.

Может ли председатель товарищества подать в суд на жильцов, которые не убирают за своими питомцами? В каких еще случаях можно ожидать иска в суд?

— Условно «наказующая» деятельность товарищества осуществляется в двух плоскостях. Первая — экономическая. Она подразумевает под собой контроль за «неплательщиками» коммунальных услуг или членских взносов и «вредителями» общего имущества. И в том, и в другом случае товарищество в лице председателя может подать иск в суд на таких жильцов.

Вторая плоскость — административно-правовая. Как раз сюда относится содержание домашних животных. И здесь председатель не имеет должных полномочий контроля. В Беларуси существуют специальные правила по содержанию домашних собак и кошек, утвержденные постановлением Совета Министров Республики Беларусь № 834 от 4 июня 2001 года, где прямо сказано, что «владельцы собак, кошек обязаны строго выполнять санитарно-гигиенические правила и нормы их содержания, обеспечивать безопасность людей, не допускать загрязнения этими животными общедоступных мест». Ответственность за невыполнение этого закона предусмотрена административная, т. е. штраф.