Итоги 2012 года на рынке жилой недвижимости Минска. Хронология роста.

Последние несколько лет рынок недвижимости испытывал не лучшие времена. За исключением непродолжительных локальных всплесков, цены на квартиры в Минске падали весь посткризисный период. В 2012 год мы вступили с невысоким покупательским спросом и негативной динамикой по ценам как на первичном, так и на вторичном рынке. Прогнозы экспертов были скептическими и большинство склонялось к тому, что стоимость «квадрата» будет незначительно колебаться на протяжении всего года.

Данные прогнозы оправдывали себя всю первую половину 2012 года. Ее сложно было назвать богатой на события: цены предложения колебались в очень узком диапазоне, а аналогичные показатели по реальным сделкам росли лишь на фоне незначительной активизации спроса. Показательным выглядит тот факт, что за первые 4 месяца средняя цена предложения вообще практически не изменилась и лишь с началом сезона отпусков и ослаблением покупательской активности стала проседать, достигнув 5-летнего минимума с отметкой в 1283 $/м² по предлагаемым объектам и 1236 $/м²по реально совершенным сделкам купли-продажи.

Ситуация кардинальным образом изменилась во втором полугодии. Перелом наступил в июле, когда при обычных для этого периода спросе и предложении средние цены совершенных сделок выросли на 2,8%. И, несмотря на их отрицательную корректировку в августе, продавцы уже не снижали цены. Более того, весь третий квартал 2012 года темпы роста цен только набирали обороты, прибавив за июль-сентябрь 20−25 долларов за каждый квадрат.

Последние три месяца 2012 года напоминали времена «Золотого периода» на рынке минской недвижимости — 2007−2008гг., когда цены на квартиры росли чуть ли не каждую неделю. Рост средних цен предложения в октябре составил 1,0%, в ноябре 1,7%, а в декабре и вовсе рекордные 2,1%. Таким образом, за эти три месяца цены на квадратный метр минских квартир вырос на 55−65 $.

Цены на новостройки в Минске были подвержены большим месячным колебаниям, однако общий тренд совпадал с динамикой на вторичном рынке. Так, если в первом квартале 2012 года средняя цена снизилась на 1,0% до уровня 1165 $/м², то следующие 9 месяцев падение сменилось ростом. Максимальное увеличение было зафиксировано в четвертом квартале, когда цены выросли на 3,5% и достигли отметки в 1260 $/м². Совокупный годовой рост цен на новостройки оказался даже выше, чем на вторичном рынке — +6,4%.

Особый вклад в подобную ситуацию принадлежит покупателям, чья активизация в осенне-зимний период поспособствовала росту аппетитов среди продавцов. Спрос на минские квартиры в первой половине года был ниже среднего и по сравнению с аналогичным периодом 2011 года упал на 11,5%. Однако, уже в третьем квартале, который традиционно считается наименее продуктивным ввиду отпускного сезона, было продано без малого 2500 квартир, что на 22,4% больше аналогичного периода годом ранее.

Активизация спроса достигла своего апогея в 4 квартале, когда в Минске ежемесячно продавали более 1000 квартир, что само по себе является крайне редким событием. Не смутила покупателей и предновогодняя суета — в декабре было совершено порядка 1300 сделок купли-продажи — абсолютный рекорд за последние годы.

Подобную динамику спроса интересно рассмотреть сквозь призму объема предложения квартир в городе. На основе базы данных интернет-портала Realt.by, количество продаваемых объектов в первой половине 2012 года находилось в диапазоне 5,5−6,0 тысяч объектов. В третьем квартале этот показатель несколько снизился до уровня 5,4−5,7 тыс. А к концу года процесс вымывания квартир привел к тому, что число предложений по продаже квартиры в Минске упало до 4,4−4,7 тысяч.

Нарастающий дефицит предложения особенно четко отражает динамика индекса поглощения, который показывает, сколько месяцев необходимо для того, чтобы раскупить предложение на рынке при текущем спросе. Если этот показатель выше 8 месяцев, то на рынке наблюдается явный профицит предложения, 6−8 месяцев характеризуют нормальный, стабильный рынок, ниже 6 — дефицит предложения. Активность покупателей в последние 4 месяца привела к тому, что любые качественные квартиры, выставленные на продажу, разлетались в ноябре и декабре как горящие пирожки.

Многие специалисты говорили о том, что в столице сработал отложенный спрос. Потенциальные покупатели, которые не решили квартирный вопрос в 2011 году ввиду валютных неурядиц и общей нестабильности в экономике, сделали это в 2012. Помимо этого, многие ожидали того, что на фоне отрицательной динамики за первые 6 месяцев, цены еще упадут. Однако, как только рост стал очевидным, покупатели резко активизировались и их число стремительно возросло.

Таким образом, за 12 месяцев 2012 года средняя цена квартир в Минске выросла на 5,4%. Интересный факт, но чем больше комнат у квартир, тем сильнее росли на них цены. Так, 4-комнатные квартиры подорожали на 7,7%, а вот 1-комнатные лишь на 4,1%. Если год назад цены квадратного метра в них различались почти на 100 $, то теперь разница составляет менее 50 $.

Важной особенностью минувшего года на рынке недвижимости является ценовое расслоение между дорогими и дешевыми квартирами. Цена на последние увеличилась лишь на 3,4%, в то время как дорогое жилье в Минске стоит теперь на 7,6% больше, нежели год назад. Если смена падения на рост в целом по городу произошла в июне-июле, то дорогие квартиры начали расти в цене еще в апреле, а вот стоимость дешевых впервые реально увеличилась лишь в августе.

Порталом Realt.by была проведена работа по изучению динамики цен на квартиры с различным материалом стен, типом планировки и годом строительства. За основу была взята классификация аналитического портала irn.ru.

Самые доступные цены в столице сохраняются на старые панельные хрущевки и брежневки — т.н. «старая панель». Только в этом сегменте средняя цена квадратного метра не превышает 1300 $/м². Тем не менее, рост цен на них (+5,8%) был даже несколько выше, чем в среднем по городу. Что касается цен на панельные квартиры стандартной и современной планировки («типовая панель» и «современная панель» соотв.), то они как были практически идентичны год назад, такими и остались. Паритет сохраняется за счет того, что, хотя планировочные решения в современных панельных домах лучше, абсолютное большинство из них лежит в спальных районах близ МКАД, в то время как дома стандартной планировки, построенные в 80-х, расположены ближе к центру. Рост цен на эти два типа жилья был самый незначительный в городе — всего 3,7−3,8%.

Использование кирпича в качестве материала стен, повышает среднюю цену квадратного метра на 150−200 $ («старый кирпич» и «типовой кирпич»). Также следует отметить, что рост цен на квартиры в кирпичных домах был несколько выше, чем у панельных аналогов того же возраста.

Что касается новых квартир, построенных в каркасно-блочных, монолитных и кирпичных домах («современных каркас»), то средняя цена на них за 2012 год выросла на внушительные 7,6% и составила 1630 $/м² в декабре.

Отдельное внимание следует уделить традиционно самому дорогому и элитному типу жилья — сталинкам. Цены на этот сегмент рынка поднялись за год на рекордные 10,1% и превысили отметку в 2000 $/м².

Из более чем 10 тысяч купленных в Минске за год квартир 61,5% составили недорогие панельные дома. Доля кирпичных хрущевок, брежневок и домов стандартной планировки была немногим более 17%. Примерно 1/6 всего проданного объема квартир пришлось на современные каркасно-блочные, монолитные и кирпичные дома, а вот количество проданных сталинок не превышает 5%.

Наибольшей популярностью у покупателей пользовались 1-комнатные квартиры. Их доля в структуре спроса (38,0%) гораздо больше, чем структуре предложения (29,1%). Также стабильно высокий спрос сохранялся на 2-комнатные квартиры. Что касается квартир с тремя и четырьмя комнатами, то их совокупная доля составляет порядка ¼ от общего числа продаж.

Напоследок, мы решили выяснить, как обстояли дела на рынках недвижимости соседних столиц и пришли к интересному выводу: несмотря на то, что квадратный метр квартир в Минске по-прежнему один из самых дешевых, рост средней цены в белорусской столице наряду с Москвой был максимальным. Также в 2012 году подорожала недвижимость в Риге. А вот в Киеве, Варшаве и Вильнюсе цены на квартиры снизились.