Недвижимость Беларуси — Новости недвижимости — Аналитика — Май 2016: спрос бьет рекорды, по реальным сделкам с квартирами в Минске отмечен рост цен

Май 2016: спрос бьет рекорды, по реальным сделкам с квартирами в Минске отмечен рост цен

15.06.2016 64 11690

Артём Сахаревич

На столичном рынке жилья происходят стремительные изменения. Рекордное предложение, которое на пике приближалось к 10 000 квартир на «вторичке», вернулось к норме всего за 3 месяца. Итогом ажиотажного спроса этой весной стал первый в 2016 году рост цен.

По традиции праздники и старт дачного сезона в конце весны отвлекают часть покупателей от совершения сделок с жилой недвижимостью. Майский спрос на квартиры в столице зачастую оказывается ниже апрельского уровня и вообще редко превышает 1000 сделок. Но в этом году рынок рвёт все привычные шаблоны. Сделок по сравнению с пиковым апрельским уровнем было меньше лишь на 3%. При этом, данные еще будут уточнены в сторону повышения.

10-летний рекорд по числу проданных в мае квартир был превышен сразу на 300 объектов

Количество желающих купить квартиру в Минске этой весной побило все рекорды. По сравнению с прошлым годом за период с марта по май было заключено на 41% больше сделок. Прошедший трехмесячный отрезок оказался более результативным, чем лето 2015 года, и даже сумел превзойти по числу сделок лучшие периоды 2012−2013 гг.

Происходящее не могло не сказаться на объеме предложения квартир. Мы полагали, что апрельское сокращение на 10% будет максимальным, однако и этот показатель был превышен. Общее количество выставленных на продажу квартир сократилось в мае на 12%. В абсолютном выражении предложение за месяц уменьшилось на 1000 квартир.

Хотя спрос остался на уровне апреля, в его структуре произошли изменения. Сделок с 1- и 2-комнатными квартирами стало меньше (на 7% и 4%, соответственно). В то же время купили на 12% больше квартир с тремя комнатами. Доля «трешек» в общей структуре спроса оказалась максимальной за весь период с начала кризиса. Учитывая, что 3-комнатные квартиры чаще приобретают за вырученные от продажи другой квартиры деньги, такая ситуация свидетельствует о «расцвете» этой весной альтернативных сделок.

Спрос на современное жильё, независимо от материала стен, остался неизменным, в то время как хрущевки и брежневки продолжили привлекать всё больше покупателей (+11% к апрельскому уровню). Квартиры в типовых панельных домах советской эпохи в сделках фигурировали реже (-18%). На фоне предыдущих месяцев выросла доля квартир в готовых новостройках (сданы в эксплуатацию в течение года). В мае на них пришлось 12,3% сделок против апрельских 7,8%.

Примечательно, что активность покупателей выросла в «дорогих» районах: Первомайском (+27%), Советском (+4%) и Центральном (+2%). Напротив, в районах с более бюджетными предложениями сделок было меньше: на 14% в Партизанском и Ленинском и на 20% в Заводском.

Спрос на квартиры в центральной части города обновил 2-летний максимум

В предыдущем обзоре мы ожидали, что вымывание недорогих объектов в конце концов отразится на динамике цен реальных сделок. Покупателям придётся перейти в чуть более высокий ценовой диапазон, если они не хотят ухудшения качества рассматриваемых для покупки объектов. Результаты мая это подтвердили, а сохранение спроса на столь высоком уровне только усилило общий эффект. Средняя цена квартир, рассчитанная по данным реальных сделок, выросла в мае на 1,2% и достигла отметки в 1090 $/м2. Это её первое положительное изменение с августа 2015 года.

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ абсолютные цены):

· 1-комнатные квартиры: 1141 $/м2 (+0,7% за месяц) — $ 39 000;

· 2-комнатные квартиры: 1071 $/м2 (+1,5%) — $ 51 500;

· 3-комнатные квартиры: 1039 $/м2 (+2,1%) — $ 70 000;

· 4-комнатные квартиры: 990 $/м2 (+1,4%) — $ 71 000.

Лишь однажды за последние 17 месяцев разрыв между средней ценой сделок и индексом предложения был меньше, чем в минувшем мае. Хотя месячная динамика цен предложения осталась отрицательной, более динамичный недельный индикатор в течение мая успел показать стабилизацию и даже небольшой рост. Цены на «однушки» остались неизменными, в то время как у остальных типов квартир темпы снижения цен увеличивались с ростом числа комнат.

Ещё ни разу с начала кризиса ценовая карта по итогам месяца не была такой пёстрой. Благодаря вымыванию дешевых квартир, средний ценовой уровень оставшихся в продаже объектов во многих столичных микрорайонах вырос. Более трети из них завершили месяц с положительной динамикой цен, а в трех (Кунцевщина, Уральская, и улица Короля) рост цен составил более 2%. Среди районов, где цены продолжили снижаться, выделяются Шабаны и район Немиги. Там цены «просели» более чем на 3%.

На фоне изменения цен в других столицах Минск на этот раз выглядел заурядно. В Киеве цены на квартиры снизились на 3,3%. В Риге, Вильнюсе и Варшаве в национальной валюте жилье дорожало, однако в долларовом эквиваленте цены опустились на 1,4−1,8%. Что касается Москвы, то она второй месяц кряду заканчивает бурным ростом долларовых цен, вызванным укреплением рубля. В апреле рост составил 8,5%, в мае — 4,2%.

Предыдущий рост средней цены сделок в августе 2015 года оказался непродолжительным. Курс доллара тогда опять «залихорадил» и цены продолжили падение. Дополнительным катализатором стало возвращение продавцов из отпусков, что привело к росту предложения на рынке.

Нет никаких гарантий, что ситуация не повторится снова, но на этот раз сезонный фактор «играет» против снижения. Вспомним прошлый год. Тогда с 14 150 рублей в конце мая курс доллара вырос до 15 400 в начале июля. Но это никоим образом не отразилось на динамике цен — снижение всё равно замедлялось. В ближайшие 2 месяца предложение квартир будет сокращаться из-за периода отпусков. Летний минимум обычно на 5−10% ниже, чем в самом начале июня. Остается только гадать, каким он будет сейчас, если покупатели не «успокоятся» и продолжат совершать сделки такими темпами.

Даже если внешние факторы вновь «выбьют» столичный рынок жилья из равновесия, ощутимое снижение цен следует ждать только ближе к осени.

Пока же мы наблюдаем рост средней цены сделок. Это важнейшее событие мая — классическое следствие сокращения предложения на низких ценовых уровнях. До сих пор каждый месяц мы рапортовали о том, что в бюджетном сегменте пробито очередное «дно». В мае этого сделать не удалось. Найти себе подходящий вариант по апрельским ценам было сложнее, доля «неликвида» среди таких предложений выросла. Те, кто не готов был жертвовать качеством, переводили взор на чуть более дорогие варианты и приобретали их.

Лучше всего иллюстрируют происходящее данные по спросу в различных ценовых диапазонах. Начнем с 1-комнатных квартир за 30−35 тысяч: в марте было заключено 103 сделки, в апреле 141, а в мае — 110 сделок. Стоит подняться в диапазон 35−40 тысяч и здесь мы увидим другую динамику: 114 сделок в марте, 139 в апреле и 144 в мае. Та же ситуация и у 2-комнатных квартир. Для примера возьмем самый бюджетный диапазон в 35−45 тысяч, где «обитают» преимущественно хрущевки. В марте по таким ценам было заключено 97 сделок, в апреле 141, а в мае только 113.

Мы уже говорили о том, что «плюс» в майской динамике цен предложения имел исключительно математическую природу — из-за ухода недорогих объектов выросла средняя цена оставшихся. Но даже те продавцы, которые еще не продали квартиры, постепенно меняют свое поведение. В мае снизились цены у 15% объектов, в апреле у 23%. При этом в апреле цену корректировали в среднем на 5,3%, а в мае скидка составляла уже 3,7%. Более того, в мае цены на 130 квартир были отредактированы в сторону повышения.

Нынешний наплыв покупателей напоминает 2001 год. Тогда возврат нефтяных котировок на докризисный уровень потянул за собой другие отрасли экономики. В нашем случае цены на нефть пока достигли лишь ½ от уровня двухлетней давности. Но, по всей видимости, покупатели восприняли это локальное улучшение конъюнктуры, как нижнюю точку кризиса. Такая перемена настроений проецируется на цене столичных квартир.

Есть что сказать?

Читать:

Теги:

Страны: Беларусь