Недвижимость Беларуси
Realt.Эксперт
Вторичный рынок
Квартиры сейчас дорогие как никогда. Но когда их было легче купить?

Как купить квартиру Кредиты Как продать квартиру Цены на квартиры

Квартиры сейчас дорогие как никогда. Но когда их было легче купить?

Вторичный рынок•14 октября

Цены на квартиры в Минске ежемесячно обновляют исторические максимумы (сентябрь не в счет). На этом фоне фраза о том, что финансовые условия для покупки жилья сегодня остаются одними из наиболее благоприятных за последние годы, звучит как минимум спорно. Особенно если посмотреть на снижающиеся продажи квартир. Но здесь важно разделять две вещи — цену квартиры и реальную возможность ее купить. Потому что дешевый квадратный метр еще не означает доступное жилье. И история минского рынка это хорошо показывает. Разбираемся, почему цены максимальные, но доступность покупки жилья все еще достаточно высокая. И что это значит для продавцов.

2016 год, «ценовое дно»: квартиры дешевые, но покупать их было непросто

Осень 2016 года сегодня часто вспоминаются как один из лучших моментов для покупки квартиры – потому что тогда цены находились на «дне». Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Минска была примерно 1100–1120 долларов, что по нынешним меркам кажется просто фантастикой. Для сравнения – по итогам сентября 2026 года средняя цена метра по сделкам 2300 долларов или на 105% больше!

Но есть другая цифра, о которой обычно забывают - средняя зарплата в Минске в середине 2016 года составляла примерно 510–520 долларов. То есть за одну среднюю зарплату можно было купить около 0,46–0,47 квадратного метра квартиры. Иначе говоря, чтобы заработать стоимость одного квадратного метра, требовалось около 2,1–2,2 средней месячной зарплаты.

И это еще не все. Жилищные кредиты в тот период были очень дорогими - ставки находились примерно в диапазоне 24–29% годовых, против сегодняшних 14-15%.

Что получается: квартиры были почти вдвое дешевле, чем сейчас, но доходы были значительно ниже, а заемные деньги — намного дороже. Поэтому 2016 год действительно был ценовым дном, но назвать его одновременно и лучшим временем по доступности покупки для всех уже не получается. Если только для тех, у кого были все деньги на руках.

Потом ситуация начала быстро меняться

Начиная с 2017 года одновременно произошло несколько важных изменений: зарплаты начали расти, цены на квартиры еще долго оставались относительно невысокими, а кредиты резко подешевели. В результате финансовые возможности покупателей стали улучшаться заметно быстрее, чем росли цены.

Если в 2016 году на одну зарплату можно было купить около 0,46 м², то уже в 2019 году — примерно 0,55 м². То есть квартира сама по себе стала дороже, но заработать на нее стало легче. Именно поэтому сравнивать разные годы только по стоимости квадратного метра не совсем правильно.

Гораздо показательнее смотреть, какую часть этого метра человек может купить на одну зарплату.

2022 год: квартиры уже дороже, а доступность по зарплате — максимальная

Самый неожиданный результат дает 2022 год: средняя стоимость квадратного метра тогда была уже около 1270 долларов (т.е. выше, чем на дне 2016-го), но средняя зарплата выросла до 875–880 долларов. В результате на одну зарплату можно было купить уже порядка 0,69 квадратного метра, и это лучший показатель за весь рассматриваемый период. Для покупки одного квадратного метра требовалось уже примерно 1,45 средней зарплаты против более чем двух зарплат в 2016 году.

То есть с точки зрения чистого соотношения доход / цена квартиры жилье в 2022 году было заметно доступнее, чем на ценовом дне.

Но и здесь есть важное «но»: кредиты тогда были дорогими — в среднем около 22% годовых в те месяцы, когда массовое кредитование работало. Поэтому для человека с уже накопленными деньгами 2022 год выглядел очень хорошо, а вот для покупателя, которому значительную часть стоимости квартиры нужно было занимать у банка, ситуация была уже совсем другой.

И это тоже наглядно показывает, почему одного соотношения «зарплата / цена метра» тоже недостаточно.

Доступность квартиры и доступность покупки — не одно и то же

Для понимания этого тезиса, условно можно представить двух покупателей:

Первый накопил большую часть стоимости квартиры и ему не хватает совсем немного. Поэтому для него главным показателем будет соотношение его дохода и цены жилья.
Второй имеет только первоначальный взнос и большую часть суммы собирается взять в кредит. И вот для него уже не менее важна стоимость заемных денег.

Поэтому одни и те же рыночные условия для них будут выглядеть совершенно по-разному.

В 2022 году покупательная способность зарплаты была очень высокой, но кредит стоил дорого. А несколькими годами позже сложилось уже другое сочетание — квартира дороже, но доходы еще выше, а кредиты заметно доступнее.

2024 год - то самое время

Если искать не максимум по одному показателю, а наиболее комфортное сочетание факторов, очень интересно выглядит 2024 год:

Средняя стоимость метра тогда составляла около 1500 долларов (далеко до нового рекорда).
Средняя зарплата — примерно 930 долларов.
На одну зарплату можно было купить около 0,62 квадратного метра, что немного хуже максимума 2022 года, но намного лучше 2016-го.
При этом средняя ставка по жилищным кредитам опустилась уже до 15%.
И к этому добавлялся еще один важный фактор — относительно стабильная экономическая ситуация.

В результате одновременно сошлись сразу несколько условий:

доходы были достаточно высокими;
цены еще не достигли нынешних значений;
кредиты оставались доступны широкому кругу покупателей;
у людей было больше уверенности в своих будущих доходах.

Не случайно именно 2024 год стал одним из самых активных за всю историю вторичного рынка Минска — было продано почти 20 тысяч квартир!

То есть это был рынок, где хорошо себя чувствовали и покупатели со своими деньгами, и те, кому требовался кредит.

А что происходит сейчас?

В 2025–2026 годах доходы продолжили расти очень быстро, и поэтому, несмотря на уже рекордные цены, покупательная способность относительно стоимости квадратного метра остается высокой. Так, в 2025 году на одну среднюю зарплату приходилось около 0,67 м², а в 2026 году —0,65 м². Для сравнения: в 2016-м было только около 0,46 м².

То есть по этому показателю средний минчанин сейчас может позволить себе заметно большую часть квартиры, чем десять лет назад. Но важно также и то, что одновременно жилищные кредиты находятся примерно в районе 15–16%, что существенно ниже уровней середины 2010-х.

Именно поэтому правильнее говорить не о том, что квартиры сегодня «доступные», а о том, что финансовые возможности покупателей остаются исторически достаточно сильными.

Но сегодня появляется тревожный сигнал

Если внимательно посмотреть на последние два года, то видно, что ситуация уже становится сложнее: если в 2025 году на одну зарплату можно было купить около 0,67 м², то в 2026-м уже 0,65 м². С одной стороны, разница кажется небольшой, но помимо нее еще важно и направление.

А оно сейчас указывает на то, что цены на квартиры начали расти быстрее доходов. То есть тот запас доступности, который сформировался за предыдущие годы, постепенно сокращается. Именно это и объясняет снижение количества сделок.

Часть покупателей все еще может купить квартиру благодаря высоким доходам и доступным кредитам. Но другая часть уже перестала успевать за ростом стоимости жилья.

Почему сделок меньше, если условия все еще хорошие?

На первый взгляд это кажется противоречием, но на самом деле первое хорошо объясняет второе. Финансовые условия сегодня действительно остаются достаточно благоприятными по историческим меркам, ведь именно поэтому рынок вообще способен переваривать нынешние цены. Если бы доходы оставались на уровне 2016 или даже 2020 года, количество покупателей при стоимости метра выше 2200 долларов было бы значительно меньше. Но сегодня быстрый рост цен уже начал отсекать часть покупателей. Поэтому все еще хорошие доходы и кредиты поддерживают продажи, а вот высокая стоимость жилья одновременно ограничивает их.

Отсюда и получается, что рынок далек до обвала, но и повторить рекорды 2024 года уже не может.

Так когда же квартиры в Минске было покупать легче всего?

Все зависит от того, чем располагает конкретный покупатель:

Если смотреть только на цену квартиры — лучший период был около 2016 года.
Если смотреть на отношение зарплаты к стоимости квадратного метра — лучше всего выглядел 2022 год.
Если учитывать одновременно доходы, цену жилья, доступность кредитов и экономическую стабильность — одним из наиболее сбалансированных периодов выглядит 2024 год.

А 2025–2026 годы отличаются другим сочетанием: доходы и возможности кредитования пока остаются сильными, но быстрый рост цен уже начинает сокращать доступность покупки.

Выводы Realt

Главный вывод из всей этой истории простой: самые дешевые квартиры — не обязательно самые доступные.

В 2016 году квадратный метр стоил почти вдвое меньше сегодняшнего, но среднему минчанину требовалось более двух зарплат, чтобы заработать его стоимость, а кредиты были значительно дороже.

Сегодня цена выше 2200 долларов за метр выглядит тяжелой, но и средние доходы выросли настолько, что на одну зарплату можно приобрести примерно на 40% больше площади, чем десять лет назад.

Поэтому нынешнюю ситуацию правильнее описывать так: цены на жилье очень высокие, но финансовые возможности покупателей пока тоже остаются сильными.

Другой вопрос — надолго ли? Если квартиры и дальше будут дорожать быстрее зарплат, то показатель доступности квадратного метра продолжит ухудшаться, и тогда снижение числа сделок станет уже не временным снижением продаж, а вынужденным ответом покупателей на слишком высокую цену.

Поэтому для продавцов...

... из этой ситуации есть вполне практический вывод: если продажа квартиры уже запланирована, мы бы не откладывали ее на следующий год и ориентировались на завершение сделки до середины декабря. Именно на завершение сделки, а не просто на поиск покупателя.

Почему? Причина простая: даже если покупатель найден в конце ноября или начале декабря, сама цепочка может оказаться длиннее. Ему может понадобиться продать собственную квартиру, получить кредит, согласовать документы или дождаться оформления другой сделки. В результате расчеты и переход права собственности легко могут сместиться уже на январь. А для продавца это дополнительный риск.

Во-первых, январь традиционно является слабым месяцем по количеству сделок. Даже при спокойной экономической ситуации после новогодних праздников активность покупателей снижается, а полноценный рынок обычно начинает оживать позже.
Во-вторых, переход из одного года в другой всегда связан с дополнительной неопределенностью. Может измениться курс доллара, стоимость кредитов, банковские программы или общие ожидания покупателей. И если произойдет заметное ухудшение экономического фона, сегодняшняя достаточно высокая покупательская способность может снизиться довольно быстро.

Наконец, даже при благоприятном сценарии в следующем году мы ожидаем более низкую активность покупателей, чем в наиболее сильные периоды последних лет. А чем меньше покупателей выходит на рынок, тем больше времени в среднем требуется на продажу и тем сложнее продавцу настаивать на максимальной цене.

Поэтому для собственника, который и так собирается продавать, нынешняя осень и начало зимы выглядят удачным периодом, который подходит к концу. И даже не потому, что после Нового года цены обязательно упадут - такого однозначно утверждать нельзя. А скорее потому, что сейчас одновременно сохраняются высокие цены, достаточно сильные доходы покупателей и доступное кредитование.

Перенос продажи на следующий год означает обмен уже существующих благоприятных условий на неопределенность. Именно поэтому ориентир «до середины декабря» нужен с запасом: к этому моменту желательно уже не просто иметь покупателя, а провести сделку и получить расчет.