Квартиры не подорожали впервые за год! Что будет дальше?

Вторичный рынок•9 октября

Пока все размышляли над вопросом, будет ли подъем продаж квартир осенью, сентябрь преподнес сюрприз - цены сделок остались практически на прежнем уровне. По сравнению с августовским ростом в 3%, прибавка за сентябрь всего 0,2% выглядит как шок-контент. Особенно с учетом того, что средняя стоимость купленной квартиры вообще не изменилась! И все было бы хорошо, если бы в объявлениях цены не продолжили расти.

Неужели продавцы поднимают цены по инерции, а покупатели уже не готовы платить больше? Разбираемся, что происходит со сделками и чего ждать от рынка до конца осени.

Квартир снова стало меньше

Во второй половине лета выбор квартир в Минске начал понемногу восстанавливаться: в июне за месяц в базе Realt было представлено около 5,3 тысячи квартир, в июле — 5,4 тысячи, а в августе уже около 5,6 тысячи. Казалось бы - вот, накопление квартир началось! Но с началом осени этот процесс остановился, а в сентябре совокупное предложение снова сократилось примерно до 5,4 тысячи квартир — на 3% за месяц. Накопление остановилось, не успев начаться, а объемы вернулись на прежние позиции, не успев набрать обороты.

Если сравнивать с началом года, к сентябрю выбор квартир уменьшился на 13%. Причем похожую картину видно и по количеству уникальных квартир непосредственно на конец месяца: в январе их было около 4,33 тысячи, сейчас — примерно 3,8 тысячи.

То есть несмотря на небольшое летнее восстановление, дефицит предложения никуда не исчез. А это важно для понимания всего остального, что сейчас происходит с ценами.

А сколько квартир вообще продали?

В других источниках вы можете увидеть меньшее число проведенных сделок. Причина в различиях методик их анализа. Как правило, в цифрах других источников полностью отсутствуют продажи квартир по долям. В то же время мы со своей стороны детально анализируем каждую из сделок, включая сделки с долями. Это позволяет нам фиксировать в том числе и те сделки, когда несколькими долями продается целая квартира. Поэтому зачастую наши цифры больше, чем называемые в других источниках.

В сентябре в Минске прошло около 1200 сделок с квартирами, на фоне августа изменений почти нет — тогда было около 1190 продаж. Поэтому сентябрь получился не провальным, но и не особенно активным. Фактически это спокойный уровень нынешнего года: за первые девять месяцев 2026-го в Минске ежемесячно продавалось около 1190 квартир.

Но если сравнивать с прошлым годом, разница уже заметная:

в сентябре прошлого года было около 1385 сделок — нынешний результат примерно на 13% ниже.
а за январь–сентябрь двух лет разрыв накопился уже до 14–15%: около 10,7 тысячи проданных квартир против почти 12,5 тысячи годом ранее. Это примерно на 1800 сделок меньше.

Причины просадки продаж последних месяцев уже знакомые: квартиры сильно подорожали, покупателю нужно больше собственных денег или кредита, а в августе часть спроса дополнительно временно ушла изучать новостройки и льготные кредитные программы.

И даже для тех, кто рассчитывает продать имеющуюся квартиру для покупки другой, ситуация легче не стала. Да, своя квартира тоже подорожала, но вместе с ней выросла стоимость той, которую хочется купить. И разные типы квартир (по возрасту, количеству комнат, локации) дорожают по разному. Если желаемая квартира дорожает быстрее чем имеющаяся, то "обмен" становится все менее доступным.

Но для понимания расстановки сил на рынке и поведения цен важнее другое: даже нынешних 1200 сделок рынку пока вполне хватает, чтобы оставаться на стороне продавца.

1200 сделок — это мало или много?

Все мы знаем, что ключом к остановке цен является снижение продаж. Тогда продавцы вынуждены будут идти на уступки оставшимся покупателям чтобы сделка все же состоялась. И казалось бы, сейчас все складывается именно так - по крайней мере сделок все меньше. И даже цены за месяц не выросли. Если бы не одно "Но"...

Если смотреть только на абсолютное число число сделок, то их вроде бы немного, но на рынке сейчас всего 5,4 тысячи квартир в продаже за месяц. Получается, индекс рыночного предложения Realt составляет примерно 4,5 месяца. То есть при нынешнем темпе продаж всего текущего выбора квартир теоретически хватило бы примерно на четыре с половиной месяца. А это все еще дефицитный рынок. Для достижения баланса предложения и спроса нам нужен показатель примерно 7–8 месяцев.

Поэтому сам по себе факт, что сделок стало меньше, чем год назад, еще не означает, что покупатель получил преимущество. Квартир в продаже тоже стало значительно меньше.

И вот самое интересное: цены сделок в сентябре остановились

В последние месяцы мы постоянно наблюдали одну картину: продавцы повышали цены в объявлениях — и реальные сделки постепенно подтягивались следом. К началу осени разрыв между ними даже заметно сократился. Но в сентябре эта история впервые дала сбой.

Средняя цена квадратного метра в объявлениях выросла еще примерно на 2% — до 2534 долларов. А средняя цена метра по реальным сделкам осталась практически на месте — около 2300 долларов — рост всего несколько долларов за метр.

Еще нагляднее это видно по стоимости квартиры: средняя квартира в объявлениях за месяц подорожала примерно на 3400 долларов — до 161 тысячи, а средняя фактическая сделка, наоборот, практически не изменилась и осталась около 114 тысяч долларов.

Как так получилось? Продавцы продолжают хотеть больше, а покупатели впервые перестали безоговорочно соглашаться с очередным повышением? Как одна из гипотез - вполне может быть. Но может быть и другое объяснение...

Значит, цены начали падать?

Нет, пока речь вообще не о падении. Сентябрь скорее показывает, что покупатели начали сильнее упираться в свой финансовый предел. До этого рынок несколько месяцев подряд легко переваривал повышение цен: продавец выставлял дороже, через некоторое время сделки подтягивались за объявлениями. Теперь же расстояние снова начало увеличиваться.

Но здесь есть еще один важный нюанс: средняя цена сделки сильно зависит от того, какие именно квартиры были проданы в конкретном месяце. И сентябрь как раз мог оказаться довольно необычным по структуре продаж, поскольку в нем сошлось сразу несколько факторов:

Начался учебный сезон, а как показывают предыдущие годы, этот фактор влияет и на продажи квартир - отвлекая людей и растягивая проведение сделок.
Одновременно после появления знаменитого «кредита под 1%» выросли цены в новостройках, а продавцы сравнительно свежих квартир на вторичке почувствовали себя увереннее и стали жестче держаться за свои ценовые ожидания.

В результате часть покупателей, которые не смогли или не захотели платить новые цены за более современные квартиры, сместилась в нижнюю часть ценового диапазона — к более доступным объектам. И это могло дополнительно притормозить среднюю цену сделки, даже если сам рынок в целом не стал дешевле.

Проще говоря, сентябрь мог показать не столько «остановку цен», сколько более дешевую структуру проданных квартир.

Август и сентябрь лучше смотреть вместе

Это особенно хорошо видно, если не выхватывать сентябрь отдельно, а посмотреть сразу на два последних месяца. В августе при снижении количества сделок средняя цена квадратного метра неожиданно прибавила сразу 2,7% - для одного месяца это довольно резкий скачок. И его тоже не стоит воспринимать как ускорение роста цен. там тоже, скорее всего, свою роль сыграла структура проданных квартир: в выборке могло оказаться больше дорогих, новых или просто качественных объектов.

А уже в сентябре маятник качнулся в другую сторону — сделок было больше в нижней части рынка, а средняя цена почти не изменилась.

Если посмотреть на август и сентябрь вместе, картина становится гораздо спокойнее - в среднем за два месяца рост получается примерно по 1,5% в месяц. И вот это, на наш взгляд, гораздо ближе к реальному движению рынка.

То есть главный вывод не меняется: цены все еще растут. Просто теперь этот рост становится менее ровным от месяца к месяцу, а структура конкретных сделок начинает сильнее влиять на месячную статистику.

Причем чем больше квартира — тем сильнее расходятся желания продавца и покупателя

Особенно заметно это при сравнении средней стоимости квартир:

Средняя однушка в сентябрьских объявлениях стоит примерно 102 тысячи долларов, тогда как средняя проданная — около 89 тысяч.
По двушкам — примерно 136 тысяч против 115 тысяч.
По трешкам разрыв уже значительно больше: около 196 тысяч в объявлениях против 145 тысяч по сделкам.
А у четырехкомнатных квартир прямое сравнение вообще становится почти бессмысленным: структура объектов в продаже настолько дороже структуры реальных покупок, что средние значения расходятся очень сильно.

И здесь есть понятная закономерность: чем ликвиднее и доступнее квартира, тем ближе реальные сделки находятся к ожиданиям продавцов:

У однушек расхождение в цене квадратного метра всего несколько процентов;
У двушек оно уже около 15%;
У трешек — больше 20%.

То есть покупатель недорогой небольшой квартиры, находящейся в пике спроса, сегодня часто вынужден принимать условия продавца. В то время как у покупателя большой и дорогой квартиры возможностей торговаться значительно больше.

Новые квартиры — отдельная история

Интересную закономерность видно и по возрасту домов - у сравнительно новых квартир (в возрасте до 5 лет) разрыв между средней стоимостью предложения и сделки местами совсем небольшой. Например, двухкомнатные квартиры в домах после 2021 года выставляются в среднем примерно за 147 тысяч долларов, а реальные сделки проходят около 142 тысяч. То есть разница — буквально несколько процентов.

А вот среди квартир 2000–2020 годов, особенно больших по площади, ожидания продавцов часто значительно сильнее отрываются от того, сколько покупатель реально готов заплатить. Отчасти это объясняется структурой предложения: в рекламе остается много дорогих, больших или хорошо отремонтированных объектов, тогда как сделки чаще проходят с более доступными квартирами.

Поэтому среднюю цену объявления нельзя воспринимать как «среднюю цену, за которую сегодня реально можно продать квартиру». И точно так же среднюю цену сделки одного месяца нельзя воспринимать как идеальную температуру всего рынка.

Выводы Realt - чего ждать от октября и ноября?

После сентября появился первый по-настоящему интересный вопрос за год: остановка цен сделок — это начало стабилизации или просто месячная пауза? Пока больше аргументов в пользу второго варианта.

Во-первых, предложение квартир остается небольшим.
Во-вторых, индекс рыночного предложения находится примерно на уровне 4,5 месяца, тогда как зона относительного баланса начинается лишь около 7–8.
В-третьих, кредиты остаются доступными, а курс доллара пока не создает серьезного стресса для покупателей.
И наконец, около 1200 сделок в месяц при таком количестве квартир — это все еще достаточно активный рынок.

В то же время оперативные данные по сделкам первой недели октября показывают его отставание от сентября. И это настораживает. Но по цифрам одной недели делать выводы об итогах месяца неправильно. Особенно с учетом возможного неравномерного внесения сделок в базу Кадастрового агентства. Поэтому следите за нашими еженедельными мониторингами - в них мы отслеживаем динамику сделок и цен.

А пока сентябрьская статистика по ценам больше похожа на кратковременную стабилизацию из-за совокупности двух факторов: финансового сопротивления покупателей и особенности структуры проданных квартир.

Поэтому, на наш взгляд, до снижения цен еще далеко, а вот их постепенная стабилизация может начаться. Но не единомоментно, а постепенно до конца года.