Сделок все меньше, а в Северном Береге скачок цен. Что произошло на вторичке Минска за 5-11 октября

Вторичный рынок•12 октября

На вторичке Минска получилась довольно странная неделя: квартир в продаже за неделю стало меньше, продавцы гораздо чаще снижали цены, чем повышали, а средняя стоимость квадратного метра даже немного откатилась вниз. Казалось бы — наконец-то появились хорошие новости для покупателей, если бы в отдельных локациях не происходило совершенно обратное. При этом продажи октября все еще отстают от сентября. Разбираемся, почему скидок много, почему дорожает Северный Берег и чего ждать от рынка дальше - в свежей аналитике от Realt.

Количество квартир в продаже

показывает интересную и противоречивую динамику:

в совокупности за прошлую неделю на вторичном рынке жилья в базе Realt покупатели могли выбирать из 4,13 тыс. квартир, что на -2,2% меньше позапрошлой недели;
но в моменте конкретного дня конца недели, предложение наоборот увеличилось, хотя и не значительно – на -0,5% до 3,71 тыс. уникальных объектов.

Подобное поведение объема предложения лишний раз показывает, насколько цифры за короткий промежуток времени могут варьироваться. Поэтому по части оценки широты выбора более показательным видится показатель выхода в продажу новых квартир. Как видно на диаграмме ниже, он все еще не высокий (<600 квартир), но при этом на среднем для последнего месяца, уровне.

Поэтому увеличения объема предложения пока не наблюдается, а значит покупатели могут ощущать дефицит квартир. И во многом это дефицит не количественный, а финансовый - когда квартиры в продаже есть, но при этом многие из них не попадают в бюджет покупателей либо даже объективно переоценены продавцами.

В связи с этим, рекомендации:

покупателям и продавцам - для определения рыночной стоимости квартиры использовать наш сервис Realt.Оценка;
покупателям - рассматривать квартиры, в том числе и выбивающиеся из бюджета приобретения на 15-20%. И в разговоре в продавцами предлагать свою стоимость. В ряде случаев, она может подойти продавцам - исходя из их приоритетов по продаже;
продавцам - для ускорения и максимизации стоимости продажи, воспользоваться специальным сервисом для продавцов Realt.Сделка.

Движение цен

за прошлую неделю повторяет поведение последних 4 недель, а именно скидок гораздо больше, чем подорожаний (см. диаграмму ниже), и это может обрадовать покупателей.

Если бы не два "но":

скидки в среднем в 2 раза меньше, чем подорожания;
общий уровень цен за прошлую неделю снова вырос.

В деталях ситуация выглядит так: в целом по Минску за прошлую неделю подешевело 9% квартир от общего объема предложения (405 квартир, в среднем на 5480 долларов), а доля случаев увеличения цены продолжает держаться на уровне 2% (стали дороже 84 квартиры, в среднем на 8620 долларов).

В результате средняя цена квадрата в объявлениях по всему Минску, за прошедшую неделю уменьшилась на -0,6% до уровня 2525 $/кв. м.

«Минск-Мир» поддержал тенденцию снижения и потерял в цене даже немного больше – минус -0,8% до уровня в 2653 $/кв. м.

А средняя цена по «Северному берегу» уже недалеко от отметки в 3100$ за метр! В этот раз недельный прирост составил +1,9% до 3073 $/кв. м.

Небольшое колебание цен в минус может быть обусловлено скидками продавцов на фоне резкого подъема обменного курса доллара на прошлой неделе. Однако следует помнить, что на сегодняшний день доллар подешевел, а значит у продавцов появилось пространство для маневра вверх. Особенно с учетом прогнозируемого еще большего удешевления доллара до конца октября.

У продолжающегося, уже не первую неделю, стремительного подорожания "Северного Берега" есть простое объяснение - маленькое количество в продаже. На момент подготовки данного обзора всего лишь 65 квартир. Для сравнения - в "Минск-Мире" более 3500 квартир. Поэтому появление в продаже даже нескольких дорогих квартир в "Северном Береге" поднимает среднюю цену кв. м. в этой локации.

1/2

Какой бюджет нужен сегодня для покупки квартиры в Минске?

Чтобы вам было проще и понятнее ориентироваться в ценах квартир, в таблицах ниже мы сопоставили цены в BYN и USD. А еще - добавили цены по ЖК "Северный Берег".

Оперативные данные по сделкам в Минске

демонстрируют отставание продаж от аналогичного периода сентября (см. диаграмму ниже). В то же время, на наш взгляд, пока рано говорить о плохих прогнозах на октябрь, поскольку низкие показатели первых недель месяца могут быть обусловлены:

неравномерным внесением сделок в базу НКА;
меньшим количеством рабочих дней в октябре по сравнению с тем же периодом сентября.

Поэтому наш прогноз на октябрь:

как минимум 1200 сделок, что равно сентябрю;
возможно и 1250 - если доллар пойдет вниз.

В любом случае, мы по прежнему считаем, что самым выгодным временем для продажи квартиры является год текущий, и в частности, до середины декабря. Потому что с пересменкой лет велика вероятность наступления негативных экономических изменений, в результате которых покупательская способность снизится, а значит текущие цены могут стать неподъемными. При этом середина декабря текущего года, это не срок нахождении покупателя, а проведения сделки. Потому что найденному покупателю еще может понадобится время на получение кредита и\или продажу имеющейся квартиры. А это все может существенно растянуть сделку.

Тем временем в областных центрах

По прошествии недели в областных центрах Беларуси сложилась следующая ценовая ситуация (подробности по ссылке):

Брест — 1427 $/м² (-0.5%), Витебск — 1077 $/м² (+0.6%), Гомель — 1139 $/м² (-1.5%), Гродно — 1277 $/м² (-0.1%), Могилев — 1192 $/м² (+0.2%).

В крупных городах Минской области средний уровень цен на квартиры установился на таких отметках: Борисов — 1015 $/м² (+1.2%), Солигорск — 960 $/м² (-0.5%), Молодечно — 1106 $/м² (+0.9%).