Продал однушку — хватит ли на двушку? Сколько сегодня стоит «обмен» квартиры в Минске

Вторичный рынок•12 октября

Покупка квартиры далеко не всегда начинается с накопленных 100 тысяч долларов. Гораздо чаще все выглядит иначе: продать свою однушку, добавить сбережения или кредит — и переехать в двушку. Но сколько сегодня нужно именно добавить?

Мы посмотрели реальные сделки сентября в Минске и выяснили: даже самый простой «шаг вверх» сегодня требует уже нескольких десятков тысяч долларов. А если хочется не просто дополнительную комнату, но еще и дом поновее, разница в цене становится еще больше. Разбираемся, сколько сегодня стоит "переезд" из одной квартиры в другую, и почему для многих семей сегодня даже доплата, а не полная стоимость жилья, становится неподъемным ограничением.

Однушки и двушки — главный рынок Минска

Если просто открыть объявления, может показаться, что квартир в Минске достаточно много. В сентябре в продаже было примерно 1500 однокомнатных, 1730 двухкомнатных и около 1660 трехкомнатных квартир. То есть трешек почти столько же, сколько двушек.

Но покупают их совершенно по-разному:

за месяц прошло примерно 440 сделок с однушками и 455 с двушками. Вместе это около трех четвертей всех продаж квартир в Минске.
Трешек за то же время продали примерно 230, а четырехкомнатных — всего несколько десятков.

В результате, на каждую проданную однушку сегодня приходится примерно 3–4 квартиры в продаже. Примерно такая же ситуация с двушками. У трешек вариантов уже больше семи на одну сделку, а у четырехкомнатных — почти пятнадцать.

Проще говоря, самая жесткая конкуренция покупателей идет именно за небольшие квартиры. И причина вполне понятна: однушки и двушки — это тот сегмент, который еще доступен наиболее широкой аудитории.

Сколько покупатели готовы платить

Еще нагляднее это видно, если разделить рынок не по количеству комнат, а по стоимости:

Главный поток сделок сегодня проходит примерно в диапазоне 70–120 тысяч долларов.
А самый массовый отдельный ценовой диапазон — около 80–90 тысяч.

Именно здесь сходятся сразу несколько типов покупателей: кто-то приобретает первую квартиру, кто-то меняет комнату или маленькую однушку, кто-то продает старое жилье и пытается переехать в двушку. Поэтому хороший вариант в этом бюджете долго ждать покупателя обычно не будет.

А вот чем ближе мы опускаемся к 60–70 тысячам долларов, тем сильнее чувствуется нехватка выбора. Формально недорогие квартиры в продаже есть, но на практике за привлекательной ценой часто скрывается первый этаж, старый дом, небольшая площадь, плохое состояние или необходимость серьезного ремонта.

В итоге человек может открыть поиск и увидеть десятки объявлений, а после применения собственных требований обнаружить, что реально выбирать практически не из чего.

А после 150–200 тысяч покупателей становится заметно меньше

С дорогими квартирами картина уже обратная:

Начиная примерно со 150–200 тысяч долларов, выбор относительно количества сделок постепенно становится шире.
А после 200 тысяч разница уже особенно заметна: квартир в продаже довольно много, а покупателей, готовых действительно потратить такую сумму, значительно меньше.

Поэтому фраза «на рынке большой выбор квартир» почти ничего не говорит сама по себе - все зависит от бюджета. С 250 тысячами долларов действительно можно долго сравнивать варианты. А с 70–80 тысячами нередко приходится выбирать уже не идеальную квартиру, а лучший вариант из того, что вообще удалось найти.

А если квартира у вас уже есть?

И вот здесь начинается самая интересная часть, потому что большинство сделок на вторичном рынке — это далеко не всегда история человека, который накопил всю стоимость следующей квартиры.

Чаще всего работает цепочка: продать имеющуюся квартиру → добавить накопления или кредит → купить следующую.

И поэтому намного важнее не вопрос «сколько стоит двушка?», а "сколько придется добавить после продажи своей однушки?".

По сентябрьским сделкам мы посчитали несколько самых понятных сценариев.

Чтобы получить еще одну комнату нужно 20–25 тысяч долларов

Самый доступный вариант — остаться примерно в том же возрасте и типе жилья. Например, средняя однокомнатная квартира в панельном доме 1970–1999 годов по реальным сентябрьским сделкам стоит около 78 тысяч долларов. Двушка в таком же жилфонде — порядка 100 тысяч. То есть за дополнительную комнату потребуется добавить около 22 тысяч долларов.

Похожая арифметика получается, если переезжать из однушки в хрущевке в более позднюю двухкомнатную панельку — примерно 25 тысяч долларов доплаты.

На первый взгляд, выглядит относительно подъемно, особенно если у семьи есть накопления и возможность взять небольшой кредит. Но ситуация резко меняется, если вместе с дополнительной комнатой хочется получить еще и более современный дом.

Дом поновее резко меняет арифметику

Однушка 1971–1999 годов стоит порядка 78 тысяч долларов. Но средняя двушка в более молодом доме 2000–2010 годов по сентябрьским сделкам стоит уже около 124 тысяч долларов, что увеличивает доплату с 22 до 46 тысяч долларов!

А двухкомнатная квартира в доме 2011–2020 годов обойдется еще дороже - в среднем 142–143 тысячи долларов. И тогда после продажи своей однушки потребуется найти уже около 64 тысяч долларов! По сути стоимость еще одной однушки, в очень уставшем состоянии.

Вот здесь и становится особенно хорошо видно: сама дополнительная комната обходится относительно недорого. Основная цена «улучшения условий» появляется тогда, когда покупатель хочет одновременно получить и больше комнат, и более новый дом.

Даже при продаже квартиры переезд может быть не по карману

Еще несколько лет назад сама идея смены квартиры выглядела очень понятной - есть своя квартира, значит большая часть денег на следующую уже имеется. Но постоянный рост цен начал менять эту логику.

Своя квартира действительно тоже дорожает. Но проблема в том, что жилье, в которое человек хочет переехать, тоже дорожает, и разрыв в ценах увеличивается уже только за счет этого. А ведь желаемая квартира может дорожать еще быстрее! И тогда ...

И тогда получается, что стоимость имеющейся квартиры увеличилась, например, на 10 тысяч долларов — вроде бы хорошая новость. Но желаемая двушка за то же время стала дороже на 20 тысяч. Получается, формально вы стали владельцем более дорогого актива, а реально до следующей квартиры вам теперь не ближе, а на 10 тысяч долларов дальше.

Именно поэтому рост цен постепенно бьет не только по тем, кто покупает первое жилье, но уже и начинает ограничивать в возможностях тех, у которых квартира уже есть.

«Обмен» становится дороже даже без изменения ваших требований

И вот это очень важный момент, который не учитывают покупатели при принятии решения о смене квартиры. А именно, допустим, семья давно живет в однушке и несколько лет планирует переезд. Раньше ей не хватало условных 20 тысяч долларов. Деньги не собрали — решили подождать. Через пару лет своя квартира подорожала. Но подорожала и двушка, и теперь разница составляет уже не 20, а, например, 30 или 40 тысяч.

То есть ожидание на растущем рынке способно работать довольно неприятным образом: вы копите деньги, но необходимая сумма тоже продолжает расти, никаким образом не приближая вас к решению вопроса. Отсюда и одна из причин снижения количества сделок относительно прошлого года - люди не обязательно отказываются от идеи переезда, но часть семей просто не может сегодня собрать необходимую доплату и откладывает сделку.

Именно поэтому двушки так востребованы

Если посмотреть на структуру сентябрьских продаж по количеству комнат и возрасту домов (см. инфографику ниже), становится хорошо заметна еще одна закономерность - основу продаж составляют именно одно- и двухкомнатные квартиры. Причем большая часть массового спроса приходится на обычный жилфонд — не обязательно на самые новые и дорогие дома.

И это вполне логично: для семьи, которая переезжает из однушки, двухкомнатная квартира — естественная следующая ступень. Но чем более современную ступень она выбирает, тем сильнее возрастает необходимая доплата. В результате часть покупателей, которые изначально хотели относительно свежий дом, вынуждены возвращаться к более старому жилфонду. Или искать меньшую площадь. Или уходить дальше от желаемого района. Или откладывать покупку...

Другими словами, рынок постепенно заставляет покупателей торговаться уже не столько с продавцом, сколько со своими собственными требованиями.

А что это значит для продавца однушки?

На первый взгляд ситуация отличная - однушки сейчас (как впрочем, и всегда) входят в самый востребованный сегмент рынка. Покупателей на них много, особенно если квартира находится в нормальном состоянии и адекватно оценена. Продать можно быстро и уверенно.

Но если продажа — часть цепочки, радоваться высокой цене своей квартиры рано. Самый важный показатель здесь не "за сколько вы продадите", а "какую разницу придется добавить к следующей квартире". И именно эту сумму стоит посчитать еще до выхода на рынок.

Потому что возможна довольно неприятная ситуация: свою квартиру вы продали быстро и дорого, а через неделю обнаружили, что подходящая двушка стоит еще дороже, чем ожидалось.

Поэтому на растущем рынке покупку взамен лучше воспринимать не как две отдельные сделки, а как два параллельно проводимых процесса. Чтобы максимально их совместить во времени.

Выводы Realt

Продолжающийся который год рост цен на квартиры начинает бить уже не только по тем, кто покупает первую квартиру. Даже владельцы собственного жилья все чаще сталкиваются с тем, что стоимость их квартиры растет медленнее, чем сумма, необходимая для доплаты за "новую" квартиру. В итоге человек вроде бы становится «богаче» на бумаге, но переехать в более просторное или более новое жилье ему становится не легче, а сложнее.

Раньше собственная квартира была практически гарантией того, что следующий шаг по жилищной лестнице окажется относительно доступным: продал однушку, немного добавил — получил двушку.Сейчас это «немного» становится все более условным.

Если речь идет только о дополнительной комнате в похожем по возрасту доме, доплата пока может составлять порядка 20–25 тысяч долларов. Но желание одновременно переехать в более современный дом увеличивает ее уже примерно до 40–60 тысяч и выше. И для многих семей главным ограничением становится уже не стоимость новой квартиры как таковая, а именно размер этой разницы.

Причем здесь есть неприятный эффект растущего рынка: чем дольше семья откладывает переезд, тем быстрее может увеличиваться сумма, которой ей не хватает.

Поэтому высокая стоимость собственной квартиры еще не означает, что улучшить жилищные условия стало легче. Иногда происходит ровно наоборот: квартира дорожает, а переезд становится менее доступным.