В Беларуси снова появится частная собственность? Кодекс о земле хотят изменить

«Земля принадлежит не государству, а народу»

Проблема земельных отношений затрагивает все сферы жизнедеятельности как рядового гражданина, так и представителей бизнеса, полагает депутат Палаты представителей Национального собрания от Объединённой гражданской партии (ОГП) Анна Канопацкая.

— Государство в лице местных властей ведёт себя некорректно, пытаясь заработать на земле. Однако по Конституции вся земля и недра Беларуси принадлежат её народу.

Государство позиционирует себя как единоличного собственника земли, который диктует условия гражданам Беларуси. Изменения в земельное законодательство вносятся указами президента, и этот процесс не поддаётся ни логике, ни общественному контролю.

Наш законопроект основан на мировой практике, направлен на приведение действующего законодательства в соответствие с Конституцией и должен активизировать её 13-ю статью. В ней всем формам собственности гарантированы равные права, равные возможности и равная защита.

«Бізнэс мае права распараджацца зямлёй»

Усё больш людзей абураюцца тым, як з імі абыходзіцца ўлада, адзначае старшыня Руху «За свабоду!» Юрась Губарэвіч.

— Часта людзей выкідваюць на вуліцу з іх дамоў, калі на месцы, скажам, катэджнага мястэчка мясцовыя ўлады вырашылі будаваць гандлёвы цэнтр. Можна зразумець дзяржаўную патрэбу ў пракладцы дарогі. Але калі дамы руйнуюць, а на іх месцы будуюць новыя катэджы для іншых уласнікаў — гэта злачынства.

Нашая задача — праз гэты заканапраект абараніць грамадзян і малы бізнэс ад падобных выпадкаў. Каб чыноўнікі раптоўна не турбавалі бізнэсоўцаў: маўляў, будынак ваш, але зямля пад вашымі нагамі — дзяржаўная, і яна нам спатрэбілася. У такіх умовах заявы пра развіццё прадпрымальніцтва губляюць актуальнасць.

Палітык прызнае: заканапраект мае не толькі эканамічную, але і важную палітычную значнасць.

— Раней апазіцыі ставілі ў віну, што яна толькі крытыкуе. Зараз у нас ёсць канкрэтная прапанова і механізм, каб у рамках заканадаўства рэалізаваць гэтую прапанову.

Жители Минского района недовольны планами властей

Координатор гражданской инициативы «Экаград» Виктор Янчуревич продемонстрировал документальный фильм о проблемах жителей Минского района. В Зацени недоумевают: как можно строить свалку в непосредственной близости от деревни и города, недалеко от Минского моря и водохранилищ Дрозды и Цнянка? Жители Боровлян протестуют против вырубки леса под парковку и прокладки через посёлок многополосной дороги с перспективой уплотнения домов. В Колодищах возмущены строительством завода «Амкодор» в зоне благоприятных экологических условий.

«Частный сектор должен жить!»

У государства нет никаких оснований отбирать у людей землю и дома, пока в Минске остаются обширные незастроенные территории вроде пахотных полей внутри МКАД, считает общественный активист Виктор Барташевич. Уже много лет он сражается с городскими властями за сохранение собственного дома в Сельхозпосёлке, в котором живут уже 4 поколения семьи Виктора.

— Недалеко от моего дома находится печально известный жилой комплекс «Аркадия», который никак не могут достроить. Уже сейчас он представляет собой каменное гетто с многоэтажными домами и узкими улицами. Пару лет назад в районе сгорела квартира: пожарные не смогли подъехать вплотную к дому.

— Несмотря на это, власти хотят снести частный сектор и на его месте продолжить застройку. Никого не волнует, что район превратится в клоаку. В погоне за прибылью с квадратного метра застройщики забыли, что качество жизни определяет не этажность жилого дома, а транспортная доступность, наличие инфраструктуры, благоустроенный двор без машин, зоны рекреации в пешей доступности.

Виктор сообщил о случаях, когда люди после сноса своего дома кончали жизнь самоубийством. Власти вторгаются в жизнь людей, не считаясь с её укладом, убеждён активист.

— 11 сентября на личном приёме у первого заместителя председателя Мингорисполкома Фёдора Римашевского я попросил привести проект детального планирования (ПДП) в соответствие 44-й статье Конституции. В сносе частных домовладений общественной необходимости нет.

Кто автор проекта?

Два года назад после избрания Анны Канопацкой депутатом парламента Виктор Барташевич обратился с идеей законопроекта к юристу Ольге Белевцовой. Заручившись поддержкой демократического депутата, юрист в течение полутора лет на общественных началах занималась в свободное время разработкой законопроекта. Как признаётся Ольга Белевцова, обдумывать приходилось каждое слово: уточнять формулировку, вспоминать примеры из личного опыта.

— Я была аттестованным риэлтером, поэтому в своё время активно занималась продажей земли: я её делила, занималась её слиянием. С 2010 года я как юрист-лицензиат занимаюсь сопровождением строительной деятельности. Поэтому с землёй я имею дело постоянно, и ко мне регулярно приходят люди по поводу сделок с землёй. После того, как в деревне Дроздово Минского района построили химический завод, я стала ещё и общественным активистом.

Что может измениться?

Что именно предлагает Ольга Белевцова и её коллеги? Авторы законопроекта определили основные цели предполагаемых изменений и дополнений в Кодекс о земле:

— сократить основания для изъятия земельных участков для государственных нужд;

— проводить принудительное изъятие земельных участков исключительно в судебном порядке;

— снять запреты на совершение сделок с земельными участками;

— снять ограничения на изменение целевого назначения земельных участков, а также их слияние и раздел;

— отменить ограничения по ипотеке земельных участков и залогу права аренды;

— исключить плату за заключение договора аренды и возможность для государства в одностороннем порядке изменять размер арендной платы;

— установить чёткое целевое назначение платежей за землю: развитие соответствующих территорий.

Какие задачи проекта?

Законопроект разработан с определённой задачей: снять надуманные ограничения земельного кодекса, твёрдо говорит Ольга Белевцова. По её словам, все, кто занимается земельным законодательством, прекрасно понимают: собственник земельного участка владеет им лишь номинально.

— Собственник не может продать свой земельный участок без строения, даже если он приобрёл землю с аукциона. Был период, когда государство разрешало перепродавать земельный участок, купленный на аукционе. Но потом государство решило, что ошиблось, и снова запретило продавать землю.

Как практик могу вас заверить: сделки, которые сегодня запрещены законом, никуда не делись — просто ушли в подполье. Люди вынуждены заключать сделки, которые потом никогда не пройдут проверку в суде. В результате стороны, которые заключают сделку, оказываются незащищёнными законодательно.

«Земельные участки просто так изымать нельзя»

На сегодняшний день, замечает Ольга Белевцова, любой объект, заложенный в градостроительном проекте, является государственной нуждой: даже если это коммерческий застройщик, даже если он намерен построить казино.

— В законопроекте мы исключили из перечня оснований для изъятия земельного участка все градостроительные документы и инвестиционные договоры. В градостроительном документе должно быть чётко отражено функциональное зонирование территории, которая предоставляется под инвестиционную деятельность.

Мы руководствовались статьёй 44 Конституции. В качестве критерия для изъятия земельного участка она устанавливает общественную необходимость. Её критерии — наверно, самый дискуссионный вопрос. При этом мы не считаем, что исключение инвестиционных договоров из списка основания для изъятия земельного участка лишает государство права выделять эти самые земельные участки.

«Земельный участок можно изъять только через суд»

Ольга Белевцова предлагает исключить административный порядок изъятия земельных участков для государственных нужд и применять исключительно судебный.

— Государственные органы утверждают, что земельный участок является природным объектом — мол, мы не учитываем это положение. Мы попросили чиновников подсчитать: сколько земельных участков изымается ежегодно из-за нарушения природоохранного законодательства. Из устного общения с исполнителями решений складывается впечатление, что таких оснований нет.

Наиболее популярные сегодня основания для принудительного изъятия земельного участка — его незанятие в течение полугода-года и неисполнение инвестиционных обязательств.

«Что плохого в продаже земли?»

Запрет на деление и слияние участков, а также на изменение их целевого назначения был введён, чтобы граждане не смогли реализовать свои права, уверена Ольга Белевцова.

— Если семья разрастается, хочет разделить участок и построить на новом участке второй жилой дом, ей приходится проводить новое строение по документам как хозяйственный блок. В этом случае люди лишаются скидок на оплату коммунальных услуг и не могут зарегистрироваться в новом доме.

Или ещё вариант: раздел земельного участка, на котором «не завершено строительство объекта». Как это понять? Если участок под застройку, у него есть проект. Есть участок, на котором располагаются строения. Если в соответствии с проектом это технически возможно и нормы соблюдены — почему этот запрет существует?

Государственные органы не очень стесняются в выражениях, они прямо говорят: мы хотим избежать «спекуляций с землёй», «завуалированной продажи земельных участков». Я не понимаю: что плохого в том, что физические или юридические лица хотят продать вещь, которая им принадлежит?

«Наше государство не хочет появления среднего класса, который потом захочет свою собственность охранять», — прокомментировала Анна Канопацкая.

«Нужно узаконить операции с земельными участками»

Сегодня государство говорит физическому или юридическом лицу: ты имеешь право распоряжаться только тем, что ты построил на своём земельном участке — и то с ограничениями, утверждает Ольга Белевцова.

— Например, земельные участки, выделенные льготникам, нельзя продать в течение 8 лет. Мы предлагаем все эти ограничения снять. Мы предлагаем также для юридических лиц не спрашивать разрешения государства на предоставление участка в субаренду. Если собственник земельного участка — физическое или юридическое лицо, всё будет регулироваться договором.

«Государство и гражданин должны иметь равные права и обязанности», — убеждена Анна Канопацкая. — «Пока что государство очень любит изменять условия договора в одностороннем порядке».

Сейчас аренда — самый непопулярный вид права, от которого предприниматели стараются уйти, отмечает Ольга Белевцова.

— К сожалению, арендная плата регулируется не условиями договора, а указами президента — это прописано в земельном кодексе. Если президенту с утра сказали, что денег в государстве не хватает — президент выпускает акт, и ставка арендной платы меняется. При этом арендатора никто не спрашивает — он просто обязан оплатить аренду по новой ставке.

Плату за заключение договора аренды Ольга Белевцова рассматривает как злоупотребление государства своим правами.

— Это принуждение арендатора выкупать земельный участок в собственность, потому что механизм формирования платы за заключение договора аренды абсолютно идентичен. Суммы там заоблачные, а список лиц, которые обязаны вносить плату за заключение договора аренды, с каждым годом увеличивается.

2 вида вещных прав вместо 4

Существует 4 вида вещных прав, напоминает Ольга Белевцова:

— право постоянного пользования,

— право пожизненно наследуемого владения,

— право временного пользования,

— право собственности.

Как замечает юрист, «правом постоянного пользования обычно предоставляют участки государственным организациям либо коммерческим организациям, деятельность которых государство льготирует: сегодня льготирует, а завтра нет».

— Мы предлагаем привести это всё в аренду собственности. У меня был случай в практике: фермер с правом пожизненно наследуемого владения хотел продать свой участок. Иностранный инвестор не мог понять, почему он имеет дело с физическим лицом, а договор приходится заключать с юридическим лицом — фермерским хозяйством. В итоге мы перевели владение участком в форму аренды и сделка состоялась.

Земля — капитал

Кандидат экономических наук, доцент Леонид Злотников сетует на отсутствие в Беларуси частной собственности и обращает внимание на Украину, где «частное сельское хозяйство кормит страну». Учёный предложил рассматривать земли сельскохозяйственного назначения как капитал и взимать плату за пользование землёй как налог на капитал, используемый для извлечения прибыли, — по сути, ставка рефинансирования. Кадастровую стоимость земли Леонид Злотников считает логичным рассчитывать в зависимости от дохода с земли.

Экономист попросил внести в законопроект пункт о переносе пожизненно наследуемого владения земельным участком в частное владение и разрешить наследнику земельного участка построить новый дом взамен старого. Леонид Злотников также полагает, что все нормы земельного законодательства должны быть перечислены в Кодексе о земле без отсылок на иные нормативные документы.

«Частная собственность — святое!»

Кандидат экономических наук, доцент Пётр Мигурский попросил защитить в законопроекте частную собственность: «В других странах, если человек не хочет сносить свой дом и участок, никто его не заставит. Изменят проект, перенесут здание, проложат дорогу по иной траектории. Принудительного изъятия земли быть не должно!».

По мнению экономиста, взамен принудительного изъятия земельных участков для государственных нужд в Кодекс о земле следует включить положение, согласно которому решать судьбу домовладения и земельного участка, находящихся в частной собственности, государство и гражданин будут на равноправной основе двустороннего договора.

Юристы напомнили: согласно Конституции земли сельскохозяйственного назначения находятся исключительно в собственности государства. Пётр Мигурский считает необходимым включить в законопроект положение, согласно которому собственник земли с правом постоянного пользования имеет преимущественное право на заключение нового договора.

«У чиновников вчерашнее мышление»

Чтобы получить заключение экспертов, Анна Канопацкая направила законопроект в различные государственные органы и ведомства. Некоторые ответы поразили депутата.

Миноблисполком отказался рассматривать инициативу Канопацкой, потому что «депутат Палаты представителей не является субъектом законодательной инициативы». Юрист по образованию, Анна Анатольевна напомнила чиновникам: такое право у депутата парламента всё же есть. Миноблисполком не сдавался и сослался на рассмотрение похожего законопроекта от Государственного комитета по имуществу — у него права выдвигать законопроекты как раз таки нет.

— Некоторые облисполкомы поддержали изменения в законодательстве, направленные на упорядочение земельных отношений. Однако Комитет государственного контроля блюдёт только интересы государства, забывая: граждане — и есть государство.

Генеральная прокуратура находит инициативу Анны Канопацкой преждевременной, так как при её одобрении земля становится полноценным объектом купли-продажи. «У чиновников вчерашнее мышление», — сожалеет депутат.

Мингорисполком также высказался против любых ограничений на заключение инвестиционных договоров. «Они зарабатывают деньги, но кому?» — задалась вопросом Канопацкая.

«Белорус тоже может быть инвестором, а земля —объектом инвестиций»

Тем не менее, депутатская инициатива получила и поддержку. Председатель Совета по предпринимательству Александр Турчин уже в статусе первого вице-премьера ответил на запрос Анны Канопацкой, что «Совет поддержит ряд инициатив, направленных на создание конкурентных условий землепользования». К тому же, по мнению Совета, законопроект «положительно отразится на деловом климате страны».

«Нам нужны эти изменения, чтобы бизнес мог развиваться на земле», — выразила своё мнение Анна Канопацкая. Депутат привела Польшу и Литву в пример развития придорожного сервиса, так как там «люди не боятся, что в один ужасный день землю у них отберут именем революции».

Канопацкая признаёт необходимость иностранных инвестиций, но напоминает: любой белорус тоже может стать инвестором, а земля или лес — объектом инвестиций. По словам депутата, это позволит повысить уровень жизни белорусов и вырастить класс собственников, которые затем научатся защищать своё имущество.

«Что касается процедуры согласования законопроекта, мы нацелены на получение согласия президента. Все наши новации идут вразрез с его указами. К сожалению, в нашем государстве указы и декреты президента стоят выше закона», — подытожила Анна Канопацкая.

8 октября авторы законопроекта планируют собрать на круглый стол бизнесменов, чтобы узнать их мнение о возможных изменениях и дополнениях в Кодекс о земле.

Фото: Павел Садовский

Читайте также:

— «А что если я против?» 5 важных вопросов юристу про снос и реконструкцию частного дома

— Где не стоит покупать жильё? Полная карта сносов и уплотнений в Минске

— Кто должен платить за аренду земли? Что изменил новый указ для застройщиков и владельцев зданий

— Подписан указ № 357: купить пустующий дом на селе можно без аукциона

— В Минске на землю под домом насчитали 6 тысяч рублей за право заключения договора аренды. Это законно?

— Как правильно владеть и пользоваться землёй в Минске? Специалисты — о законах и штрафах

— Президент подписал Указ № 237: продавать жилье на селе можно без документов, покупать — в рассрочку

— Продал «недострой» — плати налог. Почему собственников незавершённых строений лишают льготы