За что покупатель платит агентству недвижимости? Разбираемся

За что покупатель платит агентству недвижимости? Казалось бы, ответ очевиден: за подбор нужного объекта и организацию осмотров, профессиональную экспертизу его стоимости  и перспектив решения вопроса в заданном интервале времени, участие в переговорах при согласовании деталей предстоящей сделки. Вопросы, касающиеся защиты интересов и безопасности покупателя по результатам этой самой сделки часто остаются в стороне, так как «все сделки застрахованы» и т.д. Но не все так однозначно. Поэтому давайте разбираться — вместе с Владимиром Давидовичем, руководителем группы компаний «Твоя столица».

Чтобы не быть голословным, расскажу совсем свежую историю. Не детективную, но очень показательную.

К нам пришел молодой человек: хочет продать квартиру. Получил ее в подарок от бабушки. Договор дарения заверил нотариус, сделка зарегистрирована, все вроде бы в порядке. Говоря на профессиональном сленге — «чистая продажа». В квартире никто не прописан, покупки взамен нет. Ура! Но…

Отступая от канвы сюжета, скажу: это достаточно типичный случай. За 30 лет работы мы сталкивались с ним десятки раз. В отличие от договоров купли-продажи, когда сделка происходит между чужими людьми и регистрируется сразу после расчета, договор дарения между близкими родственниками может быть зарегистрирован через несколько дней, а то и недель-месяцев после самого действия.

Отчасти это объяснимо. Представьте: бабушка или дедушка, находясь в критическом состоянии, среди всех любимых внуков выделяет самого любимого — и дарит ему свою квартиру. Договор дарения заверяет нотариус, потому что регистратор к постели больного не выезжает. Затем происходят печальные события — и всем часто не до бюрократических процедур, связанных с посещением кадастрового агентства.

И вот здесь — ключевой момент. Сделки по сути нет, ведь право собственности к одаряемому переходит только после регистрации. До этого момента собственником недвижимости остается даритель. А права на объект должны перейти к наследникам — между которыми часто появляются споры о том, кому и сколько полагается при продаже этой самой квартиры.

Есть очень четкий маркер, на который сразу смотрит опытный риэлтер — есть ли разрыв по времени между датой договора и датой его регистрации. Если да, мы обязательно обращаем внимание на то, жив ли даритель. И если умер — смотрим дату смерти (хотя это не всегда легко установить).

В данном случае все именно так и произошло. К нашему сожалению и, мягко говоря, большому огорчению внука, бабушка умерла между этими двумя событиями. Продажу квартиры пришлось отменить.

Этот кейс достаточно простой для диагностики — как говорится, «все карты лежали на столе». Все осложняется, если после дарения были уже сделки купли-продажи с этим объектом. Срок исковой давности по ничтожным сделкам — десять лет. И вот тогда порой случаются на самом деле детективные истории!

А теперь представьте себя на месте покупателя.

Вы находите квартиру, договариваетесь о цене, подписываете договор. Все выглядит идеально. А через полгода появляются наследники и через суд признают вашу сделку недействительной в связи с тем, что предыдущая была ничтожна. 

Именно поэтому мы говорим: вы, как покупатель, заключаете договор с агентством не только ради того, чтобы оно помогло найти квартиру вашей мечты. Очень важно, чтобы действуя в ваших интересах, риэлтер обратил внимание на то, что часто находится «за кадром» и не входит в пределы компетенции риэлтерской компании, готовящей документы к сделке, если подходить к этому процессу формально. 

В нашей практике недавно был еще более показательный  случай, когда вроде бы  документы были в полном порядке. Но, наш риэлтер, работая над подготовкой сделки, выяснил (это было не просто), что у продавца два паспорта. На realt.by был подробный материал на эту тему… . Это открыло целую цепочку вопросов, которые пришлось решать до сделки, в организации которой мы в результате отказались.

Ну, и отдельно хотелось бы остановиться на заезжем утверждении «…у нас все сделки застрахованы». На самом деле это не совсем так — страхуется не сделка как таковая, а профессиональная ответственность (т.е. возможная ошибка) риэлтерской компании, организующей эту сделку. Т.е.,  агентство должно добросовестно подготовить и проверить то, что оно может в соответствие с законодательством подготовить и проверить. Поиск и исследование возможных подводных камней, которые формально находятся вне зоны обязательной досягаемости, и которые могут быть в истории любого объекта,  остается на усмотрение компании, представляющей интересы продавца или покупателя. Здесь уже играют свою роль опыт, система контроля за работой риэлтеров, добросовестность и доброе имя компании. И, к слову сказать, не только наше агентство, но и подавляющее большинство коллег, насколько я знаю, действует очень ответственно,  перестраховывая своих клиентов от возможных неприятностей в будущем. 

Благодаря этому мы с гордостью отмечаем, что за эти годы и 30 000+ сделок, «Твоя Столица» не имеет ни одной оспоренной — ведь бизнес-процессы и система внутреннего контроля в нашей компании оттачивались не один десяток лет. 

Кроме проблемы с экспертизой «возможного риска» — назовем это так, существует еще ряд серьезных вопросов, напрямую затрагивающих интересы покупателя. А именно — если что-то пошло не так при подготовке к сделке (35% случаев), при освобождении и выписке из проданного жилья (часто очень сложный процесс) — покупателю просто необходим свой риэлтер. И, кстати,  риэлтеру продавца также  важно, чтобы ту сторону представлял профессионал, разбирающийся в нюансах этого сложного процесса.

Поэтому, в заключение хочу еще раз обратить внимание потенциальных покупателей на то, что самый комфортный и безопасный для вас способ приобрести недвижимость — иметь своего ответственного риэлтера и договор с риэлтерской компанией не только при поиске , но и подготовке и организации сделки с объектом.