Недвижимость Беларуси
Realt.Эксперт
Вторичный рынок
Витебск бросил вызов Бресту и обошел по продажам квартир. Что происходит на вторичном рынке

Витебск бросил вызов Бресту и обошел по продажам квартир. Что происходит на вторичном рынке

Вторичный рынок•25 сентября

На вторичном рынке квартир Витебска произошло сразу несколько заметных изменений: предложение за год сократилось на 26%, средняя цена выросла на 23%, а количество сделок за месяц достигло 260 – на 14% больше, чем год назад. При этом продавцы в среднем рассчитывают получить 61 тыс. $ за квартиру, тогда как реальные сделки проходят примерно по 48 тыс. $. Разбираемся, что стоит за этими цифрами и за сколько сегодня действительно покупают квартиры.

По итогам августа на вторичном рынке Витебска предлагалось всего около 340 квартир. За месяц объем предложения фактически не изменился, но на более длинном горизонте картина такая: с начала года квартир стало на -12% меньше, а за последние 12 месяцев – сразу на -26%.

Больше всего на рынке двухкомнатных квартир – около 125, или 37% всего предложения. Еще 115 приходится на трешки, а однокомнатных сейчас около 70. При этом самостоятельно, без помощи агентства, собственники продают почти каждую вторую квартиру – около 200 объектов.

Что касается средней цены, то за месяц она почти не изменилась, зато с начала года выросла примерно на 11%, а за 12 месяцев – уже на 23%. Таким образом, в среднем стоимость квартиры сейчас достигает отметки в 61 тыс. $, а квадратного метра – 1 105 $.

Но средняя цена по городу мало что говорит покупателю. Гораздо интереснее посмотреть, за сколько сейчас можно купить конкретный тип квартиры и что скрывается за этой ценой.

Однокомнатные: около 46 тысяч долларов – но за эти деньги варианты разные

Средняя однокомнатная квартира в Бресте стоит около 46 тыс. $, а квадратный метр – 1 250 $. Но очевидно, что состояние жилья влияет на итоговую цену. Однушки с хорошей отделкой и евроремонтом в среднем выставлены примерно по 48 тыс. $ (1 320 $/кв. м). А если посмотреть еще и на возраст дома, то в домах до 2010 года средняя цена составляет 42 тыс. $ (1 210 $/кв. м), а в новых домах после 2010 года – уже 59 тыс. $ (1 420 $/кв. м).

Но почем продали в действительности? В августе однокомнатные квартиры покупали в среднем за 37 тыс. $, или 1 050 $/кв. м. То есть между ценой предложения и фактической ценой покупки квартиры остается почти 40% разницы!

Получается, что ориентироваться только на средние 46 тыс. $ не совсем правильно: за эту сумму на рынке можно в итоге приобрести уже готовую однушку в новом доме, тогда как за квартиру в фонде до 2000 года постройки и с обычным ремонтом можно рассчитывать всего на 35-40 тыс. $ (1 820 $/кв. м).

Кстати, в общей картине доля таких сделок – новостроек на первичном рынке – 21%: 55 квартиры из 260 сделок.

*низкая стоимость квартир с ремонтом обусловлена особенностями выборки квартир без отделки: предлагаются объекты по высокой стоимости в историческом центре города, а также в новостройках.

Двухкомнатные: самый массовый сегмент и самый большой выбор

Двушки – главный сегмент вторичного рынка Витебска: их около 125 в продаже. В среднем за такую квартиру хотят 56 тыс. $, а квадратный метр стоит около 1 100 $.

Все 79% предложения приходится на квартиры с хорошей отделкой и евроремонтом. В этом сегменте средняя цена квадрата составляет уже около 58 тыс. $ (1 120 $/кв. м).

Возраст дома – дополнительный фильтр. В квартирах, построенных до 2010 года, продавцы в среднем рассчитывают на 52 тыс. $ (1 060 $/кв. м), в более новых домах – на 80 тыс. $ (1 330 $/кв. м).

А вот состоявшиеся сделки говорят о том, что средняя цена покупки двухкомнатной квартиры в августе составила 51 тыс. $, квадратного метра – 965$.

На двушки приходится около 39% всех сделок, поэтому этот сегмент значительно влияет на общую картину рынка. Полезен факт, что в этом популярном сегмент расхождение между ценой сделок и предложений – минимальный – около -8%.

Как видно по таблице ниже, возраст дома заметно влияет на стоимость, но зависимость здесь не совсем линейная. Самые доступные варианты – квартиры в хрущевках и панельных домах старого фонда. При этом среднюю цену в большинстве сегментов заметно поднимают дома 2011–2020 годов: во многом это связано с тем, что квартиры в таких проектах имеют большую площадь. А вот один из вариантов сэкономить – обратить внимание на новостройки 2021 года и позже без отделки. Площади там уже более компактные, поэтому даже без учета стоимости ремонта итоговая цена квартиры может оказаться ниже, чем в более старых домах сопоставимого класса.

Трехкомнатные: площадь растет, а цена квадрата снижается

Трехкомнатных квартир в продаже сейчас около 120, поэтому они незначительно уступают двушкам. Средняя стоимость – примерно 74 тыс. $, а квадратного метра – 1 070 $. То есть при большей общей цене трешки остаются самым доступным по стоимости метра из трех основных типов квартир.

Для квартир с хорошей отделкой средний показатель поднимается до 1 120 $/кв. м. У более новых домов после 2010 года постройки – до 1 250 $/кв. м, тогда как в фонде до 2010 года средняя цена предложения около 1 060 $/кв. м.

Средняя трехкомнатная квартира в августе уходила примерно за 61 тыс. $, а квадратный метр – за 915$ – уже более внушительная разница с ожидаемой продавцом ценой: около 18%.

Продавцы хотят больше, чем готовы платить покупатели

Подытожим: в августе в Витебске состоялось около 260 сделок со вторичными квартирами. Это на 14% больше, чем месяцем ранее, и на столько же больше, чем год назад.

Интересно, но это также на 40% больше, чем количество сделок в самом дорогом областном центре – Бресте!

Средняя цена сделки составила около 48 тыс. $, квадратного метра – 990$. На фоне средней цены предложения в 61 тыс. $ разница выглядит большой – 22%. Но если сравнивать именно стоимость квадратного метра, расхождение гораздо скромнее – около 11%.

Это важный момент: разница в средней стоимости квартиры не обязательно означает, что продавцы уступают покупателям 22%. На итоговую среднюю цену влияет и то, какие именно квартиры продавались в конкретном месяце. Поэтому для оценки реального торга показатель за квадратный метр здесь гораздо показательнее.

Выводы Realt

Ситуацию на вторичном рынке Витебска можно описать следующим образом: предложение сокращается, цены за год выросли на 23%, а количество сделок в августе достигло 260 штук. Покупатели при этом по-прежнему не готовы платить по ожиданиям продавца. И здесь уже не достаточно смотреть на среднюю цену по городу: стоимость квартиры сильно меняется в зависимости от состояния и года постройки дома.