Феномен дорогого жилья Бреста раскрыт. За сколько на самом деле покупают квартиры

Брест остается самым дорогим региональным рынком жилья. За последний год предложение на вторичке сократилось на 37%, квадратный метр подорожал на 24%, а средняя цена квартиры в объявлении и итоговая стоимость сделки заметно расходятся – разница достигает 18%. За счет чего формируется высокая цена квартир в Бресте, сколько сейчас хотят за однушки, двушки и трешки и какие из них действительно готовы покупать дороже – разбираемся в аналитике Realt.

По итогам августа на вторичном рынке Бреста предлагалось около 1 300 квартир. За месяц объем предложения фактически не изменился, но на более длинном горизонте картина такая: с начала года квартир стало на -25% меньше, а за последние 12 месяцев – сразу на -37%.

Больше всего на рынке двухкомнатных квартир – около 465, или 36% всего предложения. Еще 430 приходится на трешки, а однокомнатных сейчас около 265. При этом самостоятельно, без помощи агентства, собственники продают только каждую восьмую квартиру – около 150 объектов.

Что касается средней цены, то за месяц она почти не изменилась, зато с начала года выросла примерно на 16%, а за 12 месяцев – уже на 24%. Таким образом, в среднем стоимость квартиры сейчас достигает отметки в 85 тыс. $, а квадратного метра – 1 435 $. 

Однокомнатные: около 60 тысяч долларов – но за эти деньги варианты разные

Средняя однокомнатная квартира в Бресте стоит около 62 тыс. $, а квадратный метр – 1 650 $. Но очевидно, что состояние жилья влияет на итоговую цену. Однушки с хорошей отделкой и евроремонтом в среднем выставлены примерно по 64 тыс. $ (1 680 $/кв. м). А если посмотреть еще и на возраст дома, то в домах до 2010 года средняя цена составляет 56 тыс. $ (1 370 $/кв. м), а в новых домах после 2010 года – уже 77 тыс. $ (1 700 $/кв. м).

А почем продали в действительности? В августе однокомнатные квартиры покупали в среднем за 55 тыс. $, или 1 500 $/кв. м. То есть между ценой предложения и фактической ценой покупки квартиры остается около 12% разницы.

Получается, что ориентироваться только на средние 62 тыс. $ не совсем правильно: за эту сумму на рынке можно в итоге приобрести квартиру в фонде до 1961 года постройки и с обычным ремонтом, тогда как за готовую однушку в новом доме придется рассчитывать уже на 70 тыс. $ (1 820 $/кв. м).

Кстати, в общей картине доля таких сделок – новостроек на первичном рынке – 17%: 32 квартиры из 188 сделок.

Двухкомнатные: самый массовый сегмент и самый большой выбор

Двушки – главный сегмент вторичного рынка Бреста: их около 465 в продаже. В среднем за такую квартиру хотят 78 тыс. $, а квадратный метр стоит около 1 470 $.

Все 92% предложения приходится на квартиры с хорошей отделкой и евроремонтом. В этом сегменте средняя цена квадрата составляет уже около 81 тыс. $ (1 515 $/кв. м).

Возраст дома – дополнительный фильтр. В квартирах, построенных до 2010 года, продавцы в среднем рассчитывают на 56 тыс. $ (1 595 $/кв. м), в более новых домах – на 77 тыс. $ (1 870 $/кв. м). Двушка с хорошим ремонтом в доме до 2010 года стоит примерно столько же, сколько квартира со строительной отделкой в более новом доме».

А вот состоявшиеся сделки говорят о том, что средняя цена покупки двухкомнатной квартиры в августе составила 74 тыс. $, квадратного метра – 1 415 $. И именно на двушки приходится около 42% всех сделок, поэтому этот сегмент сильнее всего влияет на общую картину рынка. Полезен факт, что в этом популярном сегмент расхождение между ценой сделок и предложений – минимальный – около -6%.

Трехкомнатные: площадь растет, а цена квадрата снижается

Трехкомнатных квартир в продаже сейчас около 430. Средняя стоимость – примерно 100 тыс. $, а квадратного метра – 1 340 $. То есть при большей общей цене трешки остаются самым доступным по стоимости метра из трех основных типов квартир.

Для квартир с хорошей отделкой средний показатель поднимается до 1 360 $/кв. м. У более новых домов после 2010 года постройки – до 1 645 $/кв. м, тогда как в фонде до 2010 года средняя цена предложения около 1 300 $/кв. м.

Средняя трехкомнатная квартира в августе уходила примерно за 80 тыс. $, а квадратный метр – за 1 130 $ – уже намного более внушительная разница с ожидаемой продавцом ценой: около 20%. 

Продавцы хотят больше, чем готовы платить покупатели

Подытожим: в августе в Бресте состоялось около 190 сделок со вторичными квартирами. Это на 7% меньше, чем месяцем ранее, но примерно на 3% больше, чем год назад. Средняя цена сделки составила около 70 тыс. $, квадратного метра – 1 360 $. На фоне средней цены предложения в 85 тыс. $ разница выглядит большой – 18%. Но если сравнивать именно стоимость квадратного метра, расхождение гораздо скромнее – около 5%.

Поэтому рынок Бреста на данный момент можно охарактеризовать следующим образом: квартир стало существенно меньше, цены продолжают расти, но покупатели по-прежнему закрывают сделки дешевле, чем в среднем хотят продавцы. А внутри каждого сегмента на итоговую цену заметно влияют состояние квартиры и возраст дома.