Квартир в продаже стало больше, но цены все равно растут. Продавцы не ощущают снижения спроса?

Вторичный рынок•5 ноября

Мы каждую неделю следим за тем, сколько квартир выставлено на продажу в Минске и как меняются цены в объявлениях. Но сейчас решили посмотреть на рынок по итогам всего октября, чтобы понять - заметили ли продавцы, что покупателей становится меньше? Стали ли они снижать цены, и появился ли у покупателей больший выбор? Ведь именно этого многие ждут уже не первый месяц. И вот здесь октябрьская статистика преподнесла несколько сюрпризов.

Квартир в продаже стало больше. Но насколько?

Начнем с хорошей новости для покупателей: предложение квартир в Минске действительно постепенно расширяется, но совсем не такими темпами, как хотелось бы.

В октябре в продаже побывало около 5,55 тыс. квартир — на 2% больше, чем в сентябре. Правда, здесь нужно учитывать, что октябрь на один день длиннее. Поэтому интереснее посмотреть, сколько квартир непосредственно находилось в продаже на конец месяца. Их оказалось 3 820 — на 20 больше, чем месяцем ранее.

Совсем не большой прирост, согласитесь?

Но если посмотреть чуть дальше, становится интереснее. С мая, когда предложение достигло минимума, количество квартир в продаже выросло уже более чем на 6%. То есть, похоже что процесс накопления предложения действительно начался, но пока очень медленно. Для сравнения: год назад в конце октября в продаже было почти на четверть больше квартир, чем сейчас!

Квартир больше, а доступных вариантов — меньше?

И вот здесь начинается самое интересное: казалось бы, если общее предложение понемногу растет, покупателю должно становиться проще найти подходящую квартиру. Особенно если бюджет ограничен. Но октябрь показал обратную картину.

Квартир стоимостью до $100 тысяч стало почти на 10% меньше. В сентябре таких предложений было около 1,38 тыс., а в октябре — уже 1,25 тыс. Зато квартир дороже $150 тысяч стало на 8% больше.

Что получается? Общий выбор немного увеличился, но преимущественно за счет более дорогого жилья. А вот в доступных ценовых категориях выбирать стало даже сложнее.

Посмотрим на самые востребованные однушки и двушки: средняя стоимость однокомнатной квартиры в объявлениях выросла до $105 тысяч, а двухкомнатной — уже до $140 тысяч.

Конечно, часть изменений может объясняться составом предложения: одни квартиры уходят из рекламы, другие появляются, а какие-то переходят в более дорогую ценовую категорию.

Но для покупателя итог один — вариантов, вписывающихся в его бюджет, стало меньше.

А продавцы вообще заметили, что рынок начал тормозить?

Судя по средней цене предложения, пока не особенно: за октябрь квадратный метр в объявлениях подорожал еще на 2,2% — до $2 590.

Причем рост наблюдается и среди однушек, и среди двушек, и среди более просторных квартир. Более того, средние цены предложения выросли во всех девяти районах Минска. То есть речь не просто о нескольких дорогих квартирах, которые случайно потянули среднюю цену вверх, а о продолжении тенда на всем рынке.

Но здесь важно понимать одну вещь: рост средней цены предложения совсем не означает, что все продавцы дружно переписали ценники. Он скорее обусловлен выходом новых квартир в продажу.

Продавцы-новички, при формировании стартовой цены, смотрят на уже высокие цены в объявлениях и... добавляют на торг еще больше. Хотя в текущей ситуации, подобная тактика уже выглядит не столь непоколебимой, как еще несколько месяцев назад.

А главное — указанная в объявлении цена еще не означает, что покупатель готов столько заплатить. И мы уже видим это противоречие: по оперативным данным, сделки в октябре значительно просели относительно сентября, а средние цены в рекламе продолжают расти.

Почему?

Почему продавцы пока не спешат уступать?

На наш взгляд, причин несколько:

Во-первых, квартир в продаже все еще мало. И продавцы это прекрасно понимают.
Во-вторых, многие продолжают ориентироваться на высокие цены соседних объявлений. Если похожая квартира выставлена за $120 тысяч, почему бы не попробовать поставить свою за $125 тысяч? А вдруг получится?

Тем более что Беларусбанк как раз улучшил условия кредитования вторичного жилья. И это может дополнительно укреплять уверенность продавцов: мол, теперь покупателям станет проще брать кредиты — значит, смогут заплатить больше.

Но есть и обратная сторона, которая, судя по снижающимся продажам, все больше оказывает влияние на поведение покупателей.

За время длительного роста цен часть покупателей уже уперлась в предел своих финансовых возможностей, а другая часть, даже имея деньги, перестала спешить с покупкой, ожидая стабилизации или возможного снижения цен.

Получается интересная, но неблагоприятная для продавцов ситуация: покупатели становятся осторожнее, а продавцы пока продолжают вести себя так, будто рынок еще способен принять очередное повышение цены.

Но как долго это может продолжаться? Все будет зависеть от активности продаж в ноябре.

Выводы Realt

Октябрь показал на сухих цифрах, что предложение квартир в Минске начало постепенно восстанавливаться. Но в реальности этот рост слишком слабый, чтобы заметно изменить позиции продавцов. Напомним, что по нашему мнению, при текущем количестве сделок выбор квартир должен увеличится до 7000 квартир совокупно за месяц против сегодняшних 5600. Но достижение этого показателя даже в перспективе ближайшего полугодия - маловероятно.

Пока небольшой выбор квартир позволяет продавцам сохранять уверенность, но если продажи продолжат снижаться, квартиры начнут дольше задерживаться в рекламе, а покупатели получат больше возможностей для торга. И тогда продавцам придется решать: продолжать ждать покупателя, готового заплатить желаемую цену, или постепенно подстраиваться под новые возможности рынка.

А вот насколько близок этот момент, мы попробуем разобраться уже на следующей неделе — когда получим более полные данные об октябрьских сделках.