Недвижимость Беларуси
Realt.Эксперт
Аренда жилья
Арендовать квартиру за разумные деньги - миссия (не)выполнима? Итоги сентября на рынке долгосрочной аренды Минска

Арендовать квартиру за разумные деньги - миссия (не)выполнима? Итоги сентября на рынке долгосрочной аренды Минска

Аренда жилья•30 сентября

Сентябрь для тех, кто арендует квартиру в Минске, оказался не самым приятным: квартир стало еще меньше, а аренда снова подорожала. Причем если в начале года выбор был заметно больше, то сейчас найти хороший вариант становится все сложнее. Разбираемся, сколько квартир можно было снять в сентябре, каких вариантов сейчас больше всего и на какую сумму сегодня стоит рассчитывать, если нужна обычная однушка, двушка или трешка.

Квартир в аренду стало меньше?

Здесь получается двоякая ситуация. Если сравнивать с августом, то однозначно да — квартир стало на 10%, или примерно на 330, меньше. Но если посмотреть чуть шире — на июнь и июль, — картина уже не выглядит настолько трагично. По сути, сентябрь примерно вернулся к тому количеству квартир, которое было в середине лета. То есть правильнее сказать так: август был временным всплеском предложения, а в сентябре рынок вернулся примерно к летнему уровню.

А вот если сравнивать ситуацию с началом года, разница уже заметнее. Причем здесь важно разделять два показателя: количество доступных квартир совокупно за месяц и отдельно, на момент конкретного дня. Если считать все квартиры, которые предлагались за целый месяц, то с января их количество уменьшилось примерно на 14%. Но если смотреть на то, сколько квартир доступно одновременно в конкретный день, снижение гораздо сильнее — уже примерно на четверть относительно начала года. И как раз вот это сильнее всего чувствует арендатор.

За месяц через Realt проходит несколько тысяч квартир, но человек, который открыл объявления сегодня вечером, выбирает лишь из небольшой части этого количества.

Увидел хорошую квартиру — завтра ее уже может не быть

В среднем квартира, которая нашла арендатора в сентябре, находилась в рекламе порядка девяти дней. Однушки уходят еще быстрее – за неделю. Из-за столь коротких сроков сдачи получается двоякий эффект: за месяц предложение вроде бы выглядит большим, но конкретный хороший вариант можно легко пропустить. Особенно если квартира стоит дешевле похожих вариантов.

Причина простая: то количество квартир, которое сегодня доступно в аренду – для Минска совсем небольшое. Плюс Минск постоянно притягивает новых арендаторов — как жителей других регионов Беларуси, так и иностранцев.

Сегодня квартира появилась, завтра на нее уже приехали несколько человек, а через несколько дней объявление сняли. Особенно быстро это происходит с однушками. Поэтому недорогая квартира с нормальным ремонтом и адекватным расположением в рекламе долго не задерживается.

Исходя из этого, рекомендация для собственников (арендодателей): недельный срок может быть хорошей проверкой цены. Если за семь дней квартира не сдалась, а звонков и просмотров мало, скорее всего, цена завышена для такой локации и состояния жилья.

В такой ситуации сложнее всего арендаторам. Многие, кто хоть раз искал квартиру в аренду в Минске, сталкивались с таким: сохранил объявление, решил позвонить вечером, а квартира уже сдана. То есть хороший вариант по нормальной цене по-прежнему уходит быстро. А вот если собственник решил сильно проверить, «сколько сейчас дадут», квартира может задержаться.

Исходя из этого, рекомендации арендаторам:

Если в моменте дня нет подходящего варианта, не расстраивайтесь и продолжайте поиски – ежедневно. Удобнее это делать подписавшись на получение уведомлений от Realt о появлении новых квартир;
При появлении интересной квартиры – приезжайте на осмотр быстро. Но принимайте решение взвешенно – для этого окиньте взглядом весь рынок, чтобы сравнение было объективным;
Не привязывайтесь к одной узкой локации – тем самым вы ограничиваете себя в выборе. А чем меньше выбор, тем дороже аренда.

Ищете однушку или двушку? Именно их стало меньше

Большая часть арендаторов ищет не четырехкомнатную квартиру и не огромные апартаменты - на пике спроса одно- и двухкомнатные квартиры. И рынок отвечает взаимностью - самый массовый выбор однушек и двушек, которые совокупно занимают примерно три четверти всех квартир в аренде. Но как раз этих квартир с начала года стало меньше примерно на 16% - что и логично, исходя из высокого спроса на них. В то время как выбор трешек просел совсем немного.

Получается, что выбор сильнее всего уменьшился именно там, где ищет жилье большинство людей: один человек, пара или небольшая семья. Что и отразилось на стоимостях аренды – больше всего дорожают однушки: с начала года на 17% (+$75), за последние 12 месяцев на 19% (+$82)!

Но помимо стабильно высокого спроса, у роста стоимости аренды есть и другие причины.

Аренда в Минске — это уже далеко не только старые панельки

Еще лет десять назад разговор о съемной квартире часто начинался примерно с одного и того же: старый дом, простой ремонт, мебель разных лет. Сейчас выбор совсем другой - порядка 40% квартир в аренде находятся в домах 2021 года и новее. А если ко «вчерашним новостройкам» добавить еще и дома 2010-х годов, получим уже больше половины предложения. Получается, что рынок аренды за последние годы заметно помолодел.

И у этого есть два эффекта:

с одной стороны, становится шире выбор современного жилья (уже хорошо) и это вынуждает собственников возрастных квартир, чтобы сохранить конкурентоспособность перед «новостройками», освежать отделку в своих квартирах;
но, с другой стороны, это влечет за собой удорожание стоимости аренды – чем моложе и современнее квартира, тем она дороже, и в покупке, и в аренде.

При этом далеко не все собственники старых квартир спешат обновлять ремонт. Зато повышать аренду вслед за общим ростом цен готовы многие.

Высокие стоимости и свежие квартиры делают арендаторов требовательнее. Человек уже сравнивает не только ремонт внутри квартиры, но по сравнению с возрастной вторичкой важны состояние подъезда, двор, лифты, парковка, планировка, внешний вид дома. И востребованность современных квартир подтверждается тем, что с начала года их количество уменьшилось на 23%! Причем на дома 2021 года и новее приходится большая часть всего сокращения предложения с января.

Проще говоря, новых квартир в аренде по-прежнему много, но их стало ощутимо меньше, чем зимой.

Выводы Realt

За один сентябрь выбор квартир в долгосрочную аренду в Минске стал примерно на 10% меньше. Но если сравнивать с летом, то сильной разницы нет — скорее закончился августовский всплеск предложения. А вот с начала года уменьшение более заметно, особенно по части выбора однушек, двушек и квартир в самых новых домах.

Одновременно аренда продолжила дорожать. И быстрее всего растут цены именно на однокомнатные квартиры — то есть на жилье, которое ищет огромное количество людей.

При этом дешевые квартиры никуда не исчезли, но их катастрофически мало. Однушку все еще можно искать примерно от $300 в месяц без учета коммунальных платежей, двушку — от $370, трешку — от $500. Но, во-первых, это единичные предложения, а во-вторых, чем ниже бюджет, тем меньше вариантов и тем быстрее приходится принимать решение.

Для собственников ситуация тоже не настолько простая, как может показаться. Да, квартир стало меньше и цены выросли. Но в сентябре жилье начало сдаваться немного дольше. Значит, у арендатора все-таки есть предел, выше которого он скорее продолжит искать, чем согласится переплачивать.

В итоге этой осенью все сводится к довольно простой вещи: арендаторы пытаются найти нормальную квартиру за разумные деньги, а собственники — понять, сколько за нее действительно готовы платить. Ошибка в цене бьет по обеим сторонам: арендатор может упустить хороший вариант, а собственник — потратить лишние недели на поиск жильца и потерять деньги, которые уже не вернуть.