«Не хватает хрущевок и стандартных панелек». Что происходит с рынком квартир?

Сейчас, когда стоимость квадрата не останавливается в росте, на рынке наблюдается дефицит предложения. Причем особенно заметен он в неожиданном сегменте — типовом жилье вроде хрущевок, брежневок и стандартных панелек. Тем, что сегодня происходит на рынке недвижимости, Realt поинтересовался в агентствах.

«За год количество квартир сократилось с 6800 до 4500»

— Парадокс на рынке недвижимости продолжается: количество сделок снижается, а цены продолжают бить исторические рекорды, — констатирует риэлтер агентства недвижимости «Фаттория» Татьяна Павловская. — Движущей силой роста остается дефицит предложений, особенно в востребованных сегментах. Средняя цена квадрата к октябрю достигает рекордных цифр 2 300-2 400 долларов. ‌‌

Динамика роста цен за последние два года: квадрат подорожал более чем на 40% в долларовом эквиваленте.‌ Самым дорогим сегментом продолжают оставаться однокомнатные квартиры: в среднем 2 500 долларов за квадрат, в процентном соотношении на однокомнатные квартиры приходится почти половина всех сделок с недвижимостью. Квадрат в двухкомнатных обойдется в 2 250 долларов, в трехкомнатных — 2 060 долларов, а в четырехкомнатных — 2 030 долларов.

По данным статистического комитета, доходы населения продолжают расти, кредиты становятся все доступнее, но число сделок падает. За первое полугодие 2026 года совершено на 17% меньше сделок, чем годом ранее. Причина в дефиците предложения.

Количество квартир на вторичном рынке за год сократилось с 6 800 до 4 500. В августе-сентябре впервые за долгое время наметился рост (+3%), но он произошел за счет сегментов, где цены уже высоки и спрос ограничен.‌‌ Наибольший дефицит мы замечаем в сегменте типового жилья (хрущевки, брежневки, стандартные панельки). Предложение растет в основном в дорогих каркасно-блочных домах, которые покупатели не готовы брать по текущим ценам.‌‌ Новостройки также дорожают, но предлагают покупателям альтернативу вторичке. Средняя цена метра в новостройке Минска превысила 2 тысячи долларов.‌

Резюмируя, отмечу: рынок находится в точке, когда дальнейшее движение зависит от баланса спроса и предложения. Если рост цен замедлится, то рынок закрепится на текущих показателях. Этому может способствовать постепенное увеличение объема предложения, если продавцы начнут активнее выходить на рынок. Если дефицит предложения сохранится, а покупательская способность населения начнет снижаться из-за опережающего роста цен, возможен переход в новую фазу с коррекцией цен. Ключевым фактором будет являться реакция рынка на текущие цены в течение 2026 года.

«Покупатели до 30 рассматривают новостройки»

— Спрос на квартиры в Минске, несмотря на высокие цены, сохраняется. Особенно высоким спрос был в июле-августе: традиционно многие покупатели хотели решить жилищный вопрос до наступления учебного года, — отмечает риэлтер Павел Голубев. — Покупатели не из Минска приобретали недвижимость для детей-студентов, которые поступили в Минск. Чаще всего на этот случай выбирают однушки или двушки. Сейчас интерес от таких покупателей становится меньше. А активны на рынке те, кто расширяется или переезжает из одного района в другой. Традиционно многие покупатели используют кредиты, а сейчас все чаще встречаются те, кто покупает недвижимость с «Жилищным балансом».

Выросшими ценами уже давно никого не удивишь — в хрущевках и брежневках квадрат от двух тысяч долларов и выше. Цены в том числе развили интерес к недвижимости в городах-спутниках — Смолевичи, Фаниполь, Дзержинск. Кстати, что касается спроса, он отличается в том числе и в зависимости от возраста — это я наблюдаю по своим клиентам. Покупатели до 30 лет рассматривают новостройки и готовы заниматься всем сами. Покупатели около 40 лет чаще присматриваются ко вторичке — они не хотят заниматься ремонтам, но им важна близость к родственникам и друзьям. Ожидать того, что цены пойдут вниз, не стоит, поэтому выбирать жилье под свои запросы и искать какие-то альтернативы — самое правильное решение сейчас.

«Рынок нащупал ценовой потолок»

— Текущая ситуация на рынке жилой недвижимости Минска к концу сентября 2026 года характеризуется переходом от затяжного ралли вверх к ценовому плато, — говорит риэлтер группы компаний «Эксклюзив» Юрий Жигалов. — После бурного роста в первом полугодии рынок нащупал свой ценовой потолок.

В конце лета и начале осени на вторичном рынке Минска наметился важный структурный сдвиг: число сделок сокращается, предложение растет, но цены пока замерли на пиковых значениях.

Средняя цена предложения в объявлениях вплотную приблизилась к 2 450–2 500 долларов за за квадрат. Мы замечаем такие тенденции: 

• Падение активности. Если в пиковые периоды фиксировалось по 1 400–1 500 сделок в месяц, то в августе прошла 1 341 сделка, а прогноз на сентябрь — всего 1 200–1 250 сделок. Покупатели упираются в бюджетные ограничения. На примере двухкомнатной квартиры на Петровщине за 102 500 долларов эквиваленте — в сентябре за неделю было найдено 3 покупателя, а ценовое предложение сделал только один, в августе спрос на эту квартиру был гораздо выше. •\
•  Прирост предложения. Объем квартир в продаже увеличивается (на 2-4% ежемесячно в конце лета — начале осени). Покупателям становится проще выбирать, а продавцы теряют возможность диктовать условия. Т
• Расслоение рынка. Старый фонд (дома до 2000 года) из-за относительной дешевизны и дефицита продавался  быстрее всего. В то же время дорогой каркасно-блочный «новострой» без отделки начал зависать— покупатели не готовы переплачивать и все чаще смотрят на пригороды и города-спутники (Фаниполь, Смолевичи), где двушка стоит 55–85 тысяч долларов против 90–140 тысяч в столице. В сентябре впервые в этом году при старте продаж в новостройке ( МДК ) однокомнатные квартиры с паркингом продавались за 80 тысяч долларов в эквиваленте без очередей и ажиотажа.
• Главными факторами, удерживавшими рынок на плаву, выступали рост реальных доходов населения и мягкие условия кредитования.

Начало учебного года и завершение летних каникул влияют на рынок недвижимости Минска, но кардинально по-разному на сегменты аренды и купли-продажи.

•  Рынок аренды (Шок и Пик): Здесь влияние максимальное. Конец августа и начало сентября традиционно проходят под знаком студенческого бума. В этот период спрос на долгосрочную аренду взлетает, свободные квартиры вымываются за считанные часы. Также отмечу и повышенный спрос на сдачу в аренду на длительный срок загородной недвижимости. При поиске арендаторов на  дом в 20 км от МКАД за 2 тысячи долларов в месяц летом был умеренный спрос, то в сентябре появился ажиотаж и очередь из арендаторов, дом сдан на три года без торга. Цены на стандартные однокомнатные квартиры в Минске в этот период закрепились на уровне 400–600 долларов в месяц в зависимости от ремонта и локации. К концу сентября этот ажиотаж заметно угасает: рынок стабилизируется. 
• Рынок купли-продажи (Пауза и Замедление): В сегменте покупки квартир начало сентября традиционно вызывает временную просадку по числу сделок. Деловая активность в первые недели осени переносится на решение бытовых вопросов (сборы детей в школы, обустройство студентов), из-за чего подписание договоров и просмотры растягиваются во времени. Сентябрь 2026 года подтвердил это правило: активность покупателей снизилась. 

Что касается вопроса о снижении цен, резкого обвала цен не прогнозирую, но предпосылки для плавной коррекции вниз (или как минимум заметного торга) уже сформировались. 

• Текущие уровни (2 300+ долларов за метр по сделкам) стали неподъемными для большинства граждан без привлечения гигантских кредитов. Покупательская способность уже начинает упираться  в окончательный тупик, как только банки начнут ужесточать условия выдачи кредитов (или повысят ставки), а это будет уже скоро,  продавцам придется снижать аппетиты. Уже сейчас в сегменте дорогого жилья закладывается дисконт при торге в районе 5–8%. В сентябре наблюдал как при покупке элитного дома в Раубичах за неделю произошёл торг на 25% от стоимости в рекламе. 
• Что сдерживает падение. До тех пор, пока работают кредитные программы и сохраняется стабильный курс национальной валюты, цены будут удерживаться от падения, переходя в фазу стагнации. 

Резюме: До конца 2026 года базовым сценарием остается ценовое плато с высокой вероятностью скрытого снижения (через уступки покупателям в процессе торга). Рассчитывать на резкое удешевление квадрата на 20-30% не стоит, но рынок определенно развернулся в сторону покупателя: квартир становится больше, а спешка при выборе исчезла.