Недвижимость Беларуси
Realt.Эксперт
Вторичный рынок
Квартир все больше, а цены замерли. Что произошло на вторичке Минска за 21–27 сентября

Квартир все больше, а цены замерли. Что произошло на вторичке Минска за 21–27 сентября

Вторичный рынок•28 сентября

На вторичном рынке Минска становится интереснее: квартир в продаже понемногу прибавляется, цены уже несколько недель почти не двигаются, а продажи второй месяц подряд остаются весьма средними. Неужели началась стабилизация цен? Или август и сентябрь просто оказались слишком «особенными», чтобы делать такие выводы? Разбираемся, что сейчас происходит с предложением, ценами и чего ждать от продаж осенью - в свежей аналитике Realt.

В конце вас ждет опрос - просьба поделиться своим мнением.

Количество квартир в продаже

продолжает которую неделю понемногу подрастать.

В совокупности за прошлую неделю на вторичном рынке жилья в базе Realt покупатели могли выбирать из 4,13 тыс. квартир, что на +0,4% больше прошлой недели.

А в моменте конкретного дня конца недели, предложение увеличилось даже более значительно – на +1,0% до 3,79 тыс. уникальных объектов.

Изменения пока еще не столь значительные, чтобы оказать влияние на цены, но сам факт планомерного увеличения выбора квартир в продаже не может не радовать покупателей.

Также по части предложения есть 2 интересные особенности:

прирост квартир в продаже происходит даже без значительного увеличения выхода в продажу новых квартир на прошлой неделе (см. диаграмму ниже).

Объяснением этого видятся 2 причины: во-первых, прирост был отмечен двумя неделями ранее, а проявился сейчас из-за свойственной рынку инерции, а в-вторых, сохраняющихся уже второй месяц весьма средних продажах (читайте далее);

прирост предложения отмечается не только в моменте последних недель, но и уже был зафиксирован по итогам июля и августа (+2% и +4% соответственно).

Одна из причин подобного роста видится в выставлении на продажу квартир теми людьми, кто на фоне снизившихся кредитных ставок решил продать имеющуюся квартиру для приобретения другой - как раз то, что мы видели в течение позапрошлых двух недель.

Читайте также

Что будет с количеством квартир в продаже дальше?

Пока наиболее вероятным сценарием на октябрь видится дальнейшее, но достаточно плавное увеличение количества квартир в продаже.

Причина простая: снижение кредитных ставок стимулирует не только покупателей, но и продавцов - многие собственники решаются выставить свою старую квартиру, чтобы приобрести взамен более новую, просторную или просто сменить район.

При этом выросшие за последний год цены могут уже начинать ограничивать часть покупательского спроса. Но насколько значительным стало это влияние, как раз должны показать октябрь и ноябрь. И если продажи продолжат держаться примерно на нынешнем уровне, рынок может просто не успевать полностью «вымывать» все новые квартиры, которые появляются в продаже. Причем пока нельзя утверждать, что причина таких продаж именно в ценах: август и сентябрь имели свои отвлекающие и сезонные факторы. Но для предложения важен сам результат - при 1200–1250 сделках рынок поглощает новые квартиры медленнее.

Особенно важно, что этот процесс обладает инерцией. Квартиры, вышедшие на рынок несколько недель назад и не нашедшие покупателя сразу, постепенно накапливаются. Поэтому даже без резкого роста числа новых объявлений общий выбор может продолжать увеличиваться.

Что может изменить этот сценарий?

Если курс доллара останется стабильным или продолжит снижаться, а условия по кредитам станут еще доступнее, продажи могут снова ускориться. При устойчивых продажах порядка 1300 сделок в месяц и выше рынок будет значительно быстрее поглощать новые квартиры, и тогда объем предложения скорее стабилизируется.

А вот сценарий ускоренного накопления предложения возможен при ухудшении внешних условий. Например, заметный рост доллара способен снова снизить покупательскую активность и вернуть продажи ближе к 1100–1200 квартирам в месяц. Если при этом собственники продолжат активно выставлять жилье на продажу, предложение начнет накапливаться уже гораздо быстрее.

Но здесь есть важное уточнение: рост доллара может одновременно заставить часть потенциальных продавцов отложить свои планы по обмену квартиры. Поэтому сам по себе высокий курс еще не гарантирует резкого увеличения предложения.

Поэтому ближайшие два месяца будут важны не только для оценки спроса, но и для понимания дальнейшей динамики предложения. Если продажи вернутся к 1300+ сделкам, накопление квартир может остановиться. Если же рынок останется в зоне 1200–1250 сделок, предложение, скорее всего, продолжит постепенно расти.

Поэтому главный показатель ближайших недель — не просто количество новых квартир в продаже, а соотношение их притока с количеством сделок. Пока этот баланс понемногу смещается в сторону накопления предложения. Но до объема, способного заметно изменить цены или позиции продавцов, рынок еще не дошел.

Движение цен

за прошлую неделю продолжает тенденцию превалирования скидок над подорожаниями.

Напомним, что недавно мы поменяли методику отслеживания изменения продавцам цен в объявлениях: теперь учитываются только те изменения цен, которые произведены самими продавцами, без учета изменений из-за коррекции обменного курса валют.

За прошлую неделю скидок в очередной раз больше (см. диаграмму ниже), и это может обрадовать покупателей. Если бы не одно "но" - размер средней скидки остается на треть ниже размера подорожания.

С учетом наблюдающегося вторую неделю четырехкратного преобладания количества скидок над подорожаниями, и при условии что такие же показатели мы увидим и по итогам текущей, третьей по счету, недели - то для продавцов это будет поводом задуматься.

В деталях ситуация выглядит так: в целом по Минску за прошлую неделю подешевело 9% квартир от общего объема предложения (366 квартир, в среднем на 4820 долларов), а доля случаев увеличения цены уже 2% (стали дороже 85 квартир, в среднем на 7230 долларов).

В результате средняя цена квадрата в объявлениях по всему Минску, за прошедшую неделю осталась на том же уровне 2513 $/кв. м. И эта стабильность наблюдается уже не первую неделю. Если бы не отмеченный рост цен объявлений за август на 1% (и в основном за счет однокомнатных квартир, прибавивших 1,8%), то можно было бы задуматься о стабилизации цен объявлений.

«Минск-Мир» за прошлую неделю наконец-то остановил тренд позапрошлых недель и перестал терять в цене, и в этот раз просто сохранил текущий уровень в 2644 $/кв. м.

А средняя цена по «Северному берегу» продолжает стремиться к отметке в 3000$ за метр. И в этот раз недельный прирост составил +0,3% до 2993 $/кв. м.

1/2

Какой бюджет нужен сегодня для покупки квартиры в Минске?

Чтобы вам было проще и понятнее ориентироваться в ценах квартир, в таблицах ниже мы сопоставили цены в BYN и USD. А еще - добавили цены по ЖК "Северный Берег".

Оперативные данные по сделкам в Минске

разбивают все надежды на попадание сентября в список активных месяцев года. Сейчас продажи идут все еще на уровне весьма пассивного августа. А это значит, что по итогам сентября прогнозное количество сделок ожидается на уровне 1200-1250 проданных квартир.

Что ждать от продаж осенью?

Август и сентябрь пока рано считать полноценным охлаждением рынка. В августе часть покупателей отвлекли новостройки и «кредит под 1%», а сентябрь традиционно проседает из-за начала учебного сезона и растягивания сделок во времени.

Поэтому главный проверочный период будет в октябре и ноябре: если при стабильном долларе и доступных кредитах продажи вернутся к 1300+ сделок в месяц (наши ожидания), значит спрос остается сильным, а у цен при текущей экономической ситуации еще есть пространство для роста.

Если же продажи останутся на уровне 1200–1250 сделок, это уже будет важным сигналом: дело не только в сезонности, и высокие цены начинают заметно ограничивать покупательский спрос.

Наш базовый сценарий на октябрь - порядка 1350 сделок. А дальше рынок сам покажет, что сейчас сильнее: сезонные факторы или уже ценовой потолок.

А как считаете вы? Поделитесь мнением в опросе ниже.

1/2

Тем временем в областных центрах

По прошествии недели в областных центрах Беларуси сложилась следующая ценовая ситуация (подробности по ссылке):

Брест — 1414 $/м² (+0.4%), Витебск — 1070 $/м² (-0.5%), Гомель — 1143 $/м² (без изменений), Гродно — 1265 $/м² (+0.1%), Могилев — 1176 $/м² (+0.3%).

В крупных городах Минской области средний уровень цен на квартиры установился на таких отметках: Борисов — 995 $/м² (без изменений), Солигорск — 954 $/м² (-0.9%), Молодечно — 1100 $/м² (+1.1%).