Новостроек станет меньше, а квартиры еще дороже? Что изменит отказ от коммерческой долевки в Минске

Новостройки•21 октября

Долевое строительство квартир в Минске коммерческими застройщиками уходит в историю, а новые участки под жилые дома будут выделять только коммунальным предприятиям - такое заявление сделала председатель комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома Ирина Гонтарева. Новость вызвала немало вопросов: означает ли это полный уход частных застройщиков из столицы, станет ли выбор квартир меньше и не вызовет ли это еще больший рост цен?

Впрочем, уже появились мнения, что все не так страшно: частные компании просто перестанут привлекать деньги дольщиков, а строить смогут за собственные средства. Казалось бы, вполне логично, но в заявлении Гонтаревой есть одна деталь, которая ставит эту версию под сомнение. И самое интересное, что главные последствия такого решения могут оказаться совсем не там, где их сейчас ищут.

Долевое строительство заканчивается. А что с частными застройщиками?

Начнем с того, что именно сказала Ирина Гонтарева: по ее словам, коммерческое долевое строительство в Минске уходит в историю. Остается масштабный «Северный Берег» и отдельные проекты, которые сейчас достраиваются. А дальше строительством жилья будут заниматься УКСы.

На первый взгляд, речь идет исключительно о долевом строительстве. То есть о ситуации, когда застройщик привлекает деньги будущих покупателей еще на этапе возведения дома. Для такого строительства действуют ограничения прибыльности, в частности известный предел в 5% для проектов, подпадающих под соответствующие требования законодательства.

Но ведь есть и другой вариант: частная компания может построить дом за собственные или заемные деньги, а продавать квартиры уже после его завершения. И тогда ограничения, связанные именно с привлечением средств дольщиков, автоматически не применяются.

Поэтому уже появилось мнение, что частные застройщики никуда не исчезнут. Просто изменят способ финансирования строительства: вместо продажи квартир на этапе котлована начнут продавать готовое жилье.

И в этой логике действительно есть смысл, но только до тех пор, пока мы не вспомним еще одну часть заявления Гонтаревой...

Есть деньги на строительство. А где взять землю?

Помимо отказа от коммерческого долевого строительства, Ирина Гонтарева сообщила еще одну важную вещь: по ее словам, в Минске продолжат завершать проекты на участках, которые были согласованы или проданы с аукционов четыре-пять лет назад. А новые площадки под жилую застройку теперь выделяются только коммунальным предприятиям.

И вот здесь ситуация становится гораздо интереснее. Получается, частная компания действительно может быть готова построить дом полностью за собственные деньги, без привлечения средств дольщиков, без соответствующих ограничений прибыльности. Но где она будет строить этот дом, если новые участки частным застройщикам больше не предоставляют?

Конечно, у компаний еще остаются ранее полученные участки, согласованные проекты и незавершенные очереди строительства. Но рано или поздно этот запас закончится. А что дальше?

Именно поэтому, на наш взгляд, объяснять заявление городских властей исключительно изменением правил долевого строительства было бы неправильно. Здесь возникает гораздо более серьезный вопрос: не идет ли речь о постепенном изменении самой модели жилищного строительства Минска, в которой частным компаниям будет отводиться все меньше места?

Впрочем, окончательный ответ пока давать рано.

А как же «Северный Берег»? Значит, исключения возможны?

Да, и это важный момент. В Минске уже реализуется масштабный «Северный Берег», строительство которого рассчитано ориентировочно до 2040 года. Этот проект реализуется на основании отдельного инвестиционного соглашения. И теоретически похожие решения могут приниматься в отношении других застройщиков.

Поэтому утверждать, что новые частные жилые комплексы больше никогда не появятся в Минске, было бы неправильно.

Читайте также

Но есть и другая сторона вопроса. Помимо «Северного Берега», в столице запланировано масштабное строительство Зеленого Бора, ориентированного прежде всего на обеспечение жильем нуждающихся. Параллельно будут работать коммунальные предприятия, которым город намерен предоставлять новые площадки под строительство.

И здесь возникает закономерный вопрос: а насколько вообще велика потребность Минска в дополнительных крупных частных проектах?

Уже сейчас в городе реализуются масштабные стройки, рассчитанные на многие годы вперед. А если коммунальные предприятия будут наращивать объемы, то потребность в выделении новых территорий частным компаниям может оказаться не такой большой.

Конечно, исключать появление отдельных инвестиционных проектов нельзя. Но единичные исключения и полноценный рынок, на котором частные компании регулярно получают новые участки и конкурируют друг с другом, — совершенно разные вещи.

Поэтому возможность появления новых частных жилых комплексов в Минске сохраняется. А вот насколько часто они будут появляться — большой вопрос.

Значит, выбор квартир станет меньше и они еще сильнее подорожают?

Вот мы и подошли к главному вопросу: если частных застройщиков станет меньше, не приведет ли это к еще большему дефициту новостроек? И не начнут ли квартиры дорожать еще быстрее? Тем более что цены уже и так сильно выросли.

По данным нашего обзора новостроек, средняя стоимость квадратного метра в предложениях застройщиков Минска и ближайшего пригорода увеличилась примерно на 20% за последние 12 месяцев. При этом количество домов с квартирами в продаже сократилось на 22%.

Казалось бы, если к этому добавится еще и ограничение работы частных компаний, ситуация должна стать совсем непростой. Но мы бы не спешили с таким выводом.

Во-первых, никто не отменял уже согласованные проекты. Частные застройщики продолжат строить на участках, которые получили несколько лет назад.
Во-вторых, остается «Северный Берег», рассчитанный, как минимум, еще на 13 лет реализации.
В-третьих, город не прекращает строительство, а просто передает его в руки коммунальных предприятий. А те строят быстро и уже в современной стилистике.

Поэтому оснований ожидать, что в ближайшие годы Минск внезапно останется без новых квартир, пока нет.

И с ценами ситуация аналогичная. Да, квартиры могут продолжить дорожать, но связывать возможный дальнейший рост именно с отказом от коммерческого долевого строительства было бы неправильно. Гораздо большее значение будут иметь доходы покупателей, доступность кредитов, себестоимость строительства и фактическое количество квартир, поступающих в свободную продажу. А с учетом ранее согласованных проектов, «Северного Берега» и планируемого расширения строительства УКСов выбор у покупателей должен сохраниться.

Поэтому ожидать дополнительного роста цен исключительно из-за нынешнего заявления оснований пока нет.

А прогнозировать, каким будет рынок через десять лет, и вовсе занятие неблагодарное. За такой срок экономическая ситуация может измениться настолько сильно, что ее влияние на цены и выбор квартир окажется гораздо существеннее сегодняшних решений по земельным участкам.

Получается, что главная проблема может заключаться вовсе не в количестве квартир и даже не в их стоимости. Есть другой вопрос, который пока практически не обсуждают...

А какими вообще будут новостройки через десять лет?

Вот здесь, на наш взгляд, и находится один из самых интересных возможных последствий.

За последние годы рынок новостроек Минска заметно изменился. Еще относительно недавно покупателю было достаточно получить квартиру в новом доме, желательно с удобной планировкой и парковкой поблизости. Но сегодня требования уже совсем другие.

Современные жилые комплексы конкурируют архитектурой, благоустройством, дворами без машин, озеленением, общественными пространствами, входными группами, детскими площадками и множеством других деталей. И немалую роль в этом сыграли именно частные застройщики.

Достаточно посмотреть, как менялись представления о современном жилье после появления таких проектов, как «Минск-Мир», «Новая Боровая», «Левада», «Северный Берег» и других.

Причем государственные застройщики тоже постепенно перенимают новые решения. И это вполне естественно: когда рядом появляются более интересные проекты, приходится учитывать меняющиеся ожидания покупателей.

Но что будет, если частных компаний станет существенно меньше? Кто будет и дальше двигателем прогресса - по части форматов квартир, стилистического и концептуального оформления?

Конечно, это не означает, что УКСы обязательно начнут строить хуже. Государственные предприятия уже доказали на практике свои умения создавать качественное и современное жилье. Однако риск замедления развития "продукта" на первичном рынке действительно существует.

Ведь конкуренция заставляет застройщиков не просто строить квартиры, а постоянно придумывать, чем их жилой комплекс будет лучше соседнего. Именно это и делали коммерческие застройщики последние 15 лет, предлагая покупателям более интересные планировки, красивее архитектура, удобнее двор, больше зелени, лучше общественные пространства.

А если конкуренция ослабнет, то может ослабнуть и необходимость постоянно предлагать что-то новое. Причем последствия необязательно будут заметны сразу. Сегодняшние современные жилые комплексы еще долго будут выглядеть вполне достойно. Но если развитие остановится, через десять лет то, что сегодня кажется современным, может превратиться в обычный базовый уровень.

И вот здесь возникает неожиданный вывод: главный риск для покупателей может заключаться не в том, что квартиры станут дороже, а в том, что новые дома перестанут становиться лучше.

Впрочем, это лишь возможный сценарий, а не неизбежное будущее. Многое будет зависеть от требований города к архитектуре и благоустройству, работы проектировщиков и заинтересованности самих коммунальных предприятий в развитии своего продукта. Но такой риск, на наш взгляд, заслуживает гораздо большего внимания, чем опасения скорого дефицита квартир.

Выводы Realt

Так что же в итоге означает заявление представителя Мингорисполкома? На наш взгляд, оно гораздо серьезнее, чем просто отказ от привычной схемы коммерческого долевого строительства. Ведь речь может идти об изменении самой модели жилищного строительства столицы, когда новые площадки будут получать прежде всего коммунальные предприятия.

Но последствия для разных участников рынка могут оказаться совершенно разными.

Для покупателей в ближайшие годы принципиально ничего не меняется. В Минске остаются ранее согласованные частные проекты, масштабный «Северный Берег» и коммунальные застройщики, которые намерены увеличивать объемы строительства. Поэтому ожидать дефицита квартир или дополнительного роста цен исключительно из-за этой новости пока нет оснований.

Для качества будущих новостроек определенные риски есть. Если конкуренция между частными и государственными компаниями ослабнет, рынок может потерять часть стимулов к постоянному развитию. И тогда главным последствием станет не стоимость жилья, а то, каким оно будет.

А вот частным застройщикам действительно придется задуматься о будущем. Если новые участки в Минске будут для них практически недоступны, одним из наиболее логичных направлений развития станут областные центры и другие города Беларуси. Впрочем, некоторые из них уже не первый год осваивают региональные участки.

Но остается один вопрос, без ответа на который окончательно разобраться в ситуации невозможно: если частный застройщик готов построить жилой дом в Минске полностью за собственные деньги, сможет ли он получить для этого новый земельный участок?

Потому что именно ответ на него покажет, заканчивается ли в Минске только привычная схема коммерческого долевого строительства — или целая эпоха частных жилых проектов.