«Продавцам надо идти на уступки». Эксперты — о рынке квартир при выросшем курсе доллара
30.11.2024 8983
По предварительным данным в ноябре в Минске было заключено чуть меньше сделок купли-продажи квартир, чем в прошлом месяце. И это было ожидаемо. Специалисты заметили, что ноябрь отличился самым минимальным количеством предложения на рынке. Некоторые продавцы уже снизили цены, однако есть те, кто продолжает поднимать. Белорусы по-прежнему активно пользуются кредитами. Но рынок неизбежно идет к изменениям из-за роста курса доллара. Эксперты рассказали, что делать покупателям и продавцам, а также чего ждать в конце года.
«Рост доллара не сможет не повлиять на ставки по кредитам»
Последние месяцы года всегда активные по части продажи жилья. И текущий год не исключение. Только вот условия сейчас меняются. Курс доллара растет, а один из наиболее популярных банков снизил коэффициент долговой нагрузки. А это значит, что сумма выдаваемого кредита уменьшается.
Как подчеркивает Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица», радует в этой ситуации одно: предложений по кредитам меньше не стало. По сути выбор программ кредитования — это последняя ниточка, удерживающая активные продажи. Но уже сейчас рост цен практически остановился, а скидка на торг по факту ноябрьских сделок впервые за последние полгода выросла с 2,5% до 3,5%. Но пока еще можно успеть выгодно и продать, и купить квартиру до конца года.
— В таких условиях особенно полезным является наличие в агентствах ипотечных консультантов, которые помогают клиентам в одно обращение в индивидуальном порядке выбрать наиболее подходящий кредит из всех банковских предложений. Это позволяет покупателям экономить время, которое сейчас на вес золота. Не хочется пугать или торопить, но мы уже не раз говорили, что сейчас все еще лучший период для покупки и продажи квартиры — пока доллар еще не сильно вырос и есть кредиты.
Рост курса доллара в первую очередь влияет на стоимость продажи квартиры. Все должны понимать механизм: покупатели получают зарплату и кредиты в белорусских рублях. Чем дороже курс, тем ниже покупательская способность. Сегодня продавцы могут продать дороже, чем завтра. Дальше уменьшится спрос и придется опускать ценник.
За 12 месяцев курс доллара вырос на 5−6%. Если валюта продолжит движение вверх, то стабилизация, а потом и снижение цен — неизбежны. Объективно, это не сможет не повлиять на ставки по кредитам. Либо ставки поднимутся, либо усложнятся условия выдачи кредитов.
Андрей высчитывает — в ноябре количество сделок с кредитами составляло примерно 35%. Это позволяет прогнозировать порядка 1400−1500 чистых (без долей) сделок по итогам ноября. Этот показатель все еще хороший, но немного ниже, чем в прошлые месяцы. Если убрать кредиты, то рынок будет двигаться с результатом в 1000 сделок ежемесячно, может чуть больше. Это минимальный показатель, который не располагает к росту цен, а скорее наоборот.
— Нынешние факторы будут влиять на продавцов, но они отреагируют не сразу. Для примера можно вспомнить самый резкий и неожиданный период, за которым мы наблюдали после февраля 2022 года. Тогда доллар за короткий срок достиг в обменниках 4 белорусских рублей. И в течение всего лишь одного месяца — марта 2022 года — цены сделок по квартирам снизились на 8%.
С новостройками ситуация на рынке выглядит сложнее.
— Эта категория жилья всегда находилась в сильной позиции за счет эффекта новой вещи. Большинство покупателей хотят их в первую очередь. Но не все их могут купить. Реалии таковы, что новая квартира с ремонтом может быть в полтора раза дороже, чем обновленная вторичка.
Еще важно и то, что новостроек в продаже осталось не так много. Большую часть застройщики продают на этапе строительства. Поэтому спроса на новое жилье больше, чем предложений. Но уже сейчас из-за ситуации с ростом доллара ряд застройщиков уже зафиксировали курс, дали кратковременную скидку на все виды квартир. Последние несколько лет это было не свойственно для рынка новостроек. Возможно, скоро начнутся акции. Уже потом, если ситуация будет ухудшаться, застройщики задумаются о снижении цен на долгий период.
Кстати, уже сейчас найти недорогие квартиры в новых жилых комплексах поможет наш обзор по новостройкам Минска. Этот продукт подготовлен аналитиками Realt и точно пригодится тем, кто сейчас изучает рынок новостроек столицы.
Как же продавали и покупали квартиры в ноябре?
Андрей подчеркивает, что количество предлагаемых на продажу квартир перестало уменьшаться. Кроме того, в базе много объектов, которые не соответствуют своей стоимости. Зачастую речь про уставшие квартиры по цене вариантов с ремонтом.
— Такие продавцы думают, что им позвонит покупатель, а потом они между собой решат все по цене. Конкретно сейчас, когда все спешат успеть решить вопросы до конца года, этот подход не работает. Нужно объективно смотреть на стоимость. Люди, решительно настроенные на покупку, даже не рассматривают такие завышенные варианты. Они четко понимают, какая на руках у них есть сумма. Часть покупателей берет кредит с учетом трат на ремонт, другие — для того, чтобы приобрести готовую для жизни квартиру.
Эксперт уверяет, что сейчас никто не будет переплачивать за метры. Как сказано выше, количество сделок в ноябре немного упало по сравнению с октябрем. Но однушки по-прежнему нарасхват. Первые полгода они конкурировали с двушками, но с июля стали лидерами.
— Часть покупателей, которые не привязаны к локациям, интересуются самыми бюджетными районами. На сегодняшний день это Заводской и Ленинский. Средняя цена квадрата там составляет 1380 долларов и 1440 долларов соответственно. Лидером по дороговизне жилья считается Центральный район. Один квадратный метр тут в среднем обойдется в 1830 долларов. За ним идет Октябрьский и метр в 1690 долларов. Таким образом, средняя стоимость квадратного метра в Минске по итогам продаж составляет 1580 долларов. Такие цены были на рынке в августе 2013, когда поднимались цены, и в декабре 2014 года, когда они снижались.
«Продавцы могут потерять больше денег, чем из-за нынешней курсовой разницы»
Независимый эксперт по жилой недвижимости Наталья Литовская, автор телеграм-канала «Литовская о жилье», считает, что снижение числа сделок в ноябре было предсказуемо.
— Небольшое снижение спроса объясняется тем, что банки ужесточили условия выдачи кредитов. Те, кто летом при хорошей зарплате мог взять кредит в эквиваленте 40 тысяч долларов, теперь могут рассчитывать в лучшем случае на 25 тысяч долларов. Само наличие кредитов на вторичное жилье — хорошее подспорье, поэтому и проседание по сделкам не критичное, рынок еще живенький. Кто-то отложил покупку квартиры, а кто-то все же взял кредит и купил что-то поменьше или похуже качеством. Почему? Потому что люди опасаются, что кредитование снова станет недоступным. А это заставит отложить покупку еще на пару лет.
Отдельного внимания заслуживает то, что происходит на рынке в последние дни ноября.
Речь про рост доллара. Белорусы получают зарплаты в белорусских рублях, но традиционно определяют цены на жилье в долларах, в том числе в договорах купли-продажи. Сложность в том, что из-за его роста, покупающим сейчас квартиру с привлечением кредита, может не хватать денег на компенсацию продавцу курсовой разницы. Собственно, когда курс доллара растет — часть сделок срывается, если продавец не готов к компромиссам.
— Поэтому продавцам нужно идти на уступки. Если не продать квартиру до Нового года, можно потерять и время, и больше денег, чем из-за нынешней курсовой разницы.
В предыдущие годы следом за ростом курса падал и спрос. В декабре будут еще покупатели, которые мечтают встретить Новый год в новой квартире. В январе обычно спрос сезонно проседает, а тут еще непонятно, каким будет курс.
— Не дадут в январе упасть спросу до дна, пожалуй, только кредиты, если они не подорожают.
- Фото носит иллюстративный характер
Покупателям, у которых есть на покупку квартиры вся сумма в валюте, Наталья советует лучше дождаться весны. Тогда будет понятно, куда движется рынок. Эксперт считает, что все показатели говорят о том, что все будет двигаться вниз.
— Если нужна квартира и кредит в рублях в 30−40 тысяч долларов, и его дают, не стоит откладывать покупку в долгий ящик. Благо, кредиты рублевые, со временем их платить легче. В рублях доходы населения неуклонно растут даже в кризисные годы, — рассуждает Наталья. — Тут логика такая: можно, наверное, отложить покупку и ждать, когда цены упадут, но никто не может предсказать, сколько ждать — год, два? И вряд ли цена на определенный тип квартиры упадет на эти 30−40 тысяч долларов. Предположим, снизится на 20. При отсутствии кредитов на аналогичную все равно не будет хватать. Если есть возможность выскочить к Новому году из колеса ожидания, стоит выскочить, и жить в квартире, которую наметили.
- Фото носит иллюстративный характер
Застройщики обычно снижают цены, когда на изменения отреагировала вторичка, но сейчас некоторые девелоперы пошли на уступки чуть раньше. Например, «А-100 Девелопмент» в Зеленой Гавани заморозили курс на покупку жилья в трех домах.
— Госзастройщики, которые продают квартиры за рубли, наконец получат хороший темп продаж. Тот же ЖК «Гулливер», чьи цены на квадратные метры покупатели считали слишком высокими, в валюте подешевел до статуса «приемлемо». «Уютный» наконец разберут. «Петровские верфи» — тоже.
Коммерческие застройщики, в последние месяцы бодро поднимавшие цены в валюте, столкнутся со снижением спроса.
— Как правило, спрос стимулируют акциями и скидками. Например, минус 100 долларов за квадратный метр на непопулярные планировки и этажи. Как раз Новый год на носу, так что акции и скидки отлично вписываются в общий антураж.
- Фото носит иллюстративный характер
Но не все дома будут на скидках. Есть те, где цена и без того не самая высокая на рынке, или скоро сдача дома, а в наличии осталось совсем немного квартир — тут продадут за зиму и без акций.
— К весне можно ждать новой волны скидок — к 23 февраля, к 8 марта. Чем ниже спрос, тем больше праздников застройщики начинают отмечать.
«Мы видим небольшую стабилизацию цен»
Оксана Русак, руководитель АН «Твой Маентак» подмечает, что в начале ноября количество предложения по квартирам было самым минимальным за этот год. В этот период небольшая часть продавцов снизила цены, но это никак не отразилось на средней стоимости квадратного метра. А все потому, что другие продавцы цены повысили.
— Уже в середине ноябре предложение потихоньку начало расти. За счет этого появилась тенденция снижения стоимости квадратного метра. В конце месяца мы видим небольшую стабилизацию цен. Можно сказать, что мы пришли к пиковой стоимости среднего квадратного метра.
- Фото носит иллюстративный характер
Конечно, это вызвано ростом курса доллара. Минимально валюта начала подниматься еще в середине октября, но реакция на это появилась лишь через месяц.
— Думаю, что тенденция снижения цен продлится. В декабре стоимость предложения будет уменьшаться, но несильно. Но нужно будет следить за реальными ценами сделок — будет весомый разрыв. Продавцам тяжело перестраиваться, ведь долгое время они шли к тому, чтобы увеличивать стоимость.
Что касается покупателей, то сейчас они разделились на два лагеря. Первые хотят успеть встретить Новый год в своей квартире. К ним присоединяются и те, кто верит в силу инфляции — платить за кредит станет чуть легче.
— Все-таки кредиты по-прежнему дают хороший процент сделок. Пусть ставки и подросли, но лучше так, чем отсутствие возможности кредитования.
Вторая часть покупателей выжидают. Это те люди, у которых есть наличные. Если они и нуждаются в кредите, то на небольшую сумму.
— Каким будет рынок дальше, станет понятно в первые две недели декабря. Все просто: растет доллар — снижается цена квартир. Очевидные изменения будут через 2−3 месяца. Начать год мы можем со средней ценой квадратного метра в 1500 долларов.
«Предварительные договоры иногда расторгаются из-за этой курсовой разницы»
Светлана Никитюк из агентства «ЭТАЖИ юнайтед» делится результатами своего агентства: ноябрь не такой рекордный, как некоторые летние месяцы, но количество сделок — хорошее.
Специалист считает, что скорее всего в декабре пика активности, как в прошлые годы, не будет из-за роста курса доллара.
— Часть покупателей продолжит решать свой жилищный вопрос, а некоторые остановят поиски и будут ждать более стабильной ситуации. Одно ясно, если рост продолжится, то количество сделок уменьшится.
По сравнению с весной и даже летом ощущается уменьшение количества объявлений в рекламе. Покупателям хочется большего выбора и предложений как на вторичном рынке, так и в новостройках. Особенно ощущается уменьшение выбора среди однокомнатных квартир и студий.
— В некоторых популярных жилых комплексах «Минск-Мир», «Парк Челюскинцев» практически не осталось в продаже от застройщика квартир маленького метража.
— Люди рассчитывают и берут кредиты в белорусских рублях, ориентируясь на сумму в долларах, которую они могли купить неделю или две назад. А за это время доллар вырос и естественно той суммы белорусских рублей уже не хватает чтобы купить необходимое количество долларов. Предварительные договоры со значительной кредитной частью иногда расторгаются из-за этой курсовой разницы. Покупатели, у которых кредит был рассчитан с совсем небольшим запасом, попадают в такую ситуацию, когда они не могут купить понравившуюся квартиру в изменившихся условиях. Сразу скажу, что чаще при расторжении таких договоров больше проигрывают продавцы. Найти покупателя на ту же сумму, когда курсы значительно изменились, почти нереально и лучше попытаться сохранить сделку.
- Фото носит иллюстративный характер
С начала осени эксперты постоянно говорили про то, что сейчас — пик цен — лучшее время для продажи. Светлана советует собственникам не упускать эту возможность. Но мало кто объективно оценивает ситуацию на рынке и идет на уступки пока не столкнется с железобетонными аргументами.
— Цены на квартиры начали снижаться лишь в конце месяца, когда продавцы увидели как резко начали меняться курсы валют.
