«Цены стали одними из самых низких за много лет». Что творится в апреле на рынке квартир в Минске и что будет дальше
29.04.2022 23701
Эксперты говорят об оживлении рынка недвижимости после мартовского ступора: начались звонки и просмотры, а количество сделок практически достигло уровня апреля прошлого года. «Складывается впечатление, что самое страшное позади, но, несмотря на то, что все стало на стабильные рельсы, ситуация на рынке недвижимости двоякая», — считает замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. Realt спросил у риэлтеров, какой была ситуация с куплей-продажей квартир в апреле, и чего ждать дальше.
«Квартир за 35 тысяч скоро может не остаться»
— С середины марта началось восстановление рынка недвижимости, и в апреле тренд остается тем же: поступает большое количество звонков, проходит большое количество показов. И мы видим результат: количество сделок будет выше, чем в марте и, судя по всему, выше, чем в феврале, — прогнозирует замдиректора агентства «Авангард Недвижимость» Александр Лазарев. — По нашей компании количество звонков и показов сравнялись с показателями начала февраля. Однако, несмотря на активность рынка и хороший спрос, никто не знает, сколько это может продлиться. Если завтра вернутся доступные кредиты и выгодные рассрочки, не исключено, что часть покупателей с рынка вторички снова вернется на первичный рынок — в этом случае ситуация на рынке вторички может ухудшиться.
Показов, по наблюдениям эксперта, в апреле было больше обычного.
— Это связано с не совсем правильными ожиданиями покупателя. Многие думают, что рынок падает в пропасть, и предлагают нереальный торг: смотрят квартиру за 50 тысяч, а хотят приобрести ее за 40. Конечно, такие показы оказываются пустыми. Если бы доллар сейчас держался на отметке 3,5, ожидания могли бы оправдаться. Приемлемый торг для объектов до 100 тысяч долларов сейчас стандартный и составляет 3−5%. В начале марта торг доходил до 10%, но сейчас такого нет, потому что цены и так снизились.
Активность на рынке, по словам эксперта, коснулась всех сегментов — квартир и за 40 тысяч долларов, и за 200 тысяч, если правильно определена цена, и объект находится в хорошем месте.
— За последних два кризисных месяца у нас было продано несколько дорогих квартир с ценой по 2 300−2 500 долларов за «квадрат». Думаю, произошел процесс принятия. Те, кто решил оставаться и работать в Беларуси, и у кого обстановка в бизнесе или на работе более-менее благотворная, вкладывают деньги в недвижимость.
Из особенностей рынка в апреле Александр называет увеличение иногородних покупателей.
— За последние пару недель поступило несколько звонков от иногородних клиентов — продают квартиры, например, в Гродно или Бресте и готовы вкладывать в недвижимость в Минске. Они услышали, что в марте ценник упал на 8%, плюс можно поторговаться, — и в итоге мы видим одни из самых низких цен в Минске за последние много лет. Люди рассматривают покупку недвижимости в Минске как инвестицию: купить квартиру, сдать ее в аренду и получать до 6−7% от ее стоимости в год — это лучше, чем хранить накопления под подушкой. А к банкам за последние два месяца, когда люди не могли снять накопленную валюту, кредит доверия упал.
Цены в апреле, по словам эксперта, вышли на плато.
— Резкое падение в прошлые месяцы привело к тому, что цены остановились. Не исключаю, что в апреле по цифрам реальных сделок даже будет рост, но совсем незначительный — буквально 1%. Это связано с тем, что в марте продавцы прислушались к нам и сбросили цены резко — обычно снижение на 8%, как случилось в прошлом месяце, размывалось на полгода.
Александр говорит и об отложенном спросе.
— Покупатели увидели сниженные цены и готовы приобретать квартиры. Некоторые объекты получают 5−10 звонков в первый день, их забирают сразу. Еще в феврале эти объекты могли находиться на рынке гораздо дольше. Особенно это касается квартир около 50 тысяч с ремонтом в свежих домах. Но активно вылетают с рынка все сегменты: и однушки, и двушки, и трешки. Если такая ситуация и будет продолжаться, квартир за 35 тысяч, о которых мы говорили еще месяц назад, может просто не остаться. А если их не станет, новые продавцы подумают: почему бы не поставить цену дороже?
«Особенно пользовались спросом квартиры до 60 тысяч долларов»
— Мы, как и другие коллеги заметили, что рынок по сравнению с мартовским стабилизировался, но, несмотря на это, продавцам я бы советовала уступать. Предпосылок к повышению цен на квартиры сейчас нет, — отмечает специалист агентства недвижимости «Этажи» Светлана Никитюк. — В апреле по нашему агентству большинство проданных квартир — это объекты до 60 тысяч долларов. Цена сейчас особенно играет роль при выборе.
Как и на рынке загородной недвижимости, на рынке квартир, по наблюдениям Светланы, покупатели сейчас сильно торгуются.
— Даже в том случае, если продавец обозначает, что торг минимальный, покупатель сходу хочет сбросить 5−10 тысяч долларов. Мы с коллегами обсуждали, что в сравнении с ситуацией начала февраля увеличилось количество показов. Продавцы на такое желание снизить цену реагируют по-разному. Есть те, кто думает, другие же сразу уходят в негатив. Я бы не говорила о приемлемом проценте торга, потому что у каждого продавца индивидуальная ситуация. Часть из них закладывает некоторый процент торга в стоимость квартиры, другие же готовы только на ту сумму, которую выставили в объявлении.
«Покупатели перешли на вторичный рынок с рынка новостроек»
— На рынке недвижимости сейчас двоякая ситуация. С одной стороны, все весьма радужно: доллар практически вернулся к прошлым значениям, на рынке возобновилась активность. У продавцов складывается впечатление, что можно рассчитывать на активизацию покупателей, а самое страшное позади. По данным на 28 апреля, в апреле по Минску было зарегистрировано порядка 1200 сделок на квартиры. И это еще не конечная цифра — ее мы сможем увидеть только к 20 числу следующего месяца, когда регистраторы внесут в базу все записи. Даже с учетом того, что из этого числа сделок необходимо будет исключить продажу долей в квартирах, в любом случае, цифра весьма внушительная. Мы предполагаем, что к концу месяца показатель будет близкий к уровню апреля прошлого года, — комментирует замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев.
Несмотря на то, что все «стало на стабильные рельсы», ситуация на рынке недвижимости двоякая.
— Откуда взялась активность на вторичном рынке? Это покупатели, которые ушли с первичного рынка из-за того, что не готовы ввязываться в стройку. Если бы они не пришли, то на вторичке были бы весьма вялые продажи. Первый вопрос, который нам задают продавцы, можно ли поднимать цену, курс же стабилизировался. К сожалению, нет. По тем объявлениям, где продавцы на свой страх и риск поднимают цену, просто нет звонков. Все потому, что выбор квартир очень большой, и покупатели просто игнорируют те предложения, которые по их мнению не соотносятся по цене/качеству.
В дальнейшем цены будут оставаться на уровне мартовских, если курс доллара будет стоять на месте или немного уменьшатся. Но ни о каком поднятии или возвращении на уровень начала года не может быть и речи. Если конечно, продавец не хочет оказать себе медвежью услугу.
Конечно, продавцы могут повысить цены предложений, но цены реальных сделок от этого никак не изменятся. Будет расти только процент торга. По данным нашего агентства, торг в марте составлял около 8%, а до этого этого держался на уровне 4−5%.
Эксперт объясняет, почему нельзя повышать цену до февральских значений только лишь из-за снижения курса доллара. Важную роль в формировании покупательской способности, помимо величины обменного курса доллара, играет и ситуация с кредитованием — получить кредит сейчас гораздо сложнее, чем в начале февраля.
— В марте-апреле у нас было только 4% покупателей с кредитами, до этого, при кредитной ставке 22%, с помощью кредита покупали квартиры 12−15%. При кредитной ставке 15%, покупателей с кредитами было больше 30%. Сейчас многие покупатели не рассматривают кредит: это связано не только с тем, что получить его гораздо сложнее, но и с психологическим барьером покупателей.
По наблюдениям эксперта, по-прежнему пользуются популярностью квартиры со свежим ремонтом в относительно новых домах.
— В прошлом месяце я говорил о том, что покупатели не отказывались от своих пожеланий из-за нехватки денег, не выбирали хрущевку вместо свежей квартиры. Сейчас это только подтверждается: покупатели, которые пришли с рынка новостроек, не будут рассматривать варианты в доме 70-х годов, им хочется купить квартиру в доме не старше 10 лет. Пользуются популярностью квартиры, готовые к проживанию — со свежим современным ремонтом, куда можно сразу заехать и жить. И вместо достаточно дорогого, но устаревшего морально ремонта покупатели выбирают бюджетный, но современный.
Одна из особенностей месяца — на рынке недвижимости увеличилось количество покупателей из регионов. Вместо привычных 12−14% в апреле их стало 20%.
— За счет откатившегося курса доллара, снизившихся цен и высокой лояльности продавцов, они получили выбор квартир, попадающий в их бюджет покупки. У покупателей из регионов популярностью пользуются единички и двушки. Первая категория раньше могла рассчитывать только на покупку комнаты. Чаще всего это молодые специалисты или родители, покупающие недвижимость для детей. Двушки обычно покупают семьи с ребенком или двумя. Это можно объяснить тем, что в регионах снижаются доходы, люди всеми возможными путями пытаются попасть в столицу и рассматривают квартиру в Минске в качестве интересного актива.
Покупателей всегда интересует вопрос — покупать или подождать. В апреле его можно было услышать особенно часто, говорит Андрей.
— Если рассматривать возможные сценарии развития ситуации в будущем, то получается, что если есть необходимость в покупке (смене) квартиры, то текущая ситуация к этому только располагает. Ведь если курс доллара снова пойдет вверх (что не исключено), то покупку придется отложить на неопределенный срок, потому как квартиры в переводе на белорусские рубли снова станут дороже, а продавцам потребуется время и основания, для того чтобы пойти на еще большие ценовые уступки. При этом, как показывает опыт прошлых лет, снижение цен будет гораздо меньшим, чем рост обменного курса валют (-30% цены при +100% курса валют). В результате чего на ценовом дне стоимость квартир в рублях будет все равно выше, чем до их снижения. Поэтому сейчас я бы советовал рассматривать все варианты квартир, даже если они не попадают в выбранный бюджет — в этом случае просто стоит торговаться с продавцами. Благо, ввиду высокой конкуренции на рынке, их лояльность сейчас весьма высокая.
Продавцам текущую ситуацию также следует рассматривать не с негативом, а наоборот — с точки зрения появившейся возможности продать квартиру с минимально возможной скидкой. Потому как если бы курс доллара продолжил рост, а кредитование исчезло от слова совсем, то зафиксированная по итогам марта скидка в 6−7%, которая закрепилась и в апреле, — могла бы быть еще не конечной.
