«Предпосылок для роста цен нет. А к снижению — есть». Эксперты о том, что происходит на рынке вторичного жилья и что будет дальше
03.09.2021 12698
Недавно мы опубликовали материал о том, что происходит на рынке новостроек. А сегодня расскажем, как поживает рынок вторичного жилья, число сделок на котором сейчас уже превысило уровень докризисного 2019 года. Realt узнал у экспертов, как ведут себя цены, чего боятся белорусы при покупке и продаже квартир и чего ждать под конец 2021-го.
«Рынок вторичного жилья спасло снижение цен»
Рынок недвижимости ведет себя, как и прогнозировалось в ноябре-декабре 2020 года — спасло его только снижение цен. Так считает директор агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня.
— Под спасением я имею в виду достаточное количество сделок, чтобы удовлетворить интересы всех субъектов этого рынка — застройщиков, покупателей, продавцов, риэлторов. С осени 2020-го по март 2021-го мы наблюдали снижение цен на рынке от 10 до 15% по разным оценкам. Это снижение позволило, начиная с марта 2021-го, вернуться к докризисным показателям по количеству сделок.
По мнению эксперта, на «вторичке» сработал отложенный спрос. Люди получили возможность приобрести, например, однокомнатную квартиру, имея на руках 35−40 тысяч долларов. На вторичном рынке спросом пользуется, в первую очередь, жилье класса «эконом». По количеству комнат в этом сегменте лидируют по спросу одно- и двухкомнатные квартиры.
Заместитель начальник отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев приводит интересные данные, касающиеся сделок на вторичном рынке:
— Предлагаю сравнить три периода — 8 месяцев 2019, 2020 и 2021 годов. Про итоги августа текущего года пока рано говорить, потому как сделки будут вносится регистраторами в базу вплоть до 20 сентября. Тем не менее, исходя из оперативных данных уже можно предположить, что количество проданных квартир на вторичном рынке Минска будет примерно на том же уровне, что и в прошлом месяце — около 1100 — что соответствует среднему показателю за последние 3−4 месяца.
Почему для сравнения выбраны именно последние три года? Безусловно, они очень отличаются, но тем и интересны: в 2019-ом рынок был в состоянии стабильности и спокойствия, в 2020-ом — в стрессе и нестабильности, а в текущем году стабильность и активность снова вернулась на рынок.
— Если исходить из нашего прогноза на август, то за 8 месяцев 2021 года получаем порядка 8700 сделок по «вторичке». За аналогичный период 2020 года — 7500, а за 2019 — 8200. Как мы видим, несмотря на то что текущий 2021-ый все так же наполнен стрессовыми условиями, пусть и не такими явными, как в прошлом году, и оптимизма у людей нет — все равно, количество проданных квартир больше, чем в предыдущих годах, — говорит Андрей Чернышев.
Павел Астапеня, в свою очередь, согласен с тем фактом, что с марта этого года по нынешний день мы наблюдаем возвращение рынка в исходное состояние по количеству сделок, если сравнивать с 2018—2019 годами.
— Темпы падения цен на вторичном рынке были не такими существенными, как в 2020 году. Повлияла на это в целом экономическая ситуация в стране и отсутствие доступных кредитов.
Всему рынку недвижимости в очередной раз помогла «первичка»
Какие же основные факторы повлияли на общую картину? Андрей Чернышев рассказывает, что во многом сыграла стабильность обменного курса доллара. Это один из основных ценообразующих факторов, который влияет на стоимость квартиры в белорусских рублях и на уровень доходов населения. Покупатели жилья получают зарплату в белорусских рублях, а стоимость недвижимости формируется на практике в долларах. Как только курс доллара растет, для любого покупателя жилье дорожает. И наши покупатели теряют вдвойне — потому что помимо недвижимости, начинает дорожать и продуктовая корзина, и прочие товары.
— То, что курс доллара держится на определенном уровне, внушает некое доверие людям. Так сложилось, что многие оценивают стабильность ситуации именно по курсу доллара и во многом на этом основании принимают решения о покупке или продаже. При этом сегодня люди понимают и видят, что стоимость продуктовой корзины постоянно растет и что экономическая ситуация в стране со знаком «минус».
Павел Астапеня считает, что всему рынку недвижимости в очередной раз помогла «первичка». В основном, объекты крупнейшего застройщика Dana Holdings. Компания достаточно активно отреагировала на снижение спроса и начала снижать цены на свои новостройки. На появление относительно недорогих объектов начал реагировать вторичный рынок. И также снижать цены.
— Весной этого года случилось историческое событие — цены первичного рынка стали выше цен вторичного. Произошло это не за счет объектов Dana Holdings, а других застройщиков, которые делают другого типа жилье и не могут так играть с ценами.
По наблюдениям агентства «Эксперт» и по обращениям потребителей, чаще люди выберут квартиру в новостройке пусть и без отделки, хотя в соседнем старом районе предлагается квартира за ту же стоимость и с минимальным ремонтом.
Андрей Чернышев приводит свою позицию:
— Нельзя сказать, что «вторичка» проиграла «первичке». Конкуренция между ними существовала всегда. Действительно, по нашим опросам 80% потенциальных покупателей вторичных квартир рассматривают и новостройки. Но сказать, что спрос массово переориентировался на новостройки, было бы неправильно. О чем наглядно нам показывает количество сделок на вторичном рынке, которые находятся на стабильном и объемном уровне. Среднее количество сделок на вторичном рынке в 2021 году — 1150.
«Если будут такие же ставки и дальше, вряд ли люди будут в массовом порядке пользоваться кредитами»
Недавно банки начали вновь кредитовать «вторичку», однако с 20% ставкой. Инструмент этот оказался весьма непопулярным.
— В нашем агентстве мы фиксируем в лучшем случае одну сделку в месяц с привлечением кредита по такого уровня процентным ставкам, — рассказывает Павел Астапеня. — Кредитование, как известно, «разгоняет» рынок, увеличивает цены на недвижимость. Кредиты с нынешними условиями не смогли остановить падение цен на вторичном рынке. А если будут такие же ставки и дальше, вряд ли люди будут в массовом порядке пользоваться кредитами.
— Мы ежедневно сталкиваемся с вопросами о кредитовании, которые задают клиенты при выборе квартиры нашему сектору ипотечного кредитования, — делится Андрей Чернышев. — И это не только «Как взять кредит?», но и «Насколько это рискованно в нынешней ситуации?» и, конечно же, «Смогу ли я это сделать с учетом своего семейного и финансового положения?». Людей это волнует, и они пытаются предугадать развитие событий, ведь, действительно, за последние годы порядок получения кредитов ощутимо усложнился.
На вторичном рынке доля сделок с привлечением кредитов сейчас снизилась до 16%. В январе она составляла около 3−4%. Но в феврале, когда «Беларусбанк» открыл «экспресс-ипотеку», доля покупателей вторичных квартир с кредитами резко выросла до 18%. Кстати, в спокойных 2018−2019 годах, стабильно доля таких покупателей держалась на уровне 25−30%.
Сделок много, а кредитов не было. В чем дело?
— Кто хоть раз хотел продать или купить вторичную квартиру, сталкивался с тем, что ему приходилось участвовать так называемых «цепях» — когда для покупки одной квартиры, нужно предварительно продать имеющуюся. Многие называют это обменом. И подобных покупателей-продавцов по данным «Твоей столицы», порядка 70% на рынке. В то время как людей, которые просто продают квартиру — гораздо меньше. Поэтому тем, кто собирается купить квартиру на «вторичке» следует быть готовыми к тому, что большинство продавцов (даже после прихода к согласию о всех условиях продажи квартиры) будут просить отсрочки проведения сделки до тех пор, пока сами не купят новую квартиру. Аналогично и с покупателями — могут выбрать квартиру, но смогут ее приобрести только после продажи имеющейся квартиры, — рассказывает Андрей Чернышев.
Благодаря подобным «цепочкам», вторичный рынок пережил без потрясений годичное отсутствие кредитов. Фокус покупательского спроса был четко ориентирован на квартиры стандартных потребительских качеств — то есть те квартиры, которые, как минимум, требуют проведения косметического ремонта. Именно по таким квартирам показательно отслеживать уровень средних цен на рынке, потому что в этом случае цена формируется из объекта недвижимости, а не качества его ремонта и/или мебели и бытовой техники в нем.
Почему же цены на «вторичку» не снижаются уже сегодня?
За последний квартал по сделкам, проводимым агентством «Твоя столица», было отмечено небольшое увеличение цен — на 1−2%. Хотя объективных предпосылок для этого не появилось. Если мы посмотрим на рынок в целом, то роста цен нет. Если отдельно посмотрим на квартиры по качеству (готовые к проживанию и квартиры стандартных потребительских качеств), то по ним цены так же стоят на месте. За последний квартал цены лишь колеблются. Но откуда же рост?
— Во-первых, оказалось, что достаточно обеспеченные покупатели решают свой жилищный вопрос здесь и сейчас. И они ориентированы на квартиры, готовые к проживанию — с хорошим ремонтом, мебелью и техникой. За последние несколько месяцев в наших сделках выросла доля именно подобных качественных квартир, которые продаются по цене выше среднерыночной. Во-вторых, за последние несколько месяцев значительно перевесили продажи однокомнатных квартир. При этом цена квадратного метра у «единичек» больше примерно на 100 $, чем у «двушек». А в начале года «однушки» и «двушки» были востребованы одинаково, — объясняет Андрей Чернышев.
Он отмечает, что значительного роста продаж квартир нет.
— И это лишний раз подтверждает то, что мы всегда хотим донести до покупателей — потенциала, предпосылок, оснований для роста цен нет. А к снижению однозначно есть. Доходы у населения падают, цены в магазинах растут, риск скачка курса доллара и ставки рефинансирования — все это оказывает давление на рынок недвижимости.
Почему же цены на «вторичку» не снижаются уже сегодня? Эксперт утверждает, что потребность в жилье в Минске была, есть и будет. В столице всегда самые высокие доходы. Миграция в Минск с регионов особенно в такие времена, как сейчас, усиливается. Кто-то из приезжих покупает, кто-то арендует. Но не стоит забывать, что на арендном рынке появляются вторичные квартиры, которые были куплены как раз для сдачи в аренду.
Прогнозы по рынку вторичного жилья до конца 2021 года
— Вопрос, волнующий многих: что же будет дальше? На вторичном рынке все будет зависеть от того, как поведут себя первичный рынок и цены на стройматериалы. По ряду строящихся объектов поставки осуществляются либо по старым ценам, поскольку закреплены контрактом, либо с незначительным увеличением. Но что будет происходить на вновь возводимых объектам? Какие цены на стройматериалы там будут закреплены? — рассуждает Павел Астапеня.
Он также говорит, что вполне возможно, что все же цены на стройматериалы вернутся не то, чтобы к совсем исходным позициям, но не будут такими высокими, как сегодня. На это может повлиять и политика государства. Как мы помним, Министерство антимонопольного регулирования и торговли взялось за цены. Может сыграть и экономический фактор — увеличение цен на стройматериалы приведет к уменьшению предложения строящихся объектов.
— Если удастся справиться с ростом цен на стройматериалы, то, скорее всего, цены до конца года по-прежнему будут немного падать примерно на 1% в месяц. Если не удастся удержать цены, то я прогнозирую остановку падения цен и возможно даже их увеличение в ближайшие полгода, — подытоживает Павел Астапеня.
Андрей Чернышев считает, что если в дальнейшем в экономической ситуации в стране каких-то негативных форс-мажоров не случится (в частности, доллар останется на прежнем уровне), то спрос будет оставаться таким же активным и до конца года.
— Возможно, в декабре кто-то будет пробовать вскочить в «последний вагон» и покупать квартиры. Ведь многие наши соотечественники привыкли к тому, что в январе могут произойти негативные изменения. Стоит предостеречь продавцов квартир на «вторичке». Поднять цены на нынешнем фоне — оказать себе медвежью услугу. Потому что у нас очень большое предложение — более 8000 квартир. Оно по-прежнему значительно превышает спрос. Мы не исключаем, что цены могут в своем колебании иметь по итогу года отрицательное значение. То есть немного снизятся.
