Белорусы на год останутся и без кредитов, и без собственных денег? Прогноз последствий для рынка недвижимости от принятия ограничений на валюту
23.04.2021 21 116842
9 июля в Беларуси вступят в силу изменения по валютному регулированию и контролю. Некоторые новшества касаются сделок с недвижимостью напрямую, другие — косвенно (указ о том, что Нацбанк может вводить валютные ограничения при необходимости). Что будет с рынком недвижимости, если власти введут валютные ограничения, и чем живет рынок в преддверии нововведений? Своим мнением на этот счет поделился менеджер по развитию «Центра недвижимости Моя 7Я» Петр Емельянов.
- Фото использовано в качестве иллюстрации.
«Предложение выросло, спрос — тоже, самое худшее уже позади»
Узнать реальную картину по ценам и объему предложения вторичного рынка жилья сегодня непросто. Статистика искажена большим количеством объявлений строящихся квартир в разделе готового жилья. Однако общая тенденция такова — предложение растет, спрос возвращается:
- Петр Емельянов.
— Самое худшее уже позади. Спрос еще не достиг хорошего стабильного уровня, но оживление ощутимо. Даже несмотря на то, что с кредитами до сих пор беда (программ мало, ставки высокие, условия для большинства неподъемные), восстановление чувствуется. Это связано и с тем, что на рынок вышла часть отложенного спроса. При этом существенная доля потенциальных покупателей все еще ждет — лета, девальвации, обрушения цен.
Цены хоть и снижаются, но далеко не так сильно, как показывает статистика. Проблема — в выгрузке квартир от Dana Holdings в раздел готового жилья. Отсюда искажение по средней цене «квадрата» на «вторичке» и количеству реальных объектов в продаже. Вместе с тем, плавное снижение было, есть и будет продолжаться, но здесь отмечу — чем объект ликвидней, тем он менее подвержен внешним колебаниям. Так, к примеру, самые востребованные недорогие однокомнатные и двухкомнатные квартиры в цене практически не потеряли.
«Из-за нововведений на валютном рынке, продавцы могут стать сговорчивее»
По мнению Петра, новости на валютном рынке радикально ситуацию не изменят, но из-за того, что белорусы уже год «на измене» может включиться поведенческий фактор, а за ним рандомные эмоциональные решения.
— Новость об изменениях правил на валютном рынке — очередной инфоповод. Сам по себе он не несет никаких радикальных перемен для рынка недвижимости. Однако белорусы сейчас сильно взвинчены и к подобным новостям относятся с максимальной настороженностью, а, значит, может сработать поведенческий фактор.
Если отбросить эмоции и смотреть сухо на вещи, то никаких серьезных изменений нововведение не несет. Да, есть новшества, которые напрямую касаются объектов недвижимости — допустим, регистрация сделок с нерезидентами, но доля таких сделок в формате рынка незначительна, да и новые условия вряд ли повлияют на объем и ценообразование в этом сегменте.
С точки зрения ценообразования рынок недвижимости Беларуси свободный. Некоторые, конечно, считают, что цены завышены, но я разочарую — их сформировали сами покупатели. Таким образом, если сейчас белорусы среагируют на инфоповод и испугаются изменений, то некоторые собственники постараются продать квартиры до 9 июля. Опасаясь проблем, станут более сговорчивыми, охотней пойдут на торг. Кроме того, есть доля продавцов, которые до сих пор выжидали, а сейчас могут выйти на рынок с целью продать квартиру до потенциально опасного периода. Такой сценарий возможен, хотя, повторюсь — радикально на рынке ничего не меняется.
Запрет на проведение валютных операций может привести к падению спроса и цен
Один из самых тревожных звоночков нового указа — возможность вводить валютные ограничения «в случае угрозы экономической безопасности страны, в том числе стабильности финансовой системы». Так, запретить валютные и валютно-обменные операции на срок до года могут в связи с падением курса рубля или снижением золотовалютных резервов ниже допустимого уровня. То есть белорусы на год могут остаться и без кредитов и без собственных денег.
— Ситуацию усугубляет наличие пространных формулировок регулятора. Как, к примеру, понять и измерить «значительность» угрозы при которой запретят валютные операции? Если по золотовалютному резерву хотя бы озвучен допустимый уровень, на который можно опираться, то понятие «экономическая безопасность страны» максимально размыто. Вывод можно сделать один — решения будут приниматься ситуативно в ручном режиме, без каких-либо регламентов. Именно этот момент и чувство неопределенности настораживает больше всего, запуская поведенческий фактор. В своих решениях рынок будет опираться на личную интуицию, поэтому единый сценарий предугадать трудно.
Вместе с тем, я не думаю, что это способно остановить рынок жилья. Мы уже проходили такие ситуации, когда достать валюту было трудно, но возможно. Запрет сможет повлиять на рынок недвижимости только если ограничения продлятся долго. Допустим, у человека есть валютный депозит, на который он рассчитывал купить квартиру. Снять деньги не получится — покупатель уйдет с рынка, снижение спроса усилит падение цен. Это возможный сценарий, но все по-прежнему зависит от реакции людей на инфоповод. Допускаю, что часть покупателей решит снять деньги с депозита даже с условием каких-то штрафных санкций.
«Доходность с квартиры в 6 раз выше, чем с депозита»
Обналичка депозитов, по мнению Петра, не означает, что деньги белорусов перекочуют из банковских ячеек в «кубышки», возможны варианты:
— Мы можем допустить новую волну снятия средств с валютных депозитов, но что будет дальше? Если смотреть на шаг вперед, то возможно два сценария для развития событий: первый — снять деньги и сложить их в банку, второй — снять деньги и вложить их в недвижимость.
Есть вероятность, что снижение цен на рынке жилья простимулирует часть людей превратить бумагу именно в бетон. Конечно, из недвижимости деньги тоже, в случае чего, быстро не заберешь, но выгода от такой инвестиции в 6 раз выше, чем с депозита. Покупка квартиры для сдачи в аренду — самый простой и понятный белорусам вид инвестирования. Если сравнивать с депозитом, который дает чуть больше 1% доходности, за аренду хорошей квартиры собственник может получить порядка 7% доходности. Если люди пойдут по этому сценарию, то валютные нововведение сыграют даже на руку рынку.
Читайте также:
37 объектов отдадут даром в Минской области. Опубликован список с фотографиями и алгоритм действий
$ 68 180 за «однушку». Стали известны цены квартир второй части «Олимпик Парка»
