«Доходность от сдачи в аренду за год составила от 8% до 17%». Компания Colliers рассказала, что ждет ритейл в Беларуси и куда сегодня лучше инвестировать

Современные ТРЦ выстояли

В 2020 году рынок торговой недвижимости Минска пополнился на 71,5 тыс. кв.м. Примерно столько же торговых площадей вводилось в эксплуатацию в столице и в два предыдущих года, говорит управляющий директор, партнер Colliers Денис Четвериков.

В прошлом году были введены в эксплуатацию такие значимые ТРЦ, как Centropol на 20.800 кв. м GLA, «Валерьяново» на 10.700 кв. м GLA, мебельный ТЦ «Корона Дом» на 21.000 кв. м GLA, вторая очередь Expobel на 14.000 кв. м GLA.

На 2021 год заявлены к вводу 231,2 тыс. кв. м новых торговых площадей. Планируется, что будут построены такие ТРЦ, как Minsk City Mall на 32.000 кв. м GLA, «Мега» на 43.300 кв. м GLA, Green Time на 23.000 кв. м GLA, Mara Mall на 90.000 кв. м GLA, «Галерея Сеница» на 25.500 кв. м GLA, Nemiga Mall на 23.000 кв. м GLA.

— Это рекорд для Минска. Несмотря на коронакризис, инвесторы собираются строить торговые центры, причем активно. Остается открытым только вопрос: будут ли на самом деле введены в эксплуатацию все эти торговые объекты? — рассуждает спикер.

Что касается арендных ставок, то, по словам Дениса Четверикова, они в современных объектах не упали. Правда, сейчас арендаторы все чаще платят аренду в процентах от оборота. Это связано с тем, что в марте-апреле прошлого года у многих арендаторов выросла вакантность помещений, а выручка снизилась на 30−95%.

— Многие собственники ТЦ пошли навстречу своим арендаторам и дали скидку по оплате арендной платы. К настоящему времени в большинстве случаев они, скидки, отменены, и средний уровень арендных ставок стал сопоставим с уровнем двухлетней давности, — дополняет выступающий.

Ставки арендной платы напрямую зависят от площадей. Так, торговые помещения до 30 кв. м можно арендовать за 40−170 евро/кв.м (здесь и далее без НДС и иных платежей), 30−50 кв. м — за 20−90 евро/кв.м, 50−100 кв. м — за 20−65 евро/кв.м, 100−500 кв. м — за 18−50 евро/кв.м, от 500 кв. м — за 10−25 евро/кв.м.

— Для ТЦ в средней локации на первом или втором этаже помещение площадью 300 кв. м обходилось арендаторам в среднем по рынку порядка 30 евро/кв.м, сейчас оно стоит 29 евро/кв.м. Эти цифры еще раз говорят о том, что ставки в современных ТРЦ не упали, а сам рынок — достаточно инертный, — уточняет спикер.

Партнер Colliers отмечает, что вакантность помещений в прошлом году также не поменялась.

— Несмотря на то, что в прошлом году была ротация арендаторов, свободные площади быстро заполнялись. Сегодня их в современных ТРЦ мало. Люди возвращаются в ТЦ и делают покупки. Это подтверждает, что у ритейла есть запас прочности, — говорит Денис.

А вот крупных сделок на вторичном рынке торговой недвижимости в прошлом году было меньше, чем раньше. Так, в прошлом году прошло всего 4 сделки на сумму 8,6 млн долларов. Для сравнения, в 2019 году было 5 сделок на 58,8 млн долларов.

Основным игроком на рынке выступает ООО «Табак-Инвест». Эта компания активно покупает крупные ТРЦ. Например, в прошлом году она приобрела ТРЦ «Асстор Вест» в Бресте. Сумма сделки составила 4,95 млн долларов (примерно 300 долл./кв.м). В Гомеле компанией приобретен ТЦ Zarko за 3,77 млн долларов (примерно 450 долл./ кв. м).

Эксперт акцентирует внимание на том, что существенные изменения затронули торговые сети. Закрылись все магазины Bigzz и «Копилка», и компания «Баниар» ушла в ликвидацию. Возникли проблемы у ритейлеров Green, «Светофор», «Домашний».

— Дальнейшее состояние ритейла будет зависеть от того, какие новые игроки будут появляться. Когда с рынка уходят не очень устойчивые ритейлеры, это ведет к его оздоровлению. Но когда сокращается количество хороших игроков и им на смену никто не приходит, это негативно сказывается на посещаемости ТЦ, потребительские предпочтения и привычки, размер среднего чека, арендную ставку в прикассовой зоне, вакантности помещений. Но если на смену прежним приходят новые хорошие ритейлеры, то начинается новый этап развития. Green пока не уходит, а только корректирует свои планы. Активнее стали развиваться сети «Гиппо», «Евроопт», «Соседи». Поэтому пока ничего страшного в ритейле не происходит, — отвечает на вопрос корреспондента Realt.by Денис Четвериков. — Сейчас главное, чтобы с рынка не уходили другие хорошие сети.

Что касается крупных ритейловых игроков (H&M, Inditex и других), то они стабильно работают в столице и свои планы не корректируют.

— Беларусь для них — рабочий регион, где ТРЦ не закрывались на карантин, — дополняет Денис.

Street retail сдал свои позиции

Эксперт отмечает, что в прошлом году из-за пандемии наиболее пострадал сегмент рынка — street retail. Условно его разделяют на классический в центре города - улицы Зыбицкая, К. Маркса, Интернациональная, пр. Независимости (от главпочтамта до пл. Победы) и новых районов (ЖК «Маяк Минска», жилые дома в Лебяжьем, на пр. Дзержинского, ул. Притыцкого, ЖК «Олимпик Парк» и другие).

Спикер отмечает, что street retail в центре больше представлен объектами общепита — примерно 26% от общего количества помещений для предоставления различных видов услуг, размещения магазинов и др. В новых районах street retail чаще всего представлен магазинами мебели и декора (25%).

По оценкам Colliers, в прошлом году особенно сильно ощутил на себе негативные тенденции развития рынка street retail в центре города.

— Сначала свое дело сделала пандемия, во время разгара которой резко сократился приток посетителей в кафе, бары и магазины. На смену пришли протестные политические волнения, когда во время выходных дней перекрывались центральные улицы и закрывался доступ к объектам общепита. Это привело к снижению арендных ставок и доходности помещений. В спальных районах street retail не ощутил на себе такого сильного удара, хотя ставки тоже снизились, — говорит Денис.

В итоге ставки на объекты street retail снизились до 20%. Если два года назад договоры на аренду помещений с хорошим трафиком посещаемости в центре Минска заключались по ставке 50 евро/кв.м, то сегодня они составляют 30−40 евро/кв.м, хотя в среднем варьируются в пределах 25−30 евро/кв.м. В объектах с более низкой проходимостью в центре ставки снизились и составляют менее 20 евро/кв.м, в спальных районах — 12−15 евро/кв.м.

Сегодня помещение street retail в центре города можно купить за 2000−2500 долл./кв.м, в спальных районах — за 1300−1600 долл./кв.м. Доходность от сдачи в аренду объектов составляет 10−14%.

Принимая решение о покупке объекта street retail с целью дальнейшего получения прибыли, инвестор должен оценивать его месторасположение, состояние, подходит ли он для арендатора, можно ли его изменить или улучшить. Желательно, чтобы помещение находилось недалеко от остановок общественного транспорта, имело хороший пешеходный и автомобильный трафик, располагалось на первом этаже здания с отдельным входом с улицы (не цоколь и не ступеньки вверх), витрину, высокие потолки, в центре города оптимальную общую площадь 100−115 кв. м, в спальный районах — от 50 до 120−150 кв.м.

— У street retail — большой потенциал, однако он очень чутко реагирует на состояние рынка и требует определенной компетенции. Сдача в аренду жилой недвижимости приносит 5% дохода, street retail должен дать 10%. При этом доходность жилого помещения повышается, если растет цена квадратного метра. В случае street retail инвестор сам может увеличить стоимость объекта за счет его модернизации, реконцепции, — уточняет Денис.

Куда лучше инвестировать?

Коммерческий директор Colliers Роман Алейников сравнивает размер инвестиционного рынка в Беларуси с другими европейскими странами и США. Для оценки портфеля продающейся в настоящее время в мире недвижимости использована информация из различных авторитетных мировых источников, а в нашей стране ее размер оценен компанией Colliers в Беларуси.

Из ТОП-10 стран сегодня Беларусь по объему инвестиционного портфеля находится на последнем месте. Его размер оценивается лишь в 9 млрд долларов. В это время в Венгрии он составляет 10,8 млрд долларов, Австрии — 45,1, Польше — 49,8, Бельгии — 59,8, Дании — 70,7, Испании — 110,8, Нидерландах — 184,3, Германии — 580,1 и в США — 3 418,3 млрд долларов. При этом в размер рынка США не входят собственники недвижимости с портфелем менее 100 млн долларов.

Спикер акцентирует внимание на том, что из 9 млрд долларов (объем недвижимости, которая может быть арендована по коммерческим ценам) в Минске рынок офисов оценивается в 1862 млрд долларов (здесь и далее в Беларуси — в 2162 млрд долларов), ритейл — в 2550 (4460), рынок складов — в 1330 (1633), рынок отелей — в 521 млрд долларов (759 млрд долларов).

В 2020-м, по сравнению с предыдущими годами, было крайне мало сделок по продаже коммерческой недвижимости.

— Прошлый год был не показательным для рынка, поэтому мы не включали его в отчет. В 2019 году в Беларуси продано недвижимости на 96 млн долларов. Но это касается лишь сделок по покупке объектов собственниками для собственных нужд, а не инвестиционных, — уточняет Роман Алейников.

Для сравнения: в 2019 году в Украине суммы сделок составили 460 млн долларов, в Литве — 518, в Польше — 8,456 млрд долларов.

В отличие от зарубежных стран, где очень развит инвестиционный рынок и инвесторами выступают хедж-фонды, частные, страховые, пенсионные фонды, трасты, банки или финансовые организации, в Беларуси ими являются юридические и физические лица.

Что касается доходности от инвестиций (поступления от аренды в год и стоимость объекта недвижимости), то в разных странах она тоже разная. Так, например, в Австрии она составляет от 3,5% до 7% в год, в Великобритании — от 2,4% до 5,5%, в Германии — от 2,8% до 5,8%, в Беларуси — от 8% до 17% в год.

— Большая в нашей стране доходность в первую очередь объясняется высокими страновыми рисками, — дополняет спикер.