Освобождение офисов и сворачивание ритейла. Эксперты рассказали, каким был для коммерческой недвижимости уходящий год, и дали прогнозы на 2021-й
24.12.2020 3 8231
2020 год был непростым для рынка коммерческой недвижимости Минска. В условиях пандемии коронавируса, экономического и политического кризиса освобождались офисные помещения, снижались инвестиции, а некоторые собственники ритейла даже задумались о выходе из бизнеса. Тенденции коммерческой недвижимости в Минске в 2020-м и возможные сценарии развития рынка в новом году мы обсудили с экспертами международной компании Colliers International.
- БЦ «Аякс»
Рынок офисов: падение спроса и ставок, рост вакантности площадей
Старший аналитик Colliers International Сергей Сенкевич говорит о том, что, несмотря на широкое распространение практики удаленной работы, 2020 год в сегменте офисной недвижимости заканчивается для участников рынка скорее со знаком «+».
— Главное, что, несмотря на удаленку, арендаторы массово не отказывались от занимаемых площадей. Да, такие случаи были, да, они оказались болезненными для каждого конкретного объекта и его собственника, но они не сильно увеличили вакантность в целом по рынку офисов, — дополняет Сергей Сенкевич.
Эксперт отмечает, что в уходящем году на рынке офисов ввелись в эксплуатацию новые качественные объекты высокого класса «В1»: БЦ «Аякс», BK Capital Palace, «Имперский», БЦ на территории завода «Луч», БЦ на ул. Толбухина, 3А. Суммарно сток качественной спекулятивной офисной недвижимости Минска прирос практически на 59 тыс. кв. м валовой арендной площади и составил 1030 тыс. кв. м.
Однако, несмотря на это, в IV квартале 2020 года ставки арендной платы в среднем снизились на 15−17% по сравнению с I кварталом текущего года.
— Теперь снять приличный офис в Минске стало дешевле. Нежилое помещение площадью 400 кв. м в неплохой локации и даже с ремонтом можно найти за 12−15 евро/кв.м в месяц без НДС, — уточняет эксперт.
- По данным Colliers International
Что касается вакантности, то она выросла не только де-факто (благодаря тому, что многие компании работают на удаленке), но и де-юре.
— В условиях неопределенности часть арендаторов или сократила площади, или не спешит расширяться, а это на фоне появления новых объектов привело к тому, что найти офис стало проще, — дополняет Сергей Сенкевич.
Эксперт отмечает, что давать прогнозы по офисам на следующий год сложно, поскольку спрос на офисные помещения является проекцией общего состояния бизнеса, где главной проблемой является неопределенность. Пока не понятно, как будут развиваться в стране IT-компании, не определено и количество требуемых площадей.
— В первом полугодии 2021 года не стоит ожидать восстановления рынка офисов. Влияние на пониженный уровень спроса будут оказывать пандемия и удаленная работа. Однако сами по себе два эти фактора могут снижать уровень спроса только на 20%, но никак не влиять на рынок в целом, — высказывает свою точку зрения Сергей Сенкевич.
По его мнению, дальнейшее развитие рынка офисов будет зависеть от разрешения политического кризиса и решений, которые примет для себя бизнес по поводу работы в Беларуси.
— 2021 год с высокой долей вероятности должен принести бизнес-сообществу эту определенность, — заключает эксперт.
- БЦ «Имперский»
2020-й — год испытаний для торговли
Заместитель директора департамента исследований и консалтинга Colliers International Дарья Лапицкая рассказывает, что пандемия COVID-19 отразилась и на рынке торговли. В весенние месяцы первой волны пандемии большинство торговых центров ощутило падение трафика, иногда до 30−50% от обычного уровня.
— Сектор досугово-развлекательных объектов и общественного питания потерял еще больше, и многие объекты временно прекратили работу. В результате собственники, чтобы не потерять арендаторов, были вынуждены предоставлять краткосрочные скидки от ставок в размере 25−30% и более. В этой ситуации положительно показала себя привязка вместо фиксированной ставки к проценту от оборота. Если раньше ее практиковали в основном крупные арендаторы, то в сложившейся ситуации все чаще прибегали к этому решению и небольшие розничные объекты, — дополняет Дарья Лапицкая.
Эксперт говорит о том, что на рынке реализовывались и новые проекты. Одни введены в эксплуатацию технически, другие стали успешно функционировать: например, «Корона Дом», ЭкоМаркет «Валерьяново». Из введенных, но не функционирующих, выделяются торгово-досуговый центр в составе МФК «Центрополь». Всего рынок минского ритейла вырос на 66,5 тыс. кв. м валовой арендной площади, достигнув GLA 1,4 млн кв. м.
По словам эксперта, во вторую волну COVID-19 торговля и население адаптировались к условиям пандемии. Уже к июлю-августу ведущие минские ТЦ и ТРЦ отметили восстановление покупательского трафика и в основном вернули ставки к размерам, действовавшим до введения временных скидок. В льготном режиме продолжили работать разве что кинокомплексы и детские развлекательные комплексы, где поток оставался более низким по сравнению с докризисным.
— Текущая ситуация в ритейле не так критична, как в офисах. Правда, ноябрь для многих торговых центров и ритейлеров был не очень успешен, от декабря традиционно ожидается всплеск посещаемости и выручки, январь и февраль пока сложно прогнозируются по основным бизнес-показателям, — говорит Дарья Лапицкая.
- ТРЦ «Титан»
Эксперт акцентирует внимание на том, что ряд сетей и брендов по-прежнему развиваются. Открылись магазины Reserved и Mohito в Палаццо, Jysk готовит открытие в гродненском Тринити, Familia продолжает развитие в Минске
— В следующем году также не ожидается, что посетители уйдут из торговых центров, однако уровень благосостояния населения может снизиться, оказав влияние на РТО и на выручки ритейлеров в иностранной валюте. Также свой эффект на прибыль в валютном выражении может оказать курс белорусского рубля к основным валютам, — уточняет эксперт. — В целом уходящий год для торговли был годом испытаний. Речь идет не только о появлении особых условий для создания безопасной среды в магазинах, но и пересмотре бизнес-моделей. Для девелоперов — это, в первую очередь, поддержание партнерских отношений и открытой коммуникации с арендаторами, а для арендаторов — и рост онлайн сегмента, и, увы, оптимизация оффлайн портфеля. Совокупность внешних факторов, оказывающая сегодня невероятное давление на ритейл, заставляет отдельных собственников принимать тяжелые решения, вплоть до выхода из бизнеса. Да, 2020 — повод задуматься, однако 2021 — возможность стать эффективнее.
Эксперт также отмечает, что покупатели продолжают быть невероятно взыскательными, а выход в онлайн порой обнуляет отдельные достижения ретейлеров, которые перестают быть актуальными.
— Мы надеемся, что все это даст определенный толчок для выхода торговли на качественно новый уровень. Конкурируя между собой, и топовые торговые центры Минска, и объекты в регионах будут стремиться удивлять, быть ближе к потребителю, предлагая новые форматы досуга, выверенные товарные матрицы, большую интеграцию с онлайн форматом и многое другое. 2020 — не стоп-фактор для рынка, а триггер для нового витка и активного старта, — заключает Дарья Лапицкая.
- ТРЦ «Грин Сити»
Рынок складов — в плюсе
— Складская логистика в 2020-м во многом держалась за счет внутреннего рынка. Внешнеторговый грузооборот в текущий период сократился. Но за счет продолжительного развития розничной торговли и тенденции к гибридизации логистики и розницы (интернет-розницы), что характерно для всего мира, рынок современных складов завершил год довольно положительно. Это позволило сохранить и хороший уровень ставок в данный период, поскольку розничные операторы в состоянии дать большую ставку по сравнению с арендаторами других секторов, — говорит старший консультант департамента офисной и складской недвижимости компании Colliers International Максим Василевский.
Все тенденции, происходящие в 2020-м на рынке складов, привели к тому, что ставки упали не намного по сравнению с январем текущего года и остались довольно высокими. Снижались, как правило, ценовые предложения наиболее дорогих объектов, тогда как объекты, и до этого находившиеся в середине ценовых диапазонов, фактически не изменились.
Эксперт рассказывает, что в 2020 году завершилась реализация проекта логистического центра класса «А» «Экфа-М» в Дубовлянах, который был долгостроем. Завершена 1-я очередь строительства комплекса «ОлмиСервис» на ул. Казинца. Это небольшой проект, немногим более 7 тыс. кв. м, но интересен тем, что реализован в черте Минска, приближенной к центральной части города. Интересный проект в д. Дворицкая Слобода реализовал крупный девелопер — ГК «Сигмаполюс». Комплекс общей площадью 8,2 тыс. кв. м включает в себя и бизнес-центр, и логистический. Его полностью арендовала компания «Ома» и на его основе начала развивать свое новое направление «ОМА PRO». Это один из ярких примеров гибридизации логистики и торговли.
Рынок инвестиций: выросло количество объектов с недостаточным финансированием
Управляющий партнер Colliers International Денис Четвериков говорит о том, что в 2020-м рынок инвестиций оказался совсем не активным на фоне более позитивных 2018−2019 годов.
— Даже если рассматривать не инвестиционные, а просто крупные сделки, то в уходящем году сделок в стоимостном выражении было в разы меньше. Выручка от продажи всех объектов составила менее 20 млн долларов США, в то время как в два предыдущих года суммы сделок с крупными объектами были на уровне около 100 млн долларов США. Количество объектов, в том числе крупных, которые ищут финансирование у частных инвесторов, увеличилось. При этом обвала цен на объекты не произошло. Средний уровень цен на объекты снизился, но пока не критично — около 10% по сравнению с уровнем начала года, — дополняет Денис Четвериков.
Эксперт уточняет, что ожидания по доходности также не корректировались. Средняя ставка капитализации по крупным сделкам находится на уровне 10%.
По мнению управляющего партнера компании, дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от степени определенности в стране. Сегодня имеются и потенциальные продавцы, и потенциальные покупатели, однако заключению сделок во многих случаях препятствует высокая степень неопределенности в стране.
Читайте также:
