Чем рискует покупатель, приобретая квартиру в период «турбулентности» на рынке? Спросили у экспертов из Беларуси и Украины
20.10.2020 5 8909
Наша страна, наверное, впервые в истории переживает время, когда никто не может четко ответить на вопрос, что будет дальше. Рынок недвижимости уже отреагировал на неопределенность 40-процентным падением сделок. Но как быть тем, кто не может отложить покупку или продажу квартиры на потом? Какие опасности могут подстерегать добросовестных покупателей? Действительно ли в подобные периоды возрастает количество мошенников? И какую роль в этом всем могут сыграть агентства недвижимости? Мы поговорили с экспертами из Беларуси и Украины и узнали, что они думают про риски проведения сделок с недвижимостью в период общественно-политических кризисов.
«Во время кризиса становится больше цепочных сделок»
Анатолий Звездин, председатель совета ОО «Белорусская ассоциация «Недвижимость», директор АН «Мольнар»:
— Когда человек приобретает товар стоимостью несколько десятков тысяч долларов, ставки всегда высоки. То есть, риски при покупке-продаже недвижимости, есть всегда. Другой момент, что в период кризиса сами сделки становятся сложнее.
В ситуации, когда на рынке царит неопределенность, банки приостанавливают кредитование, а спрос падает. На первый план чаще всего выходят многоступенчатые сделки. Так называемые «цепочки», в которых может быть задействовано 5−10, а то и более участников. И если в обычное время с какими-то простыми историями (первый собственник, чистая продажа), покупатель мог справиться и сам, то сейчас в ряде ситуаций ему необходимо участие специалиста. Ведь чем больше участников, тем больше условий между ними надо согласовать. При проведении подобной сделки необходимо учесть и синхронизировать десятки вопросов: по документам, по срокам, по суммам и по перечню имущества, которое передается. Все это требует грамотного подхода. У нас бывали истории, когда в одной «цепочке» участвовало порядка 20 объектов и 5 разных агентств недвижимости, но мы со всем справились.
Конечно, в кризисные времена повышается и вероятность участия мошенников в операциях с недвижимостью.
«Всплеск рискованных сделок — реальная перспектива на ближайшие месяцы»
Павел Астапеня, АН «Эксперт»:
— Сейчас на рынке — время неопределенности. Период, когда и продавцы, и покупатели находятся в некоем ожидании, не понимая, как им действовать дальше. И если весной первопричиной падения сделок была пандемия, то сейчас на первый план вышел политический кризис в стране.
Стоит отметить, что в подобные периоды нужно быть крайне осторожными и внимательными при проведении сделок. Потому что в периоды «турбулентности», кризиса, падения доходов, традиционно возрастает количество всевозможных «серых схем» и активизируются разнообразные мошенники. Да, пока мы не наблюдаем всплеска рискованных операций с недвижимостью, но я думаю, что это — реальная перспектива на ближайшие 2−3 месяца.
В целом, сейчас стоит усилить контроль за каждой сделкой. Так, не секрет, что в период экономического кризиса ряд бизнесов проседает и даже закрывается. В итоге, на рынок могут попасть «долговые» квартиры, находящиеся под какими-либо санкциями. В моей практике были случаи, когда на имущество был наложен арест, но постановление следователя по каким-то причинам не успевало дойти до регистрирующего органа, а квартира уже была продана. Чтобы избежать подобных неприятных историй, нужно очень внимательно работать с продавцами. Тщательно опрашивать их и понимать, по какой причине продается недвижимость, интересоваться, куда пойдут деньги с продажи. Казалось бы, это — личное дело продавца, но в этих условиях стоит проявить любопытство.
Также нужно быть более внимательным и к тем, кто работает по доверенности. Сейчас, когда границы закрыты, люди стали менее мобильными, этими обстоятельствами также могут воспользоваться недобросовестные продавцы.
Учитывая все вышеперечисленное, я думаю, что агентства, имеющие многолетний опыт работы в подобных ситуациях, будут иметь преимущества перед нерегулируемым рынком.
«Запрос на экспертную оценку в кризисные периоды повышается в разы»
Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины:
— Я так понимаю, что Беларусь переживает подобный кризис впервые. Отсюда и тот ступор, в котором оказались участники рынка недвижимости. И дело тут, в первую очередь, в психологии, а точнее — в непонимании: а что же будет дальше?
У украинцев на этот счет уже выработался некоторый иммунитет. Мы уже проходили подобное несколько раз. Сейчас протесты для нас — это норма жизни. Сейчас в Киеве различные акции проходят чуть ли не каждый день. К этому уже давно все привыкли: и рынок, и инвесторы, и экономика.
У вас же пока — стадия шока. На этом этапе я вижу задачу риэлтеров и всех участников профессионального рынка в том, чтобы просто успокоить людей. Не надо нагнетать панику!
Расскажу про нашу ситуацию 6−7 лет назад. Тогда мы не просто переживали политический кризис, у нас практически перестали работать государственные институции, во многих городах были заблокированы и захвачены административные здания, толком не могли делать свою работу нотариусы и регистраторы, а на востоке страны и в Крыму вообще велись активные боевые действия. Представляете, какие настроения царили в обществе?! Первые 3−4 месяца кризиса на рынке было очень сложно. Старались оптимизировать затраты, кто-то сокращал персонал, кто-то арендовал меньше офисы, кото-то просто временно приостанавливал работу. При этом, часть агентств осталась на плаву. Компании переквалифицировались на аренду (спрос на съемное жилье всегда оставался высоким), предоставляли значительные скидки клиентам (нам в этом плане проще маневрировать, чем вам), съезжали из дорогих офисов. Кроме того, нас спасали переселенцы — те, кто переезжал из Донецка, Луганска, Крыма, активно снимали или покупали жилье в столице и других городах, начинали свой бизнес на новых территориях. Общая картина прояснилась и начала приходить в норму только к концу весны, когда были объявлены новые выборы и стало понятно, что ситуация становится более управляемой.
По поводу рисков на рынке недвижимости, отмечу, что у нас их было все же гораздо больше: паника, внешняя угроза, неработающие законы. В Беларуси, мне кажется, ситуация полегче. И это как раз то время, когда риэлтеры должны взять на себя роль экспертов.
Сейчас, учитывая предыдущий опыт, я могу сказать, что запрос на экспертную оценку и профессиональную помощь в кризисные периоды повышается в разы. В такие моменты люди ищут того, кто грамотно посоветует им, что делать с недвижимостью: продавать, покупать, подождать? Эту миссию должны взять на себя агентства недвижимости. Главное правило — успокоить людей. Профессионалы должны активно выступать в СМИ, консультировать, объяснять ситуацию, приводить цифры и говорить о том, что рынок все выдержит и восстановится. На украинском примере вы можете видеть, что так оно и будет. Отложенный спрос вернется и рынок оживет.
Что касается роста активности каких-либо мошенников или других рисков, то кризисный период — это хорошая возможность повысить уровень доверия к агентствам недвижимости. В это время именно мнение профессионала становится решающим фактором в принятии решений.
Еще хочу сказать, что в Украине политический кризис, несмотря ни на что, не привел к глобальному экономическому кризису. В итоге, рынок недвижимости довольно быстро восстановился и затем пошел в рост.
Читайте также:
Мнение: недвижимость в Минске никому не будет нужна без разрешения политического кризиса
