Альтернатива «20 евро за квадрат». Фиксируем арендную плату за коммерческие помещения по-новому

Если использование того же «процента с оборота» в качестве базы для определения размера арендной платы за рубежом стало обыденным явлением, то в Беларуси оно появилось только несколько лет назад. Интересное позитивное последствие пандемии коронавируса — желание у арендодателей и арендаторов начать использовать более прогрессивные формы фиксации арендной платы, чем «20 евро за квадрат». Давайте разберем все варианты:

1. Арендная плата в привязке к иностранной валюте

Наиболее встречаемой арендной платой является фиксация в иностранной валюте (как правило, в евро).

В условиях постоянно растущего курса иностранной валюты и зачастую падающего потока посетителей сохранять привязку к официальному курсу рискованно для арендатора.

Здесь нужно вспомнить, что по соглашению сторон можно оставить «валютную» привязку, но при этом определить договором курс: банк, по курсу которого будет проводиться оплата, дату для определения курса, процент, прибавляемый или отнимаемый от зафиксированного курса, и другие механизмы для определения итоговой суммы, подлежащей оплате.

Это позволит сохранить баланс интересов и не поставит арендатора в кабальное положение в случае резкого скачка курса валюты.

2. Арендная плата в виде процента от оборота

При этом стороны часто устанавливают минимальный фиксированный размер арендной платы (нижний предел), который будет подлежать уплате арендодателю, даже если выручка арендатора равна нулю. В зависимости от сложности ситуации и объективных обстоятельств сторонам, возможно, стоит пересмотреть условия договора, установив на определенный договором срок арендную плату в виде процента от оборота в чистом виде, то есть без установления нижних и верхних пределов арендной платы.

В любом случае формулировка условий арендной платы от оборота имеет ряд нюансов, которые необходимо зафиксировать:

• Что представляет собой база для исчисления арендной платы (необходимо определить термин «товарооборот», порядок его определения, указать включаются ли в товарооборот онлайн-продажи, установить другие характеристики);
• Порядок контроля арендодателя за достоверностью представляемой арендатором базы для исчисления арендной платы (порядок формирования отчетов, доступ к доказательствам (финдокументам, бухучету), проверки независимыми аудиторами, предоставление Z-отчетов и т. д.).

Также на практике встречается привязка арендной платы не к проценту от оборота, а к проценту от чистой прибыли арендатора. В этом случае в договоре аренды также нужно четко зафиксировать, что представляет собой термин «чистая прибыль» и как арендодатель сможет контролировать ее размер.

3. Арендная плата в виде досрочного возмещения затрат на улучшение арендованного имущества

Если арендатор делает ремонт в арендуемом объекте, то многие договоры аренды содержат условие о том, что арендодатель возмещает понесенные расходы арендатора после прекращения договора. В условиях кризиса и пост-кризиса стороны могут установить в договоре новое условие о том, что арендодатель начнет возмещение расходов заранее. У арендодателя возникнут обязательства по возмещению расходов арендатора на ремонт помещения, например, ежемесячно равными долями, однако фактически перечислять денежные средства не придется: можно воспользоваться односторонним зачетом (ежемесячная арендная плата против доли затрат арендатора, ежемесячно возмещаемой арендодателем).

4. Арендная плата в виде иного полезного предоставления арендодателю

4.1. Передача вещи в собственность или в аренду

Напоминаем, что стороны могут договориться о том, что арендатор передаст арендодателю в собственность или в аренду определенную договором вещь, что и будет представлять собой арендную плату.

Например, на общей с арендодателем кухне арендатор разместил дорогостоящую кофемашину и кухонное оборудование. Стороны могут договориться, что использование работниками арендодателя указанной техники будет представлять собой арендую плату за кухню.

4.2. Услуги

Арендная плата может выражаться в оказании услуг, то есть совершении определенных действий или осуществлении определенной деятельности в пользу арендодателя. Просто вспомните, чем вы занимаетесь, какие услуги оказываете, и подумайте, возможно, ваша компания может предоставить услуги своему же арендодателю. Кроме того, сотрудники вашей компании, осуществляющие непрофильную деятельность (например, маркетологи, IT-администраторы и т. д.), могут быть недозагружены, и, возможно, они могут быть полезны арендодателю.

В договоре необходимо указать размер арендной платы в денежном выражении, какие услуги оказывает арендатор и их стоимость в денежном выражении, где и как арендатор оказывает услуги, порядок и периодичность внесения арендной платы. Также необходимо урегулировать случаи, если отпадет необходимость в оказании услуг. Если сложно сформулировать условие об арендной плате в договоре аренды в таком виде, то, возможно, стоит вспомнить про зачет встречных однородных требований (стоимость услуг в месяц против размера арендной платы в месяц).

4.3. Продукция

Этот вариант возможен, когда арендатор производит какую-то продукцию, которая необходима или интересна арендодателю. Подумайте о своей деятельности и предложите такой вариант арендодателю (например, арендатор-ресторан будет поставлять обеды для арендодателя). То, что арендодатель раньше не спрашивал об этом, не значит, что ему это не интересно сейчас.

5. Сочетание форм арендной платы

Стороны могут предусматривать в договоре аренды комбинации указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством. Другими словами, стороны могут делить арендную плату: условно 1/3 от арендной платы в виде услуг арендатора, 2/3 в виде денежных платежей.

В зависимости от конкретных обстоятельств (вашей деятельности, вида арендуемой недвижимости, деятельности арендодателя) помните, что существует возможность договориться и заменить формы арендной платы на наиболее приемлемые в текущей ситуации. Также не стоит забывать о возможности договориться на отсрочки и рассрочки уплаты арендной платы, сдачу арендуемого помещения в субаренду.