Квадратный метр в Минске стоит как 40 баррелей нефти. Продавцам квартир вряд ли понравится, к чему это может привести
18.03.2020 23 27739
В мировой экономике разворачивается настоящая буря. Страны самоизолируются из-за коронавируса, через день происходит обвал на фондовых рынках, цены на нефть опустились до минимума за несколько лет. В Беларуси пока все спокойно — мы с интересом наблюдаем за происходящим, пытаясь хотя бы примерно оценить последствия. Одним из самых ярких «островков позитива» является рынок жилой недвижимости, где цены поднялись за год на 10%, а рост не прекращался даже в последние 2 недели. Давайте разберёмся, чем может обернуться такое несоответствие.
Учитывая сильную турбулентность на мировых рынках, интересно сравнить локальный индикатор, в нашем случае цены на квартиры в Минске, с чем-то глобальным. На роль последнего идеально подойдут нефтяные котировки, которые как косвенно, так и напрямую влияют на белорусскую экономику.
Цены на квартиры в баррелях нефти
Цены на нефть марки Brent 16 марта опускались ниже отметки в 30 долларов за баррель — такого обвала не было уже 4 года. Нефть дешевеет три месяца подряд, потеряв за это время половину своей стоимости. Цены на квартиры, напротив, с начала 2020 года показывали исключительно рост.
Давайте посмотрим, что выйдет, если среднюю цену квадратного метра пересчитать в баррелях нефти.
У графика получилась довольно необычная форма с характерными всплесками. Большую часть времени (а рассматривали мы последние 15 лет) наш «нефтяной индекс» находился в диапазоне от 16 до 24 баррелей за квадратный метр, но без исключений не обошлось.
Самые низкие значения наблюдались в 2011—2012 годах, когда «квадрат» соответствовал цене за 10−13 баррелей.
Пиковые отметки на графике очень заметны — в разные годы они доходили до 30−40 баррелей за 1 квадратный метр, правда удержаться на таком уровне долгое время не получалось. До сих пор самое высокое значение было датировано декабрем 2008 года — квадратный метр по цене 42 баррелей нефти марки Brent.
Для марта 2020 года мы использовали цену нефти в 34,7 долларов за баррель, и даже при таком уровне соотношение оказалось выше предыдущего пика. А ведь в последние дни нефть опускалась ниже отметки в 30 долларов за баррель…
Что объединяет «нефтяные пики»?
Тот, кто давно следит за жилой недвижимостью, наверняка обратил внимание, что всплески на графике указывают на очень болезненные для рынка моменты. В 2008, 2015 и 2016 годах цены на квартиры начинали резко снижаться на фоне глобальных экономических катаклизмов, сопровождавшихся у нас девальвацией национальной валюты и общим ухудшением деловой активности.
Динамика курса доллара и негативный новостной фон в последние недели чем-то напоминают те периоды. И всё же квартиры в Минске покупают гораздо активнее, а цены на них продолжают расти.
Гадаем на нефти
Можно ли предположить, что будет с ценами на квартиры, используя наш «нефтяной индекс»? Следующий график поможет ответить на этот вопрос.
Что на нем изображено:
- каждая точка — это 1 месяц;
- по горизонтальной оси — цена «квадрата» в баррелях нефти;
- по вертикальной оси — изменение цен на квартиры в % через три месяца.
Важный момент: для 2020 года значения указаны только по горизонтальной оси. Что будет с ценами на квартиры спустя 3 месяца (вертикальная ось) ещё неизвестно.
Ключевые выводы
Действительно, цена «квадрата» в баррелях нефти отчасти может помочь предсказать будущую динамику цен на квартиры. Судя по графику, при 18−22 баррелях за квадратный метр в следующие 3 месяца цены на квартиры обычно не менялись. При более низком показателе ожидаемым был рост цен, а при более высоком — снижение. Конечно, реальность всегда сложнее любой модели. Разброс показателей всё равно большой, поскольку не учитываются другие факторы.
Тем не менее, 30 и более баррелей за квадратный метр всегда указывали на грядущее снижение цен. За последние 15 лет исключений ещё не было. В предыдущие 5-летние циклы рынок жилья обязательно попадал в ситуацию, когда очень дешевая по отношению к недвижимости нефть указывала на грядущее снижение цен на квартиры.
Основываясь только на полученной модели, прогнозы для 2020 года выглядят далеко не радужными. Ещё в феврале «нефтяной индекс» предсказывал 5-процентное снижение цен на квартиры через 3 месяца. Мартовский показатель и вовсе заставит продавцов квартир схватиться за голову — к середине года квартиры должны подешеветь на 12%.
Трудно не согласиться, что в текущей ситуации давление на цену квартир растёт с каждым днём, и всё же с большой долей вероятности последствия будут не такими критичными, как предсказывает модель.
Обратите внимание, что ряд точек на графике полностью игнорируют выявленную связь. Цены на квартиры росли просто бешеными темпами при цене квадратного метра в 20−27 баррелей. Обычно при таком уровне будущая динамика должна быть нулевой или вообще возможно небольшое снижение цен на квартиры. Этот аномальный период — рубеж 2006 и 2007 годов, когда цены на квартиры взлетели c 1100 до 2000 $/м2.
В этот период Беларусь иногда называли «восточноевропейским тигром» по аналогии со стремительно развивающимися странами юго-восточной Азии. Рост экономики и благосостояния граждан на протяжении нескольких лет позволил правительству значительно нарастить объёмы жилищного кредитования.
Рублёвые кредиты давали тогда под 15−17%, валютные — под 11−13%. Для нуждающихся ставки были ниже, а если в этом статусе находился несколько лет, то можно было рассчитывать на льготный 5-процентный кредит — чрезвычайно привлекательное предложение.
Добавьте сюда небольшой ввод коммерческого жилья (больше половины всех построенных в те годы квартир шли нуждающимся), и бешенный рост цен обеспечен.
Ещё больше любопытных фактов о том времени можно найти здесь.
У ситуации, которая сложилась на рынке в последние полгода, есть общие черты с тем временем. Сравнительно небольшие объёмы строительства и доступные кредиты привели к образованию ажиотажа на рынке и, как следствие, росту цен. Опыт 2006−2007 годов показывает, что при сильном стимулировании спроса динамика цен на квартиры может на время уйти из фарватера, который определяется экономической ситуацией.
Говоря простым языком — рынок оттолкнулся от черной линии на графике и на какое-то время «подпрыгнул». Но этот маневр вряд ли будет продолжительным, и в конце концов ценовой динамике придётся вернуться к норме.
В ближайшие месяцы «локальный позитив», сформировавшийся на рынке жилья, столкнётся с волной негатива извне. Если период экономической нестабильности окажется недолгим, цены вполне могут удержаться на текущем или близком к нему уровне. В противном случае разворот в динамике цен на квартиры является лишь делом времени.
