«Сразу оговаривайте, что часть прибыли уйдет на устранение «косяков». 5 работающих юридических «лайфхаков» для заказчика строительства
28.05.2019 3254
Как показывает практика, в жилищном строительстве принято защищать интересы дольщиков. Однако давайте попробуем сместить акцент внимания непосредственно на заказчика строительства. А как происходит защита интересов в коммерческой недвижимости? Чтобы избежать неприятных столкновений интересов двух «полюсов», ловите 5 работающих лайфхаков.
- фото носит иллюстративный характер
В период строительства и течения гарантийного срока на объект строительства (дом, например) между заказчиком и подрядчиком часто возникают разногласия о качестве выполненных работ, об оплате, о передаче исполнительной документации
Правило № 1. Предусмотреть в договоре право заказчика требовать устранения явных недостатков после приемки работ
По умолчанию законодательство Беларуси предусматривает, что заказчик, принявший результаты работы без проверки, лишается права ссылаться на явные недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (п. 3 ст. 673 ГК). Однако это может быть изменено сторонами в договоре.
— Чтобы иметь возможность защитить свои интересы по качеству работ, заказчику необходимо закрепить в договоре свое право предъявлять к подрядчику требования по явным дефектам после приемки работ по акту, — рассказала Анастасия Акулич.
Пример такого договорного условия: «Заказчик вправе предъявить Подрядчику требование, связанное с явными недостатками работы, в течение 30 (тридцати) рабочих дней после приемки результата работы».
— В таком случае, заказчик, обнаружив явные недостатки в предусмотренный договором срок, не будет лишен права предъявить требования к подрядчику.
Правило № 2. При приемке работ письменно фиксировать явные недостатки и право требовать их устранения
В случае если заказчик в процессе приемки результата выполненной работы обнаружит недостатки работы, он должен немедленно заявить об этом подрядчику (п. 1 ст. 673 ГК).
— В соответствии с ГК заказчик, обнаруживший при приемке явные недостатки работ, вправе ссылаться на них только в случае, если такие недостатки были им обозначены в акте приемки либо в ином аналогичном документе. Либо в таком документе было зафиксировано право заказчика на последующее предъявление требования об устранении недостатков, — пояснила Кристина Веселовская.
Таким образом, для обеспечения своих будущих прав требовать устранения явных дефектов заказчику при приемке работ по акту нужно указать в нем:
- перечень имеющихся недостатков;
- право на последующее предъявление требования об устранении недостатков.
Правило № 3. Детально прописывать условия о гарантийном удержании, при его применении в договоре
В настоящее время в строительной практике широко применяется такая форма обеспечения исполнения обязательств как гарантийные удержания.
— Суть института гарантийных удержаний сводится к следующему: заказчик удерживает (недоплачивает) часть причитающегося подрядчику вознаграждения за работы до тех пор, пока не будут устранены все недочеты строительства. При этом заказчик может использовать удержанную сумму для устранения недостатков в работах, выполненных подрядчиком, — поясняет Кристина Веселовская. — Выплата удержаний осуществляется по истечении гарантийного срока (либо иного срока по договору), если удержания не были израсходованы на указанные цели.
Поскольку белорусским законодательством институт гарантийных удержаний не урегулирован в принципе, все существенные условия его применения необходимо детально предусмотреть в тексте договора, — пояснила Кристина Веселовская. — Критичными здесь являются условия о порядке и целях использования, а также о сроке возврата (выплаты) заказчиком суммы удержаний.
Кроме того, необходимо напрямую в договоре определить: является сумма гарантийных удержаний способом обеспечения либо представляет собой отсрочку оплаты стоимости работ.
Правило № 4. Предусмотреть в договоре четкий график производства работ
В графике производства работ определяются промежуточные сроки выполнения и сдачи-приемки строительных работ,
т. е. определяется момент завершения подрядчиком отдельных этапов (видов) работы.
— Указанные промежуточные сроки при включении их в договор дисциплинируют подрядчика, потому что заказчик таким образом контролирует ход строительства на каждом этапе. Кроме того, в случае нарушения графика производства работ заказчик может взыскать законную неустойку в размере 0,2% от стоимости невыполненных работ за каждый день просрочки (п. 85 Правил № 1450), — рассказала Анастасия Акулич.
Правило № 5. Предусмотреть в договоре право заказчика не принимать и не оплачивать работы, если подрядчик не предоставил исполнительную документацию
Традиционно заказчики отказываются оплачивать строительные работы до тех пор, пока подрядчик не предоставит исполнительную документацию по ним.
— В настоящий момент судебная практика исходит из того, что непредставление исполнительной документации подрядчиком не является основанием для неоплаты выполненных работ. Такие обязанности считаются независимыми друг от друга, поскольку иное в законах не указано, — рассказала Анастасия. — Тем не менее, если стороны предусмотрят в договоре прямую зависимость приемки и оплаты работы от факта представления исполнительной документации, получить оплату выполненных работ без предоставления исполнительной документации подрядчик не сможет.
Читайте также:
