«Участок не всегда компенсируют по рыночной стоимости». На что в Европе могут рассчитывать владельцы земли, которую забирают для госнужд
02.05.2019 1 4232
Изъятие земельных участков для государственных нужд — противоречивая тема не только в Беларуси, но и в России, и даже в Европе. Всегда ли собственники земли могут претендовать на получение компенсации по рыночной стоимости? Какие права включают в эту стоимость? Какие трудности испытывают оценщики? О международном опыте на II Республиканском съезде оценщиков в Минске рассказал профессор Финансового университета при правительстве России Николай Волович.
- Фото использовано в качестве иллюстрации. Автор: Павел Садовский
На какую компенсацию претендует собственник изымаемой земли?
Несмотря на унификацию законодательства стран-членов Европейского союза, земельные вопросы остаются в основном прерогативой нормативных документов каждой страны, сообщил профессор Николай Волович.
— В конституциях большинства стран мира сказано: при изъятии объекта недвижимости для государственных нужд собственник имеет право как на компенсацию рыночной стоимости объекта, так и на возмещение убытков, связанных с утратой владельцем недвижимости права собственности на этот объект.
При этом законодатели стремятся обеспечить собственникам изымаемой недвижимости возможность восстановить свои права собственности за счет приобретения объекта недвижимости с аналогичными параметрами — скорее всего, в непосредственной близости от прежнего владения.
Тем не менее, компенсация стоимости земельных участков при их изъятии для государственных нужд остается темой сложной, признал Николай Владимирович. Он привел в пример несколько решений Европейского суда по правам человека (ЕСПЧ), связанных с обращениями по земельным вопросам.
— Понятно, что собственники изымаемых участков должны получить компенсацию в виде рыночной стоимости объекта. Но так же очевидно, что с учетом многочисленных экономических реформ конца 1990-х — начала 2000-х в этом случае мы разорим собственные страны.
В Словакии (напомню, члене ЕС) в свое время приняли норму: в условиях проводимых экономических реформ полная компенсация стоимости участков невозможна, так как она нарушает принцип справедливости. Совсем недавно Конституционный суд России постановил: в соответствии со статьей 35 Конституции России полная компенсация стоимости участков в ряде случаев невозможна.
Как оценивают рыночную стоимость изымаемой земли?
С принятием в 2001 году земельного кодекса Россия довольно далеко продвинулась в теме компенсации стоимости участков. Николай Волович выделил два ключевых положения: при изъятии оценивают рыночную стоимость участка и стоимость убытков от изъятия, а сам процесс изъятия и обсуждение компенсации разнесли по разным судебным процессам.
— Верховный суд России призывает при оценке компенсации определять две даты. Во-первых, дату определения характеристик объекта (в первую очередь — вид использования) после того, как рынок узнал о плане сноса. Это не закреплено в законодательстве, но Верховный суд движется в этом направлении. Во-вторых, дату непосредственной оценки стоимости объекта.
В Германии в законодательство заложен принцип предшествования, объяснил профессор. Вид использования изымаемого объекта недвижимости фиксируют на дату, когда рынок узнает о будущей застройке территории в соответствии с местным аналогом проекта детального планирования (ПДП).
— Решение о расширении одной из дорог в центре Берлина приняли в 1880 году. С того времени все плотно застроили. Политические режимы (кайзеровский, гитлеровский, коммунистический) не затрагивали эту тему. Но когда запросили компенсации, их выплатили по виду использования на 1880 год, а рыночную стоимость определили на дату изъятия: 2006 год.
Это важное решение приняли в связи с необходимостью реституции. Во время смены политических режимов многих владельцев недвижимости лишили прав собственности на нее — зачастую незаконно. Только такая норма позволила найти логичное решение проблемы.
- Фото использовано в качестве иллюстрации. Автор: Павел Садовский
Чего не хватает оценщикам для грамотной работы?
Оценщикам не хватает нормативной базы для определения компенсации при изъятии земельных участков, сожалеет Николай Волович. На его взгляд, это важное политическое решение.
— Развитие России вынуждает нас вносить правки в законодательство, некоторые из которых накладываются на Гражданский кодекс. В частности, градостроительные контракты, договора о развитии застроенной территории, договора о реновации. Это настолько усложняет процесс, что сложно разобраться во всех тонкостях.
Реновация —тоже изъятие: мы ставим людей в известность, что им придется переселиться. В равноценное ли жилье, вопрос дискуссионный. Человек теряет свое местоположение, образ жизни.
Для решения этих спорных вопросов необходим качественный государственный аппарат, который в Беларуси и России отсутствует.
— Чиновники делают все, чтобы делать как можно меньше. Они боятся сделать шаг в сторону, хотят спокойно досидеть до пенсии. Ну и не хватает квалификации. Если мы не можем им что-нибудь популярно объяснить, это связано с тем, что нам самим не хватает уверенности в своей правоте, так как не хватает знаний и нормативов.
Все ли гладко в законах Германии?
Профессор снова привел пример из немецкого опыта. В 2002 году во Франкфурте-на-Майне приняли решение застроить оба сельскохозяйственных поля, разделенных дорогой.
— Одно поле решили отдать под строительство университета. Для другого поля приняли договор о развитии территории. После изменения ее функционального назначения там стало возможно построить те же самые коттеджи для профессуры и студентов. Право строиться получили и бывшие собственники изымаемых участков.
Разница оказалась в цене. Для одного поля — 10 евро, для другого в 300 метрах — 250 евро. Вообще 500 евро, но по контракту заставили построить инфраструктуру. Одно дело, когда оценивают сельхозземлю. Другое —когда речь идет о застройке территории со сложными градостроительными и социальными ограничениями.
В разных странах Европы конституционные суды в ряде случаев принимают решение, что отступление компенсации от рыночной стоимости является нормальным. Николай Волович вспомнил занимательный случай со строительством дамбы в Гамбурге в 1960-е.
— Конституционный суд Германии принял решение, что в данном случае собственник изымаемой земли не может рассчитывать на полную рыночную стоимость. Если вы строите дамбу, эта земля окажется под водой. Собственнику говорят: если дамбы нет, то нет и земельного участка. Подводную территорию рассматривают даже не в земельном, а водном кодексе.
Это дело получилось резонансным. В 1968 году Конституционный суд все же постановил выплатить владельцу стоимость изъятой земли. Речь шла о копеечной стоимости: 1 марка за 1 квадратный метр. Однако в этом случае важно было создать прецедент.
Реституция — больше, чем компенсация рыночной стоимости земли?
Случай в Гамбурге послужил основанием для притязаний собственников на реституцию после падения коммунистического режима в Восточной Германии. Владельцы изъятых когда-то государством земель после объединения Германии обратились с требованием компенсировать рыночную стоимость участков.
— Опыт Гамбурга позволил разобраться с этой страшной правовой коллизией. России до сих пор не хватает соответствующих поправок в законодательство, не хватает опыта и знаний. Тема реституции затрагивает политические, гуманистические, социальные и даже культурные вопросы.
Николай Волович рассказал еще об одном показательном примере. В прошлом году в Германии горнодобывающая компания купила участок на востоке страны и лицензию на разработку участка. Параллельно градостроители решили, что по этому участку может пройти дорога.
— Квалифицированный инвестор должен закладывать подобные риски. Однако компания посчитала, что их убытки компенсируют по-человечески. Но немецкий суд заявил о невозможности компенсации, так как здесь затронуты сразу два законодательства: о градостроительстве и о недрах.
По закону о недрах если компания получает участок для разработки месторождения, то при изъятии участка под строительство инфраструктуры компания обязана бесплатно передать участок государству без дополнительных затрат. В данном случае компания просила €4 миллиона, а получила всего €22 тысячи. ЕСПЧ вернул дело на рассмотрение в Германию.
- Фото использовано в качестве иллюстрации. Автор: Павел Садовский
Как оценщики могут улучшить ситуацию?
Международные стандарты оценки отлично описывают общие принципы оценки, но мало затрагивают конкретные методы. Корень зла заключается в доходном подходе, полагает Николай Волович.
— Что такое доходный подход: прогноз или предсказание? В связи с ипотечным кризисом в России банки попросили убрать норму о спекулятивном ожидании: мол, мало ли чего там оценщик нарисует.
Оценщики должны сами формировать свою среду, подытожил Николай Волович. При этом эксперт считает континентальную систему права более точной и понятной, чем англосаксонскую.
— Европейский опыт поможет нам понять сложности, с которыми мы столкнулись. Но каждая страна учитывает национальные особенности. Мы не должны ограничивать рынок, мы должны развивать конкуренцию. Но стандарты оценки должны отражать национальное право: градостроительное, земельное, хозяйственное, культурное.
