«Неизвестно, какую цену смогут „потянуть“ покупатели». Застройщики о том, что будет, если убрать «долёвку»

Не так давно рынок недвижимости России потрясла новость об отмене «долёвки». Начиная с 1июля 2019 года, застройщики при строительстве обязаны использовать либо собственные средства, либо привлекать кредитные программы банков. Для этого ввели определённые положения Правительства, которые регламентировали работу банков в таком случае.

Продавать можно будет только готовое жильё. При этом расчёт покупателей и строительных компаний будет осуществляться через эскроу-счета. Это полностью обезопасит покупателя от мошенников и сделает процесс купли-продажи максимально прозрачным.

Уже сейчас в России разница в стоимости недвижимости, купленной на этапе фундамента, и готовой квартиры минимальна. Поэтому остаётся открытым вопрос о необходимых изменениях в маркетинговой кампании: какими они должны быть? Ведь точно спрогнозировать, какие именно квартиры будут пользоваться спросом среди покупателей, в реалиях российского рынка очень сложно. К тому же строительные компании предрекают увеличение стоимости квартир. Правда, рост предположительно будет не на 20−30%, как определяли ранее, а всего лишь на 5−7%. По мнению экспертов, российский рынок недвижимости больше просто «не потянет».

Сейчас у покупателей недвижимости в Беларуси есть несколько способов приобретения недвижимости: покупка готового продукта, строительство квартиры долевым способом или приобретение жилищных облигаций. Есть ещё вариант лизинга недвижимости. Любой из этих способов может осуществляться как за собственные средства, так и с привлечением кредита.

В связи с нововведениями в России мы решили поинтересоваться у белорусских застройщиков, что будет, если из этого списка убрать «долёвку», и к чему это может привести наш рынок недвижимости. В первую очередь мы обратились к компании, которая уже сейчас реализует только готовые квартиры.

— Я считаю, что для покупателей недвижимости — это единственная правильная схема покупки квартиры: когда клиент сразу видит, что покупает и за что платит, — рассказал директор ИООО «Пекинско-Минская компания по развитию недвижимости „БиЮСиСи“» Ян Мин. — Я думаю, что и для застройщика продажа уже готовых квартир — вполне разумный вариант. Нормативные сроки строительства позволяют ввести жилой дом в срок, построить дом и продать квартиры в нём с учётом всех затрат, а не на этапе фундамента. При этом, конечно, риски для застройщика здесь есть. Но они есть всегда, и уйти от этого нельзя. В Беларуси большинство застройщиков при строительстве используют средства дольщиков в качестве основного источника финансирования, поэтому и возникают недовольства покупателей, связанные с затягиванием сроков строительства, недовольство качеством строительства.

Можно сказать, что схема покупки уже готовых квартир наиболее интересна для покупателей. Это доказывает наш опыт реализации квартир в жилом комплексе «Променад». При этом относительная дороговизна готового жилья вполне окупается. Покупатель приобретает не мечту на картинке, которая, непонятно, достроится в срок или нет, а уже готовый объект. Это обеспечивает их безопасность и полную прозрачность сделки.

Что касается нашей компании, то на первом этапе строительства нами был заключён инвестиционный договор, который предусматривал реализацию только готового жилья. В дальнейшем компания «БиЮСиСи» решила не менять выбранную стратегию. Сейчас финансирование строительства осуществляется только за счёт собственных средств, поэтому подобные изменения, если и придут в Беларусь, никак не отразятся на «БиЮСиСи».

О том, что такой сценарий возможен для белорусского рынка, говорит и директор компании «Айрон». Однако, по его мнению, этому должны предшествовать серьёзные изменения в законодательстве.

— Такие изменения на территории Беларуси возможны только после принятия соответствующих изменений в действующее законодательство. Если таковые последуют, то банки будут предоставлять кредиты на строительство для строительных компаний, — пояснил директор ОДО «Айрон» Валерий Шамрило. — На данный момент кредитование строительства считается высокорисковым, и поэтому банки вряд ли будут предоставлять проектное финансирование.

Для застройщика такой способ реализации жилья может привести к дополнительным потерям, потому что продажа готового продукта приведёт к увеличению себестоимости строительства. При этом спрогнозировать увеличение стоимости квадратного метра не представляется возможным — неизвестно, какую цену сможет «потянуть» рынок на том или ином этапе. То есть знать наверняка, что готовая квартира продастся дороже, нельзя.

В России такие изменения были необходимы из-за большого количества долгостроев. В Беларуси жильё активно строится, процент долгостроев ничтожно мал. Поэтому в ближайшем будущем такие изменения вряд ли нас коснутся.

Будут ли все стройки Беларуси финансироваться за счёт проектного кредитования или собственных средств застройщиков, покажет время. Однако на данный момент для многих покупателей приобрести квартиру на этапе фундамента всё ещё намного выгоднее, чем рассматривать готовый продукт. Привлекательные программы кредитования жилья для населения до сих пор только подогревали интерес к недвижимости. Однако первые «звоночки» — приостановление кредитования некоторыми банками — говорят о том, что вполне возможно, что какие-то изменения на белорусском рынке недвижимости всё же последуют.