Как купить участок под Минском и не пожалеть об этом? Мнение простого айтишника
12.04.2018 36 13867
По весне ажиотаж на аукционах по продаже земельных участков достигает своего пика. Порой под воздействием азарта участки приобретаются по принципу «сначала купил — потом подумал». Читатель Realt.by Максим Елисеев, который недавно высказывался о рынке столичной недвижимости, поделился своим опытом выбора участков в пригороде Минска для постоянного проживания, дабы рассказать о насущных проблемах с точки зрения рядового покупателя.
— Аукционами по продаже участков я интересуюсь около 5−6 лет. Не из-за необходимости, а для мониторинга — вдруг где-то выплывёт какой-нибудь «эксклюзивный» вариант. С завидной регулярностью читаю в СМИ «крики души» неудавшихся новосёлов, которые вложили немалые деньги, а полноценно жить не могут. Каждый раз удивляюсь: «Ребята, вы это как купили вообще?!». Некоторые варианты я не рискнул бы взять бесплатно! После прочтения очередной такой статьи я задумался — можем ли мы сформировать некую «методичку», следуя которой можно купить годный участок, не потратив на поиски полжизни? В результате получились некоторые рекомендации, которые я выставил в порядке приоритета. Надеюсь, это руководство поможет сделать правильный выбор.
1. Направление. Не учитывать направление могут себе позволить разве что одинокие приезжие люди, не имеющие другого жилья, постоянной работы, родственников и любых других точек притяжения. Всем остальным я бы не советовал иметь квартиру в условной Малиновке, работу — в Шабанах, а участок — под Смолевичами. Замучаетесь ездить. Жертвуйте какими-то другими факторами, или будьте гибкими — квартиру можно поменять на другую, а работу в определённых районах не рассматривать. Всегда стремитесь к тому, чтобы основные места, в которых вам приходится регулярно бывать, находились более-менее в одном направлении. Построились в Каменной Горке? Раковское направление — ваш вариант, Пуховичи как-нибудь обойдутся без вас.
2. Общественный транспорт. Звучит глупо при нынешнем уровне автомобилизации? Давайте разберёмся, не всё так очевидно. У меня есть отличный пример — знакомый строился в Дроздово. Пока заселились, дети пошли в 5−7 класс (т.е. в школу могли ездить сами), а автобусы и маршрутки туда тогда ещё не запустили. В итоге утром детей завозили в школу, а после уроков они до вечера шатались по городу: пешком от «Экспобела» идти боялись, а у бабушки сидеть не хотели. Так и ездили с родителями после окончания их рабочего дня. В итоге хозяин стал подумывать о том, что дом мечты придётся выставлять на продажу и уходить в «минус». Сейчас, насколько я знаю, ситуация с транспортом там стала получше, дом ребята не продали, но те пару лет вспоминают как страшный сон. Вывод: если у вас есть дети, но они не смогут решать свои транспортные вопросы самостоятельно — ищите другой вариант.
3. Природа и лес. Где-то читал, что современные жители пригорода проходят в день меньше шагов, чем горожане. Долго не мог понять, как такое может быть, пока не побывал на стыке Сеницы и Юбилейного. Пара километров от Минска, но вокруг нет вообще ничего — только поле, трасса и какая-то промзона. Что там вообще люди делают кроме ночевки? Такое же впечатление осталось от посещения Дубовлян/Большевика, а затем и периодически пользующейся популярностью на аукционах Дегтярёвки. Лучше ли это «панельного гетто»? Не факт, в городе есть хотя бы какая-то инфраструктура. В общем, хотите полноценной загородной жизни, единения с природой, хорошего настроения и крепкого здоровья — выбирайте вариант не далее 10 минут пешком от леса (ближе — лучше). Знаю по себе: после переезда загород почти ежедневно прохожу по несколько километров по лесу и благодаря этому очень ценю такой формат жилья. Ну, а для молодых семей с мамами в декрете варианты «в чистом поле» даже не обсуждаются — съедет крыша от такого «затворничества». У знакомых есть реальные примеры, когда «жена запилила» — настояла на переезде в съёмную квартиру, не захотев воспитывать ребенка в доме, в который муж вложил все средства, силы и душу, но вокруг которого ничего нет. Вам оно надо?
4. Срок заселения. Не перестаю удивляться тем, кто собирается праздновать новоселье через три отведённых законом года на постройку, но при этом берёт участок с пометкой «без коммуникаций». Про такие «грабли» в СМИ выходит по несколько статей в каждый сезон, но разочарованных мечтателей о собственном доме с газом, асфальтом и чёрт знает чем меньше не становится. Нужно быстрое и комфортное заселение? Торгуйтесь за участок только в сложившейся застройке или идите на вторичку. А если приглянулся участок мечты, но без дороги и коммуникаций — рассматривайте такую покупку исключительно как инвестицию в будущее. Покупаем сейчас — заселяемся потом. В уже упоминаемом Дроздово дороги или газ тоже не сразу появились — но «в первой волне» участки стоили в разы дешевле, чем продаются сейчас, да и выбор был куда больше. Кто покупал «тогда», а заселяется «сейчас» — остались в выигрыше по всем фронтам.
5. Инфраструктура. Для каждого «набор выживания» будет строго индивидуален, но для меня самое важное — возможность купить батон не первой свежести, молоко и пачку пельменей в пределах 15 минут пешком. По крайней мере, это не даст умереть от голода, если забыл по дороге с работы заехать в ближайший гипермаркет. Ещё из полезного — нахождение в зоне доставки продуктов питания и какого-нибудь из крупных магазинов бытовой техники. В качестве приятного бонуса — возможность вызова такси и доставка пиццы. Всё остальное (школа, садик, поликлиника, гипермаркет) — смотри пункт 2 — должно быть доступно в пределах маршрута общественного транспорта без пересадки.
6. Соседи. В данном случае имеется ввиду не темперамент отдельно взятого соседа, а иная острая проблема, особенно актуальная для самого ближайшего пригорода (Тарасово, Ждановичи, Цнянка и др.) — переделка коттеджей под офисы и производства. Если сами по себе офисы редко можно назвать шумными, то обилие транспорта (часто — грузового) вызывает определённые неудобства. Я, например, сталкивался с вариантом, где в соседнем доме сделали пекарню. И не «маленькую-домашнюю-ручной-работы», а почти настоящий цех-хлебозавод. Постоянный запах выпечки просто сводит с ума. Разбавляют его регулярно въезжающие бусы и грузовички, развозящие выпечку по магазинам города. В общем, мрак. Ещё видел, как у одного знакомого сосед завёз на участок с десяток морских контейнеров и устроил в них склад металлочерепицы и профлиста. Теперь скрежет и стук металла снится знакомому даже по ночам в полной тишине. Ещё один момент — крупные промзоны неподалеку. Колядичи, Мачулищи и Гатово — навсегда в моём «чёрном списке». Никакие плюсы не стоят того, чтобы целенаправленно переезжать туда из города. Подведём итоги: если видите хоть какой-то намёк на любое нежилое использование по соседству — бегите оттуда. А если хотите перестраховаться, покупайте участок в садовом товариществе. Помимо невозможности «прописаться», у товариществ осталось не так много недостатков. Но офисов и производств там точно не будет.
На данной позитивной ноте самое время завершить набор критериев, иначе подобрать идеальный вариант будет уже нелегко, и мы рискуем превратиться в мечтателей. Но в качестве послесловия — ещё пара советов «от бывалого»:
1. Не бойтесь вторички и домов под снос. Не бойтесь покупки участка в старых кварталах (особенно если покупаете на будущее). Наличие асфальта, газа, света, водопровода и заброшенная хибара по соседству — это лучше, чем «престижные» недостроенные коробки из газосиликата в непролазном болоте вместо дороги. Если видите, что район со временем трансформируется, и старые дома регулярно чередуются с новыми — значит и остальные со временем «подтянутся» и обновятся.
2. Если хотите сэкономить, не бойтесь неликвида. Просто внимательно рассмотрите каждый минус и подумайте, не может ли он конкретно вам пойти на пользу. Из реальных примеров: я как-то купил участок в 8 соток в «15-соточном» квартале в Минске. Участок был в 2 раза меньше остальных, но стоил в 3 раза дешевле (в случае с Минском такая разница может быть шестизначной). Но мне как раз нужен небольшой дом и парковка всего на 2−3 машины, а не на 10. За счёт такого дисбаланса площадь газона у меня будет даже больше, чем у соседей, но при этом я не буду убивать всё свободное время на его покос. Ещё хороший пример — перепад высот, горки, овраги и любые другие особенности рельефа, существенно снижающие стоимость земли. Не так страшен чёрт, как его малюют, зато есть большой задел для реализации различных архитектурных фантазий.
3. Но самое главное — всегда помните о принципе «лучше простой дом в хорошем месте, чем хороший дом в простом месте». Не бойтесь вкладываться в землю, не экономьте на этапе покупки участка. Если дом всегда можно улучшить, расширить, переделать, то с землёй без «начала с чистого листа» такие финты не пройдут.
Что ж, напоследок хочу пожелать всем удачи с выбором и покупкой места для дома мечты в новом сезоне! Будьте рациональными, и пусть азарт не возьмёт над вами верх на аукционах :)
