Мониторинг цен предложения квартир в Минске за 13−20 марта 2017 года

На минувшей неделе произошло знаковое для столичного рынка жилья событие, которое многие ожидали увидеть ещё в феврале. Снизившись на 0,4%, индекс цен на квартиры в Минске достиг отметки в 1166 $/м², что является самым низким значением за последние 10 лет. Произошло это после периода «полного штиля», продлившегося практически месяц.

Примечательно, что 10-летний минимум был пройден не во время «ползучего» снижения цен на 0,1−0,2% в неделю. За последние 11 месяцев недельные темпы снижения лишь однажды были выше, чем сейчас.

Если цены предложения уже пробили предыдущее «дно», то цены проданных квартир по-прежнему превышают минимум прошлого года, причем значительно. Напомним, что по итогам февраля средняя цена квартир, рассчитанная на основе сделок купли-продажи, составила 1127 $/м². По сравнению с апрелем 2016 года квадратный метр подорожал на $ 50. Для того, чтобы растерять этот «гандикап», понадобится 2−3 месяца, и это при крайне пессимистичном развитии событий.

Сложившаяся ситуация красноречиво свидетельствует о глобальных изменениях, которые произошли на рынке за год. Весной 2016 года продавцов можно было разделить на тех, кто «витал в облаках» и завышал цену, и тех, кто продавал в убыток, поддавшись панике. Сегодня рынок куда более сбалансирован: цены в объявлениях лишь на 4% выше того уровня, на котором совершаются сделки. Год назад разрыв составлял 10%.

Новым 10-летним минимумом отметился и первичный рынок. Средняя цена квартир в новостройках Минска снизилась за неделю на 0,3% и составила 1132 $/м². Примечательно, что в 2016 году такой синхронности между первичным и вторичным рынками не наблюдалось. Ценовой минимум у первого был зафиксирован в середине августа, а у второго в конце июня.

Динамика изменения объема предложения выглядела на прошедшей неделе следующим образом:

Небольшое снижение предложения на предыдущей неделе оказалось локальным и вызвано было сокращенной рабочей неделей. По итогам минувшей недели мы вновь увидели рост числа выставленных на продажу квартир, который оказался самым сильным за последний месяц. Общее предложение увеличилось на 1,3%. При этом, в разрезе комнат динамика была очень разной. Так, 2-комнатных квартир стало больше на 1,1%, предложение квартир с тремя и четырьмя комнатами приросло на 2,2% и 2,9%, соответственно. «Однушки» за остальным рынком не последовали — их за неделю стало меньше на 0,1%.

Текущий уровень предложения превышает локальный августовский минимум на внушительные 1360 квартир. В то же время, разница с аналогичным периодом прошлого года остаётся со знаком «-» и составляет без малого 2000 квартир.

Структура предложения по типам квартир выглядит на 20 марта следующим образом:

Цены на различные типы квартир за неделю претерпели следующие изменения:

Квартиры с одной и двумя комнатами показали дежурное снижение на 0,2%, чего нельзя сказать о более просторных квартирах. За прошедшие 7 дней 3-комнатные квартиры подешевели в среднем на 0,7%, у 4-комнатных снижение составило внушительные 1,2%.

В результате ценовой разрыв между 1-комнатными квартирами с одной стороны и 3- и 4-комнатными с другой оказался максимальным с начала 2017 года.

Динамика изменения цен предложения квартир в районах Минска на 20 марта выглядит следующим образом:

Главным локомотивом общего снижения цен на минувшей неделе выступил Центральный район столицы. Средний ценовой уровень там опустился сразу на 2,6%. Резкие колебания в районе с обилием очень дорогих объектов случаются довольно часто, но такое падение — редкость даже для него.

Что касается остальных районов, то в большинстве из них было отмечено снижение цен на квартиры (от 0,1% до 0,8%). В Советском и Фрунзенском районах цены выросли на 0,3%, в Первомайском и Ленинском динамика была нулевой.

Распределение предложения квартир по районам Минска выглядит следующим образом:

Следующая ценовая ситуация установилась в микрорайонах города: