Долгострои, срыв сроков сдачи домов: застройщик не всегда виноват, но что делать людям?
17.01.2017 2 3618
Перенос сроков строительства жилых домов для минских заказчиков носит массовый характер. Некоторые из них за время ведения стройки умудряются переносить их по 4−7 раз. Но каждый день задержки ввода объектов в эксплуатацию оборачиваются для дольщиков не только лишней нервотрепкой, но и тяжким бременем, связанным с дополнительными денежными расходами.
О проблеме долгостроев в Минске особенно активно заговорили после кризиса 2011 года. В сентябре 2012 года в столице насчитывалось 54 дома со сверхнормативными сроками строительства, на начало июня 2013 года таких домов было уже 30.
С 2011 года комитетом строительства и инвестиций Мингорисполкома ведется учет не завершенных строительством объектов. Каждый проблемный жилой дом стоит на особом контроле.
Как рассказала Татьяна Василючек, начальник отдела строительного комплекса комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома, для рассмотрения заявлений юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по вопросам изменения сроков строительства объектов в комитете создана и работает специальная комиссия.
Заседания проводятся по мере поступления заявлений от заказчиков строительства и предложений структурных подразделений Мингорисполкома, но не реже двух раз в месяц.
На каждом заседании рассматривается до 30 обращений как частных, так и государственных застройщиков, из них около 30% — по объектам жилищного строительства.
При этом возможный период, на который продлевается срок строительства, определяется исходя из процента строительной готовности объекта и нормативного срока строительства.
Если нормативный срок строительства составляет 6 месяцев и строительная готовность имеет 90%, то срок может быть продлен не больше, чем на один месяц.
Помимо заседаний комиссии, в комитете строительства и инвестиций Мингорисполкома организовывается очень много рабочих встреч с нерадивыми заказчиками и подрядчиками, посещение объектов лично председателем комитета Дмитрием Гуриненко, оказывается помощь в решении проблемных вопросов, даются поручения
Благодаря всей этой слаженной работе количество проблемных строек в Минске в 2016 году сократилось до 7. К концу прошлого года 6 из них были введены в эксплуатацию.
В списке проблемных остаются еще 3 дома со сверхнормативными сроками строительства: на ул. Маяковского (заказчик — «Лада ОМС-инжениринг»), в квартале Быховская — Воронянского (заказчик — «Промекс»), в жилом районе Лебяжий («ОлимпикГолд»), где два раза менялся подрядчик и строительство не велось несколько месяцев. Эти объекты предполагаются к вводу в I квартале 2017 года.
На особый контроль взяты еще три жилых дома: на Кольцова — Логойском тракте («Фрелиэйсэксим»), Притыцкого — Глебки («Триумфстрой») и на пр. Дзержинского («Датч Стар»), где также превышены нормативные сроки строительства.
По словам Татьяны Василючек, основная причина (до 70% обращений), по которой заказчики обращаются за переносом сроков — это неритмичное финансирование или отсутствие источников финансирования строительства. Часто заказчики переносят сроки также по причинам корректировки проектно-сметной документации или наличия недобросовестных подрядчиков.
Так, например, 4 раза за продлением сроков строительства жилого дома № 1 по генплану в границах улиц Кольцова, Восточной, переулка 4-го Полиграфического обращалось ООО «Фрэлиэйсэксим».
Семь раз переносило сроки по вводу в эксплуатацию жилого дома № 8 по генплану (1-я очередь) в границах улиц Воронянского — Жуковского — Быховская — Радищева СП «Промекс» ООО и шесть раз — по дому № 6 по генплану (2-я очередь).
ООО «Олимпик Голд» обращалось за переносом сроков строительства жилого дома по генплану № 11 в районе Лебяжий 4 раза.
Семь раз переносило сроки строительства жилого дома № 6 по генплану в границах улиц Маяковского, Оранжерейной, Луговой, переулку Полевому СООО «Лада ОМС — Инжениринг».
Субъекты хозяйствования, нарушившие нормативные сроки строительства, привлекаются к административной ответственности. Однако при первом обращении штрафные санкции к заказчику не применяются.
При втором обращении на него налагается штраф в размере от 4 до 20 БВ, на индивидуального предпринимателя — до 50 БВ, а на юридическое лицо — до 200 БВ.
При последующих обращениях заказчик штрафуется в размере от 15 до 30 БВ, индивидуальный предприниматель — от 15 до 100 БВ, юридическое лицо — до 500 БВ.
При районных администрациях г. Минска созданы административные комиссии, которые и принимают решения о штрафных санкциях (количестве БВ). Порядок наложения штрафа для частных и государственных застройщиков одинаковый.
Комментарии в тему:
Сергей Коренько, председатель собрания акционеров СООО «Арэса-Сервис»:
— Причин для переноса сроков строительства может быть очень много. Одна из них — корректура проекта. Нормативный срок строительства объекта устанавливается ПОСом (план организации строительства), который проходит экспертизу. Затем получается разрешение на строительство, отводится земельный участок.
Затем по каким-то уважительным или неуважительным причинам приходится корректировать ПОС. Если это возможно сделать (причины будут уважительными), то ПОС корректируется и проходит повторную экспертизу. В этом случае Мингорисполком продлевает срок строительства в пределах норматива. Это означает, что к заказчику не будут применяться ни административные, ни налоговые санкции.
Но часто возникают ситуации, когда по разным причинам ПОС нельзя откорректировать. Самая распространенная из них — это когда на стадии получения акта выбора подписывается договор на право проектирования и строительства объекта, где и прописываются сроки ввода его в эксплуатацию. Но на тот момент у заказчика еще не было ни документации, ни ПОСа. Не были произведены ни снос, ни отселение, не построены сети. По договору заказчик уже получается нарушителем.
Правда, в документе есть пункты, где говорится, что если заказчиком получена документация, пройдена экспертиза и получен ПОС, то по согласию двух сторон договора сроки строительства могут быть изменены.
Очень часто причиной переноса сроков является нехватка финансирования. Тогда заказчик официально оформляет технологические перерывы. В пределах ПОСа один раз этот перерыв допускается до 3 месяцев. Затем снова надо оформлять технологический перерыв.
Когда рынок находился в активной фазе, нормативные сроки строительства были существенно снижены. С 2011 г. любой ПОС предполагает, что строительные работы на жилом объекте должны вестись в две смены. Но в кризисные годы хорошо, если работа на объекте организовывается хотя бы в одну смену. Соответственно, ПОС нарушается.
Когда дом строится на уплотнении, ПОС может нарушаться и по жалобам проживающих в соседних домах жильцов.
Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка ViVa Invest):
— Есть причины, по которым срок переносится по вине застройщика. Но есть и причины, где его вины практически нет. Все они подробно описаны в законодательных актах.
Иногда из-за недостатка бюджетного финансирования темпы строительства инженерной инфраструктуры отстают от темпов строительства жилых домов. Это одна из причин переноса сроков. То есть дом построен, а сети к нему в силу разных причин государство не успело подвести. Возможно, с задержкой был согласован бюджет на строительство сетей или медленно велось само их строительство. Вины застройщика в этом нет. Свои обязательства перед дольщиками он выполнил.
Например, в Сенице мы не могли заселить построенный дом целый год. Всего лишь потому, что УКС Минского района, выдав технические условия застройщику и фактически разрешив строить ему многоквартирный дом, своевременно не приступил к строительству сетей. Потом выяснилось, что в бюджете на эти цели не были запланированы деньги, а проектировщиками допущены ошибки при проектировании.
В 2014 году по этой же причине полгода мы не могли сдать в эксплуатацию жилой дом на ул. Горецкого в Минске. Построить сети должен был УКС Фрунзенского района, но своевременно не обеспечил объект теплом.
Определяя нормативный срок строительства, законодатель не учел многих факторов, которые влияют на своевременный ввод дома и не зависят от застройщика. Продлить его практически нереально.
Если квартиры в доме продаются быстро, то денег хватает на все: и на строительство сетей, и на строительство дома. Но зачастую из-за просчетов в ценовой политике заказчик не может своевременно ввести объект в эксплуатацию. Поэтому сначала строится дом, а затем деньги направляются на строительство сетей, чего люди не видят.
Заложниками ситуации остаются дольщики. Формально у них есть право требовать с заказчика неустойку. Но для этого надо обратиться в суд. Например, с каждым нашим дольщиком мы работали индивидуально, и никто из них не прервал договор и не потребовал вернуть деньги.
Попадая в такие ситуации, люди, конечно, негодуют, устраивают митинги, пишут коллективные жалобы, потому что меняются их жизненные планы. Возникают целые семейные трагедии. Кому-то лишний год надо арендовать квартиру. Кто-то выходит за рамки бюджета и нарушает график выплаты кредита и процентов по нему, которые он брал, чтобы купить новую квартиру.
Человек, решив вступить в строительство, уже профинансировал его и настроился жить именно в этой квартире. Поэтому, даже если цены на рынке падают, дольщики ждут своих квартир. Срабатывает человеческий фактор.
Сегодня большое внимание решению проблем долгостроев уделяет Мингорисполком. В настоящее время работы контролируются не в самом конце строительства, когда оно уже заходит в тупик, а в ходе всего срока. Это вполне нормальное сотрудничество. Оно не напрягает, но и не дает расслабиться.
