Оценка недвижимости станет точнее
19.12.2014 1 2394
Тамара Михневич
15 декабря с однодневным визитом Минск посетила С.А. Табакова, генеральный директор ООО «Ко-инвест» и президент Российского общества оценщиков. На семинаре, проведенном кафедрой «Оценочная деятельность на транспорте и в промышленности» БНТУ (зав. Кафедрой — к.э.н., доцент В.Л. Шабека) совместно с БОО она представила справочники укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) (семь книг в 400−600 страниц каждая: Агропромышленные здания и сооружения, Магистральные сети и транспорт, Жилые дома, Общественные здания, Промышленные здания, Складские здания и сооружения, Сооружения городской инфраструктуры) и электронную базу данных удаленного доступа, позволяющие делать качественные расчеты стоимости затратным подходом.
На семинар, прошедший под руководством председателя БОО члена-корреспондента Международной инженерной академии Н.Ю. Трифонова, собралось около 80 заинтересованных слушателей: от старейшины белорусской оценки из Бреста Г. Н. Ляхнова, которому недавно исполнилось 79 лет, до студентов, готовящихся получить диплом инженера-оценщика. Также мероприятие посетили представители ведущих оценочных фирм, банков, страховых организаций.
- С.А. Табакова и Н.Ю. Трифонов
В мировой практике оценочной деятельности выработаны подходы к оценке стоимости, обычно называемые затратным, доходным и сравнительным. Они зафиксированы в Международных стандартах оценки и используются в повседневной работе оценщиков. Особое место в процедуре оценки отводится затратному подходу, основанному на допущении, что стоимость объекта оценки связана с затратами на его сооружение или приобретение. В условиях стабильных рынков недвижимости этот подход, как правило, носит вспомогательный характер, переходя в основной лишь для того объекта, для которого иные подходы неприменимы в силу его уникальности или назначения, не связанного с извлечением дохода.
Принципиально иная ситуация при оценке на меняющихся рынках, типичных для стран СНГ, а с недавнего времени — и для большинства стран мира. В силу ненадежности исходных рыночных данных оценка должна быть выполнена с помощью максимума доступных подходов, в общем случае, всеми тремя. Природа ненадежности данных в каждом из подходов различна, поэтому применение всех подходов для оценки одного и того же объекта компенсирует недостатки каждого из них. Хотя затратный подход выглядит скомпрометированным из-за неумелого применения в период плановой экономики, когда он был объявлен единственно правильным, использование его в оценке недвижимости весьма широко и существенно. Такие расчеты стоимости также весьма важны для страховщиков, инвесторов, работников банковских залоговых отделов.
Реализуется он различными методами, причем наиболее распространенным является использование разного рода укрупненных показателей стоимости, сведенных в справочное издание. Но выпущенные в СССР справочники были ориентированы на базу проектирования и строительства того времени, что затрудняет их применение в нынешней практике. Да и последующее индексирование стоимости с, например, 1987 года в наше время не способствует повышению точности. Более того, иногда оценщик в результате получает откровенно бессмысленные результаты.
Инициативу подготовить новые справочники более двух десятилетий тому назад взяла на себя головная российская организация в этой области — ООО «Ко-инвест». Результаты вызывают огромное уважение. В серии «Справочник оценщика» за эти годы вышел ряд книг укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС), которые были переработаны и для использования в электронном варианте. Под эгидой Совета объединений оценщиков Евразии этот опыт был продолжен в Казахстане. С помощью Белорусского общества оценщиков (БОО) эта развернутая справочная база, созданная на современных проектных и строительных решениях, была пересчитана на основе данных белорусского строительного рынка для условий Республики Беларусь.
Присутствующие с интересом выслушали двухчасовое сообщение одной из наиболее влиятельных (по данным интернета) женщин российской оценки, после чего г-жа Табакова еще долго отвечала на различные вопросы.
В предисловии, которое написал к вышедшим в свет справочникам укрупненных показателей стоимости строительства заместитель премьер-министра Республики Беларусь П.П. Прокопович, в частности, сказано:
«Правительство Республики Беларусь приветствует выход в свет серии справочников укрупненных показателей стоимости строительства, подготовленных Белорусским обществом оценщиков совместно с российскими коллегами.
Профессиональная оценка стоимости зданий и сооружений, в том числе прогнозная, нужна инвесторам — для правильной оценки перспектив своих вложений, банкам — для обеспечения кредитной деятельности, всем собственникам — для надлежащего учета собственных активов. Во всем мире в процессе своих расчетов оценщики, независимые и внутренние, используют данные по укрупненным показателям стоимости зданий и сооружений. К сожалению, до настоящего времени в Беларуси эта возможность отсутствовала, в отличие от партнеров по Евразийскому экономическому пространству — России и Казахстана. Издание подобных справочников в нашей стране исправляет этот недостаток.
Члены Белорусского общества оценщиков за время, прошедшее после его создания в 1996 г., много раз выполняли оценки для министерств и ведомств, Национального банка и других банков страны, белорусских и иностранных заказчиков. Располагая современными справочными пособиями, они смогут делать эту работу быстрее и эффективнее».
