Почему растут цены на минские новостройки

С осени прошлого года на столичном рынке новостроек заметно возрос покупательский спрос и активизировались продажи. И это несмотря на то, что цены выросли. Какие факторы повлияли на общую ситуацию на рынке? И чем обусловлен возросший покупательский спрос?

Ответы на эти и другие вопросы искала журналист Портала Realt.by.

По мнению Сергея Коренько, председателя собрания акционеров СООО «Арэса-сервис», которое он высказал в беседе с журналистом Портала Realt.by, на рынке происходит то, что и должно происходить. Рост в прошлом году стоимости строительства на 10−12% привел к тому, что примерно на столько же выросли и цены продаж. Срабатывает отложенный спрос. Люди видят и понимают, что «попиццот не будет», рост цен будет продолжаться.

— В условиях, когда хранить деньги на депозитах стало не так выгодно, как раньше, когда ставки по валютным кредитам невысокие, люди принимают решение вкладывать их в недвижимость, — говорит Сергей Коренько, — И это, по всей видимости, самое правильное решение, которое может быть принято сегодня людьми. А вкладывать есть что. Ведь в настоящее время на банковских депозитах хранится порядка $ 4 млрд. и примерно столько же, если не больше, в белорусских рублях.

— Люди поняли, что они уже не получат от государства в виде льгот бесплатное жилье. Поэтому они пришли на рынок коммерческого жилья. На это им понадобился год, — говорит директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка Viva Invest) Вадим Тачкин. — В сегменте эконом-класса мы это наблюдаем. Люди осознанно пришли к такому решению. И это радует.

Возросшие цены на квартиры не останавливают покупателей. Это также хорошо, считает Вадим Тачкин. Это говорит о том, что у людей есть деньги и что они могут позволить себе купить жилье даже по более высоким ценам.

Отдельные нереализованные или даже брошенные проекты, которые то здесь, то там видны в городе, а вместе с ними и неосуществленные мечты о собственном доме, также склоняют людей к покупкам. Как пример, можно назвать территорию освоения района Лебяжий. «Если на первом этапе подходы к освоению территории были правильными, туда пришли застройщики и ведут строительство, то на втором этапе мы видим людей, вышедших из кооперативов, организованных УКСом Центрального района Минска, брошенные котлованы. Это еще раз подтверждает, что люди, строящие жилье с господдержкой, не должны получать квартиры на „золотой“ земле, рядом с Комсомольским озером и „Минск-Ареной“. Они могут рассчитывать на спальный район на окраине города. И это справедливо. А в таком районе, как Лебяжий, люди должны покупать квартиры за свои деньги, и покупать дорого», — высказал свою точку зрения Вадим Тачкин.

Подходы и планы по развитию других новых территорий — например, Зеленого Бора вблизи Колодищ, городов-спутников также пока не понятны. Очередь за квартирами в первом городе-спутнике Смолевичи не выстраивается. «Возможно, это даст толчок для развития пригородных территорий, где также есть еще достаточно много свободных территорий», — сказал директор консультационной компании «Вива Капитал».

— Рост покупательской активности и цен на первичном рынке начал наблюдаться в ноябре-декабре прошлого года, — отметил в беседе Артем Вайнилович, эксперт рынка недвижимости.

При этом эксперт сослался на данные статистики Портала Realt.by, которые говорят о том, что рост цен на квартиры на вторичном рынке жилья в ноябре-декабре 2012 года составил почти 5%. Так вот одним из факторов, который повлиял на рост цен на «вторичке», считает Артем Вайнилович, как раз и явилось то, что застройщики подняли цены на квартиры на первичном рынке.

По мнению эксперта рынка, на нынешнюю ситуацию на рынке новостроек во многом повлияла и ситуация, которая складывать здесь в последние два года. Так, в 2011 году не только застройщики и генподрядчики, а в целом вся строительная отрасль понесли колоссальные убытки. Это было связано с девальвацией белорусского рубля, с искусственным сдерживанием индексов строительно-монтажных работ и другими негативными процессами.

— В первой половине 2012 года индексы строительно-монтажных работ стали расти, и их никто не сдерживал. При стабильном курсе доллара себестоимость строительства росла как в белорусских рублях, так и в долларах США. Однако застройщики волновались по поводу того, что, возможно, не будет достаточного платежеспособного спроса. Кроме того, практически полностью отсутствовала кредитная поддержка — как льготная, так и на общих условиях. Все это не позволяло застройщикам поднимать цены хотя бы соразмерно индексам строительно-монтажных работ, — рассуждает эксперт рынка.

Более того, в начале 2012 года застройщики начали демпинговать, чтобы привлечь к своим объектам новых дольщиков. Например, компания «Айрон» в январе прошлого года предлагала объекты по цене ниже $ 1000 за квадратный метр. Причем это была не панель, а каркас, и не на окраине, а в начале пр. Дзержинского, то есть, по сути, в центре города.

— Но уже к лету, особенно в августе и сентябре, и государственные, и частные застройщики, глядя друг на друга, и на то, что дольщики все равно приходят и активно заключают договоры долевого строительства, начали поднимать цены, — рассказывает Артем Вайнилович. — Причем впереди шли государственные организации, а за ними подтягивались и частники. И, как оказалось, ничего страшного не произошло. Люди по-прежнему заключали договоры и по-прежнему покупали квартиры.

Все это дало толчок для роста цен на новостройки. К концу прошлого года средняя цена квадратного метра новых квартир подтянулась к отметке $ 1300. Ориентируясь на первичный рынок, стали расти цены и на квартиры на вторичном рынке. Таким образом, в январе 2013 года ни о каких $ 1000 за квадратный метр на рынке новостроек даже речи идти не могло. Сегодня достойное минимальное предложение начинается с $ 1200 за квадратный метр, уточнил эксперт рынка.

По мнению Артема Вайниловича, на рост цен на «первичку» повлияли и другие факторы. Один из них — сохраняющиеся высокие девальвационные ожидания.

— Условно говоря, кто имел возможность в 2011 году построить квартиру за $ 80 тыс., но не имел срочной необходимости это делать, тот мог разместить эти деньги на год на рублевом депозите и получить доходность порядка 50% годовых. Сегодня этот человек может рассматривать варианты квартир не за $ 80 тыс., а за $ 120 тыс. — рассуждает далее эксперт рынка. — С одной стороны, эти люди получили хорошую доходность. С другой стороны, они прислушивались ко всем новостям, происходящим в экономики, в денежно-кредитной политике государства. И когда в середине ноября Беларусбанк приостановил выдачу кредитов на приобретение квартир на вторичном рынке, для многих инвесторов, кто держал деньги на депозитах, это стало сигналом для того, чтобы уйти с высокодоходного, но рискованного рынка депозитов, и спокойно их вложить в недвижимость, в том числе в долевое строительство.

Сделали свое дело и громкие заявления в прошлом году ряда высокопоставленных чиновников, которые касались различных вопросов развития жилищного строительства: справедливой цены квадратного метра в $ 2000 для Минска, отсутствия свободных территорий для строительства в черте столицы, вывода коммерческих застройщиков за пределы города, в города-спутники и другие. «Все это насторожило людей. Они поспешили к застройщикам, чтобы успеть купить квартиру в Минске. Парадоксально, но так оно и было», — сказал Артем Вайнилович.

Однако самым главным фактором, по мнению эксперта, который оказал влияние на рост покупательской активности в январе 2013 года, явилось то, что предложение квартир на вторичном рынке жилья с 5,5−6,0 тыс. в первой половине прошлого года уменьшилось до 4,4−4,7 тыс. в конце года. Были раскуплены лучшие варианты квартир. «Ввиду того, что к концу декабря 2012 года люди не могли уже подобрать себе хорошие варианты на вторичном рынке жилья, они были вынуждены пойти на первичный рынок», — добавил Артем Вайнилович.

— Конечно, сегодня в долевом строительстве остается по-прежнему много проблем. Еще свежи в памяти громкие процессы с обманутыми дольщиками, механизм их эффективной защиты пока не создан. Застройщики пока не на столько состоятельны, чтобы проходить через любые испытания и, несмотря на них, достраивать свои дома. По-прежнему рискован вход в строительство на уровне котлована. Но когда нет хороших вариантов на «вторичке», ничего другого не остается, как идти на первичный рынок, — высказал свою точку зрения эксперт.

По мнению Артема Вайниловича, спрос на рынке новостроек будет сохраняться на высоком уровне как минимум еще до весны текущего года. А дальнейшая ситуация будет зависеть от экономических факторов. Кроме того, считает эксперт, поскольку люди уже не так боятся девальвации, то они будут более активно «входить» и в долевое строительство.

На данную тему также читайте:

Рынок новостроек: чего стоит ожидать покупателям в 2013 году

Realt.by Недвижимость