«Помещения под магазины и офисы ищут через баннеры на домах, а не агентства». Почему в Гомеле так дешево сдаются офисные и торговые площади

«Собственники бы и рады продать, но покупатели у нас есть только под какие-то конкретные объекты»

По словам директора АН «Лига права — Недвижимость» Алексея Петрушенко, вся современная «движуха» в виде кофеен, барбершопов, броубаров, салонов маникюра и прочего для Гомеля несвойственна, и ожидать, что в ближайшее время этот сегмент рынка станет более активным, не приходится. Основная причина — в городе не так много свободных площадей, и у многих мелких предпринимателей нет возможности платить за аренду дорого сразу на старте.

Выяснилось, что в регионах вообще не принято обращаться в агентство недвижимости при поиске коммерческих помещений в аренду. Более того, практически все арендодатели предпочитают просто повесить баннер на здании и ждать, когда арендатор к ним придет. Часто так и происходит, потому что мелкие предприниматели действительно привыкли объезжать город в поисках помещений.

— Относительно коммерческих помещений в городе больше работает «сарафанное радио», — рассказал Алексей Петрушенко. — Размещать объявления в средствах массовой информации умеют все, а база потенциальных арендаторов довольно мала. Гомель — не такой большой город, и здесь все друг друга знают. Поэтому для владельцев крупных торговых или других коммерческих площадей не такая проблема найти арендатора.

Если говорить об аренде коммерческой недвижимости в принципе по городу, то всегда пользуются спросом торговые помещения — здесь вопрос цены, расположения и целевого назначения. При этом цена аренды за последний год особо не изменилась — где-то в районе 15−25 евро/кв.м за помещение где-нибудь в центре Гомеля. Можно найти и дешевле, достаточно немного отъехать в сторону.

С покупкой помещений ситуация немного другая. Собственники бы и рады продать, но покупатели у нас есть только под какие-то конкретные объекты. Потенциальные инвесторы приходят в Гомель, но чаще все-таки это местные предприниматели. Кто-то ищет помещения под склады, кто-то — под производственную деятельность. Бывает, что при покупке какого-либо помещения платежи по кредиту соизмеримы с арендными выплатами поэтому предприниматели решаются на покупку. Но здесь нужно найти достойный объект.

Многие предприниматели просчитывают бизнес, пробуют свои силы, и у них не получается расти и развиваться. То есть средства для развития есть в основном только у тех, у кого уже есть какой-то крупный бизнес, и они вкладывают инвестиции в развитие новых проектов. Они же покупают объекты по какой-то более-менее «честной» цене.

Про отсутствие спроса на рынке коммерческой недвижимости говорит и директор АН «Твой риэлтер» Игорь Сонкин.

— Рынок коммерческой недвижимости в Гомеле развит откровенно слабо. в основном люди используют баннеры или просто растяжки на здании, — рассказал Игорь Сонкин. — Даже наше агентство недвижимости именно с помощью баннера на здании нашло себе помещение для размещения офиса.

Те люди, которые продают коммерческую недвижимость, хотят неимоверно больших денег. Это происходит потому, что они считают свои инвестиции в то или иное помещение. Покупатели же этого не считают — они живут сегодняшним днем. При этом коммерческая недвижимость всегда продавалась тяжело, сейчас ситуация не изменилась.

Спрос на коммерческую недвижимость в Гомеле слабый — инвесторы не хотят приходить в город. Может быть, это вопрос нашего законодательства или отсутствие привлекательных инвестиционных площадок — сказать сложно. Но дополнительные условия для инвесторов в виде постройки детского садика за свой счет или укладки асфальта вокруг района явно не прибавляют желания крупным компаниям приходить на наш рынок.

«Арендаторы просто находят контакты непосредственно собственников помещений и идут напрямую к ним»

— В Гомеле много российских и белорусских торговых компаний, которые развивают свою сеть, — вот они берут помещения в аренду. И они с радостью готовы воспользоваться услугами агентств, если бы мы владели информацией по большим сдаваемым площадям. Но в итоге они просто находят контакты непосредственно собственников помещений и идут напрямую к ним.

Что же касается офисов, то их в Гомеле достаточно. Город небольшой, и информация об офисах известна всем желающим. Если провести аналогию со столицей, то в Минске тот, кто решит искать себе офис нужных характеристик самостоятельно, потратит на это очень много времени и сил. В Гомеле предложение по офисам не очень большое, и оно укладывается примерно в десяток арендодателей.

— Здание завода «Кристалл» было перепрофилировано под офисные помещения, и это, кстати, одно из перспективных направлений офисного рынка Гомеля. Потому что некоторые здания заводов или бывших фабрик пустуют, а эти площади можно было бы сдавать в аренду развивающимся молодым компаниям. Такие проекты более актуальны для города, чем строительство новых.

В центре города много помещений приобретаются с аукционов и затем сдаются в аренду. Подшипниковый завод покупали израильские инвесторы и обещали построить на его месте красивый торговый центр. Прошло время, и здание было просто продано еще раз. Теперь там размещаются офисы и производственные помещения.

Арендовать офис в Гомеле можно от $ 3 до $ 10 за «квадрат» в месяц. Люди ищут офисы поближе к дому, чтобы была хорошая транспортная доступность, наличие парковочных мест рядом. И таких зданий в Гомеле достаточно. Например, мы сейчас находимся в здании бывшего Завода управления. Его когда-то выкупили, сделали ремонт и сдают всем желающим под офисы. Наши коллеги находятся в здании техникума по ул. Советской: на первом этаже все так же размещается техникум, а на втором — агентство недвижимости.

В целом в городе хватает свободных помещений, на которых нет арендаторов, поэтому вкладываться в строительство офисов, наверное, сейчас смысла особого нет. К тому же, первые этажи в жилых домах сейчас все чаще отдаются под размещение коммерческих площадей, и те, кто хочет приобрести такое помещение под магазин или, скажем, мастерскую, делают это на этапе долевого строительства.

— По ценам на торговые помещения у нас есть «золотой треугольник»: пр-т Победы — пр-т Ленина — ул. Советская. Это самое востребованное и дорогое место в городе, и стоимость аренды может достигать 15−20 евро за «квадрат» в месяц. Большие площади будут сдаваться немного дешевле. А вот если говорить про периферийные районы, то это около 8−10 евро за «квадрат». Но здесь, конечно, все зависит от здания, расположения и ремонта. Помещения государственного фонда при этом можно найти и за 6 евро/кв.м, — рассказал Игорь Сонкин.

Начальник жилищно-инвестиционного отдела «Управления капитального строительства города Гомеля» Светлана Жилицкая рассказала, что в феврале-марте этого года планируется выход проектных деклараций по встроенным помещениям в доме по ул. Барыкина. Дом был введен в эксплуатацию в декабре 2019 года.

— Стоимость «квадрата» в этих помещениях пока неизвестна. Можно выбрать варианты коммерческих помещений от 51 кв. м до 87 кв.м. При этом здесь будут размещаться магазины не продтоваров, примерно такие же, как размещаются в соседних домах на первых этажах. При этом эти помещения при желании можно перепрофилировать под любые нужды.

Гомельский домостроительный комбинат начал строительство жилого дома в Новобелицком районе. На первом этаже этого дома будет размещаться помещение под магазин общей площадью 430 кв.м.

«Бизнес-центров как таковых в Гомеле нет»

— Бизнес-центров как таковых у нас нет, разве что «Пушкин Плаза», — продолжил Алексей Петрушенко. — За новым «Макдональдсом» уже несколько лет стоит незавершенное строительство — это будущий бизнес-центр. По моей информации, этот объект уже продан, и нынешний собственник будет пытаться его достраивать. Когда-то они пытались предложить долевое строительство, но по $ 2000 за «квадрат» очередь из дольщиков не торопилась выстраиваться. Причем тогда это была адекватная цена.

В Белице есть еще один бизнес-центр, который пытался построить один из застройщиков — точно так же нехватка финансирования привела к тому, что проект так и не был реализован. Инвестор в проекте уже разочаровался и пытается его продать, а желающих его приобрести пока нет.

— При этом я считаю, что Гомель — очень интересный и недооцененный с точки зрения инвестиций город. У нас же практически ничего нет: ни в сфере услуг, ни развлечений. Может быть, ситуация как-то изменится и станет лучше, но пока все выглядит неприглядно, — подытожил Игорь Сонкин.