Новостройки Минска: почему «выбора нет» при наличии тысяч квартир?

Покупатели: «Новостроек вроде бы много, а выбрать нечего». Почему так?

Смотрим на количество домов

На первый взгляд выбор действительно кажется широким: 102 дома в Минске и ближайшем пригороде предлагают квартиры напрямую от застройщиков. Это немало — в 2018 году таких домов было около 90, а пик предложения пришелся на 2022 год, когда рынок «раздул» выход новых очередей в Минск-Мире — тогда в продаже было около 160 домов.

Но динамика последних лет говорит о другом:

• начало 2026 года — 115 домов
• год назад — 140+ домов
• сейчас — 102 дома

То есть за год рынок «сжался» почти на треть. И это уже ощущается не в статистике, а в реальном выборе покупателей.

Смотрим на количество квартир

Формально предложение выглядит внушительно: более 3000 квартир в продаже от застройщиков. Если сравнивать с количеством сделок в офисах застройщиков с квартирами на стадии строительства (экспертная цифра — в среднем 1000 покупок в месяц), выбор кажется комфортным плюс каждый квартал выходя по немногу новые квартиры.

Но восприятие меняется если, например, сравнить со вторичным рынком. Там выбор значительно шире (более 5000 квартир в продаже при 1250 сделок в месяц), и при этом покупатели ощущают дефицит выбора уже который год.

Вдобавок у предложения новостроек есть еще нюансы — распределение квартир по домам крайне неравномерное:

• более чем в 60 домах осталось менее 20 квартир на весь дом
• в ряде проектов — единичные варианты, часто на непривлекательных этажах или с неудобными планировками
• значительная часть предложения сосредоточена в одном комплексе

Именно поэтому покупатели говорят: «Выбора нет». Он есть — но не там, где его ожидают.

Почему выбор «точечный» и не соответствует ожиданиям?

Причина № 1. Предложение распределено крайне неравномерно

Формально выбор существует, но он сосредоточен лишь в нескольких крупных проектах. Главный пример — Минск-Мир. Из всех 3000+ квартир рынка около 2000 сосредоточены именно здесь. Но важно уточнить:

• 1700 из них — апартаменты, а не классические квартиры
• все они — на стадии строительства
• да, в них можно зарегистрироваться и жить, но далеко не все покупатели готовы рассматривать апартаменты как полноценное жилье

Истинных квартир в Минск-Мире — около 270 штук, все уже построены. Стартовая стоимость — от 73 300 € за 31 м² при быстрой оплате.

А как же другие крупные комплексы? Есть выбор, как минимум в несколько сотен квартир, и в Северном Береге, Новой Боровой и Зеленой Гавани. Это качественные проекты с сильной репутацией, давно ставшие самостоятельными брендами на рынке. Однако для многих покупателей по-прежнему важны близость к центру города и шаговая доступность метро.

• расположены далеко от метро
• не относятся к центральным районам, а некоторые и вовсе формально «не Минск».

Именно поэтому сегодня многие до сих пор вспоминают времена, когда широкий выбор относительно доступного жилья был представлен в районах улицы Аэродромной, Грушевки и других активно застраивавшихся локациях.

Отсюда и разрыв между ожиданиями и реальностью: квартиры есть, но не те, которые покупатели хотят.

Причина № 2. Высокие цены дополнительно ограничивают выбор

Еще одна проблема заключается в стоимости квартир. По данным Realt, только за первое полугодие 2026 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках выросла примерно на 16%. Для сравнения: цены на вторичном рынке увеличились примерно на 14%.

Для сравнения и в обоснование того, почему продажи на вторичном рынке Минска по-прежнему активны: средняя стоимость квартиры от застройщика — 133 000 $, средняя «вторичка» по сделкам — 110 000 $.

В «дальнем» пригороде цены на новостройки ниже — 57−80 тыс. $, в зависимости от удаленности от Минска. Но это уже другой уровень инфраструктуры и времени в пути.

Дополнительный фактор — обязательная покупка машиноместа в ряде проектов. Например, в Гулливере без машиноместа доступны только два типа двухкомнатных квартир. А машиноместо стоит 70 000 рублей, что сразу меняет математику покупки.

Рост цен — не единственная сложность

Например, в жилом комплексе «Андреевский» объем предложения остается достаточно большим, однако сам проект относится к премиальному сегменту, а значит, подходит далеко не каждому покупателю.

Или еще в ряде проектов вместе с квартирой обязательно надо купить машиноместо по далеко не самой доступной стоимости.

Например, в «Гулливере», которым по местоположению может посоперничать с Грушевкой, без привязки к обязательной покупке машиномест только 2 типа квартир. А если соглашаться на машиноместо стоимостью 70 000 рублей, то это сразу меняет математику расчетов.

В результате оказывается, что формально предложение существует, а фактически круг подходящих вариантов заметно сужается.