«Двушку в Шабанах выставили за 98 тысяч долларов, а продали еще дороже». Что происходит с ценами на квартиры?
01.06.2026 3559
Цены на квартиры в Минске не перестают удивлять. Сегодня чтобы найти неплохую однушку дешевле 80 тысяч долларов, придется серьезно постараться. Из-за повышенного спроса собственники держат цену до последнего и все реже торгуются, а порой встречается и торг вверх. «Один из ярких примеров — продажа двухкомнатной квартиры в Шабанах. Собственник планировал продать квартиру за 98 тысяч долларов, а в итоге цена сделки — 105 тысяч», — вспоминает недавнюю сделку риэлтер агентства недвижимости «Фаттория» Татьяна Павловская. Что сейчас происходит с квартирами и ценами на них, Realt поинтересовался в нескольких агентствах.
«За год стоимость выросла на 25%»
— С начала этого года на рынке недвижимости продолжается диссонанс: на фоне резкого роста цен ощущается дефицит предложений. Конечно, такая ситуация обусловлена рекордами 2025 года, — отмечает риэлтер агентства недвижимости «Фаттория» Татьяна Павловская. — Касаясь сегмента вторичного жилья: количество выставленных на продажу квартир сократилось, создавая ситуацию, когда спрос падает, но и выбирать покупателю практически не из чего. В итоге мы фиксируем, что собственник держит цену. Сравнивая с данным периодом прошлого года, стоимость выросла, в среднем, на 25%.
По-прежнему одни из самых актуальных запросов это однокомнатные и двухкомнатные квартиры в хорошей локации, соответственно и стоимость здесь выше среднего. Собственник за счет повышенного спроса держит цену и редко торгуется. Стоимость зачастую идет на повышение.
Один из ярких примеров — продажа двухкомнатной квартиры в Шабанах буквально на прошлой неделе. Собственник планировал продажу по цене в 98 тысяч долларов, а в итоге цена сделки 105 тысяч. Квартира была укомплектована и с ремонтом, отсюда таков итог, несмотря на то, что локация не самая популярная.
А вот собственники трехкомнатных и четырехкомнатных квартир более сговорчивы и готовы к диалогу. В этом случае продажа на повышение цены — редкое явление.
Среди основных запросов покупателя явно прослеживается все тот же тренд на однушки: в 2025 году на них пришлось 44% всех сделок. В мае 2026-го их доля выросла до рекордных 47%. При этом покупатели все чаще вынуждены приобретать жилье в старом фонде, так как современные квартиры становятся все менее доступными.
На новостройки рост цен тоже был наиболее заметным. В первом квартале 2026 года квартиры в современных домах подорожали на 9% по сравнению с концом 2025 года. Основной целевой аудиторией остаются молодые семьи с ребенком и пары в стадии планирования семьи.
Покупатель активно использует кредитование, а снижение ставки рефинансирования и процентов по кредитам дает очередной толчок к повышению спроса, соответственно снижение стоимости жилья пока не предвидится.
Как итог — минский рынок недвижимости находится в точке неопределенности и ближайшие месяцы покажут, в какую сторону качнется маятник цен.
«Переизбыток устаревших квартир, которые пытаются продавать по цене современных»
— Сейчас рынок недвижимости в Минске остается достаточно активным, но покупатель стал значительно более избирательным, — говорит руководитель отдела продаж агентства «Квадратный метр» Руслан Глухов. — Если говорить о вторичном рынке, то качественные квартиры по рыночной цене продаются довольно быстро, особенно в хороших локациях и домах последних лет постройки. При этом объекты с завышенной ценой могут стоять месяцами без реального спроса.
На первичном рынке покупатели внимательно сравнивают новостройки со вторичкой. Во многих случаях готовая квартира с ремонтом выглядит интереснее, чем новостройка без отделки, где нужно дополнительно вкладываться в ремонт, мебель и ждать завершения всех работ в доме.
Также заметно, что покупатели стали гораздо внимательнее считать итоговый бюджет сделки. Сейчас уже недостаточно просто «хорошей квартиры» — важно соотношение цены, состояния дома, инфраструктуры, транспортной доступности и объема будущих вложений.
Наиболее дефицитный сегмент сегодня — современные квартиры с хорошим ремонтом, куда можно сразу заехать без дополнительных затрат. Особенно высокий спрос сохраняется на двухкомнатные и евротрехкомнатные квартиры в новых домах с нормальными планировками, кухней-гостиной, отдельными спальнями и развитой инфраструктурой рядом.
Также стабильно востребованы квартиры в микрорайонах с хорошей репутацией — Лебяжий, Новая Боровая, Маяк Минска, Парк Челюскинцев, районы рядом с парками и водоемами.
В переизбытке сейчас квартиры со старым морально устаревшим ремонтом, особенно если собственники пытаются продавать их по цене современных объектов. Сложнее продаются большие квартиры старого фонда с неудачными планировками, маленькими кухнями, проходными комнатами и домами без современного благоустройства.
Что касается завышенных цен, наиболее заметно оно в двух категориях. Первая — квартиры со «свежим, но дорогим для собственника» ремонтом, где продавец пытается полностью окупить все вложения вне зависимости от рыночной ситуации. Вторая — устаревшие квартиры в хороших локациях, где владельцы считают, что один только район автоматически делает объект премиальным.
Покупатель сегодня очень хорошо ориентируется в рынке, активно сравнивает варианты и быстро понимает, где цена не соответствует качеству. Поэтому переоцененные объекты часто долго находятся в рекламе и в итоге все равно продаются только после снижения стоимости.
«Резкое снижение цен маловероятно»
— Весна 2026 года стала важным этапом для рынка недвижимости Минска и Минского района. Несмотря на ослабление курса доллара, число сделок в Минске за апрель снизилось на 4,5−7% по сравнению с мартом, одновременно стоимость квадратного метра и средняя цена квартиры достигли исторических максимумов, — считает риэлтер агентства «7 этажей» Оксана Бигун.
Основным фактором замедления рыночной активности становится постепенное снижение доступности жилья для части потенциальных покупателей.
За первые месяцы, года цены на недвижимость выросли примерно на 8,8%, тогда как рост доходов населения остается существенно более сдержанным. Это приводит к сокращению числа покупателей, способных приобрести жилье без значительного привлечения кредитных средств.
Во второй половине мая курс доллара стремительно снизился.
Для покупателей, которые формируют накопления в иностранной валюте, это привело к уменьшению доступного бюджета в пересчете на белорусские рубли. Однако стоит отметить для покупателей, привлекающих кредитные средства в белорусских рублях, это стало не ограничением, а позитивным моментом, так как способствовало увеличению их покупательского бюджета в долларовом эквиваленте.
В таких условиях многие заняли выжидательную позицию, ожидая стабилизации валютного рынка. Одновременно часть собственников пересмотрела ценовые ожидания, стремясь сохранить стоимость объектов на привычном уровне в валютном выражении.
После высокой активности в начале года спрос постепенно становится более избирательным. Покупатели уделяют больше внимания качеству объектов, их локации, состоянию и соответствию заявленной стоимости. Ликвидные квартиры и современные дома по-прежнему находят покупателей в короткие сроки, тогда как объекты с завышенной ценой остаются в рекламе значительно дольше.
Сценарий резкого снижения цен представляется маловероятным ввиду ограниченного объема предложения и сохраняющейся доступности кредитных ресурсов. Вместе с тем, темпы роста стоимости недвижимости могут существенно снизиться.
Главный вывод по итогам весны — для покупателей наступает период более благоприятных условий для ведения переговоров, тогда как для продавцов — время объективной оценки рыночной стоимости своих объектов. Таким образом, рынок постепенно переходит от состояния ажиотажного спроса к более сбалансированной модели развития.
Читайте также:
Стильный ремонт в районе Золотой Горки. В Минске продают двухкомнатную сталинку
В доме с универсамом «Центральный» продается классная сталинка. Посмотрите, как ее изменили
