Они уже купили белорусам 6 500 квартир. Как устроен «Жилищный баланс» и можно ли вступить туда без первого взноса?
29.05.2026 3132
С каждым годом «Жилищный баланс» все громче заявляет о себе на рынке недвижимости. Десятки тысяч участников, тысячи купленных квартир, офисы во всех крупных городах страны. По какому принципу это работает, на что могут рассчитывать участники со средними зарплатами и можно ли с помощью кооператива вступить в долевое строительство? Отвечаем на все эти вопросы: с главным редактором Realt поговорили основатель организации Евгений Раитин и специалист по сделкам в Минске Владислав Ульчиц.
Объединение ресурсов помогает догнать рост цен
Для тех, кто еще только знакомится с сервисом: «Жилищный баланс» — это объединение граждан, включающее около 30 тысяч человек и примерно 100 сотрудников. Ежемесячно в кооператив вступают 700−800 человек. Организация работает в 9 офисах, которые расположены в 8 городах (все областные центры, а также Бобруйск и Новополоцк). Ежемесячно «Жилищный баланс» покупает белорусам порядка 250 квартир. Всего за время работы с 2014 года сервис купил около 6 500 квартир в 160 населенных пунктах Беларуси.
— Мы работаем по кооперативному принципу, — объясняет Евгений Раитин. — Объединяем ресурсы и последовательно покупаем квартиры для участников. Со стороны самого участника это выглядит так. Он заключает договор, вступает в организацию, проходит накопительный этап, где ему нужно собрать примерно 30−40% от стоимости квартиры. После чего выбирает жилье — можно на вторичке, можно новостройку от любого застройщика. «Жилищный баланс» на 100% финансирует покупку квартиры. Участник заселяется, а затем в течение нескольких лет выкупает имущество, делая выплаты по графику. После всех расчетов ему передается право собственности.
Основатель сервиса сам придумал эту модель. В 1994-м Евгений заканчивал Новосибирский государственный университет, где училась молодежь из многих стран бывшего Советского Союза. На всех приезжих общежитий не хватало, многие снимали квартиры и платили за них немалые деньги.
— Мы выяснили, что если взять платежи за аренду с десятерых человек, за год мы накопим на покупку одной квартиры. Тогда еще очень интенсивно росли цены — объединение ресурсов помогало догнать их. В итоге мы с друзьями купили три квартиры. Затем я от этого вопроса отошел, занялся разработкой бизнес-планов, оценкой интеллектуальной собственности. В 2011 году по семейным обстоятельствам переехал в Беларусь, попал на экономический кризис.
Евгений проанализировал ситуацию с жильем в Беларуси. Увидел, что государство достаточно активно помогает с покупкой квартир нуждающимся, понял, что со временем эти процессы будут замедляться. И вспомнил хороший инструмент как раз для таких условий — жилищно-накопительный сервис. В 2014-м Евгений основал «Жилищный баланс». Летом того же года сервис с помощью генподрядчика уже купил две первые квартиры, так и запустилась система. Она постепенно набирала обороты.
— Конечно, изначально в мою идею верили не все. Даже сейчас мне могут задать вопрос наподобие: «А ты сам поверил бы такому предложению?». На что я отвечаю — я бы подробно изучил условия, погрузился в математические и экономические модели. Для нашей работы в целом нужны высокие профессиональные компетенции. Мне удалось собрать команду, которая ими обладает, но я по-прежнему понимаю тех, кому сложно со старта разобраться. Для этого мы и проводим консультации, в том числе коллективные.
- Евгений Раитин и Владислав Ульчиц
Со статистикой, которая накопилась за годы, разбирать вопросы на консультациях стало проще. Из 6500 приобретенных кооперативом квартир около 600 уже полностью выкуплены участниками. Все их владельцы делали определенные переплаты, а часть этих переплат копилась в резервном фонде. И сегодня именно их деньги повышают устойчивость системы.
— Всех участников кооператива объединяет одно — это желание решить свой вопрос с жильем. Это целеустремленные люди, которые сейчас могут жить на съемных квартирах, в общежитиях, с родственниками, и которым хочется улучшить условия. Что касается возраста, профессий, доходов, интересов, то все они абсолютно разные, — говорит Владислав Ульчиц. — Часть из них, например, это люди, которые зарабатывают за границей, такие как дальнобойщики. Им сложно получить кредит, поэтому они выбирают «Жилищный баланс».
Еще одно преимущество кооператива по сравнению с кредитами — меньшие переплаты.
— Да, у нас есть накопительный этап, люди не получают квартиру сразу, как может быть при покупке через банк. Но нас могут выбрать и те, кому одобряют кредит, просто потому, что это выгоднее. Бывает, что уже в процессе человек понимает, что он может платить больше — в итоге вместо двухкомнатной выбирает трехкомнатную квартиру.
В организации используют термин «равномерной нагрузки на семейный бюджет». Согласно условиям, ежемесячные платежи участников кооператива в среднем в 2 раза меньше, чем платежи по кредитам, но при этом они индексируются в белорусских рублях. Если сравнивать со стандартной ставкой, это порядка 12% за год.
«Накопления с учетом инфляции индексируются»
В отличие от банка, «Жилищный баланс» не требует большого пакета документов. Но при заключении договора все-таки просит предоставить справку о доходах — и вот почему.
— Если член кооператива потерял работу или его доходы резко снизились, он может попросить об отсрочке. И чтобы мы могли рассмотреть эту просьбу максимально объективно, вникнуть в его ситуацию, нам нужно понимать — а какими были доходы изначально? — объясняет Евгений.
У организации есть стратегический план на 11 лет вперед — до 2037 года. В нем, пропорционально населению разных городов Беларуси, учтен объем будущих договоров и квартир, предполагается, что с годами кооператив будет покупать примерно по 500 квартир в месяц. Но, например, в Могилеве, где кооператив начинал свою работу и где он пользуется особой популярностью, уже есть определенное ограничение, так как «Жилищный баланс» в моменте не может принять такое большое количество желающих. Те, кто сейчас хочет заключить договор, смогут сделать это в июле-августе 2026-го, они находятся в очереди на вступление.
Владислав отмечает, что сейчас около 60% людей заключают договор без первоначального взноса. Они оценивают свои возможности уже на накопительном этапе — например, если это молодая семьи, то родители супругов с обеих сторон часто помогают им вносить платежи по графику:
— Изначально люди сами выбирают сроки накопления, а значит, могут и платежи корректировать под свои возможности. Накопления с учетом инфляции индексируются. То есть, человек заключает договор с учетом одной стоимости, а через несколько лет может выбирать жилье по более высокой стоимости в белорусских рублях — как раз за счет индексации. Это помогает частично компенсировать рост цен на недвижимость. И в целом, с учетом их повышения, человек может менять параметры — либо увеличивать свои платежи, либо смещать сроки заселения.
Минимальный накопительный период — 7 месяцев, в таком случае изначально нужно внести 50% от стоимости и заключить договор на срок до 6 лет. Если человек изначально вносит около 30% от стоимости жилья, накопительный этап занимает примерно 1,5−2 года. Для тех, кто вступает без первого взноса, этот период длится примерно 3,5−4 года.
Разберем на примере: допустим, у человека есть 20 тысяч долларов (порядка 60 тысяч рублей), он хочет купить однушку в Минске стоимостью примерно 65 тысяч долларов (185 тысяч рублей). При рассрочке на 15 лет накопительный этап составит примерно 1,5−2 года, ежемесячно нужно будет платить 1015 рублей. При рассрочке на 10 лет въехать можно будет уже примерно через 1−1,5 года, а платеж будет равен 1400 рублям. В течение всего периода сумма меняется с учетом инфляции. То есть, если средний уровень инфляции составил 6%, то спустя год вместо 1400 рублей нужно будет платить 1484 рубля. Сам факт заселения сумму не увеличивает, но и на этапе заключения, и до момента покупки квартиры можно вносить изменения в график.
— Например, если до заселения вы арендовали жилье, у вас была еще одна, довольно существенная часть расходов. После заселения свободные деньги можно направить на ускоренное погашение рассрочки.
Большинство членов кооператива так и делают. Они опережают графики, ускоряя сроки заселения и окончательного расчета.
«Практически все наши сотрудники являются членами кооператива»
Кстати, сдавать квартиру, которую для вас купил «Жилищный баланс», до момента окончательного расчета нельзя — все-таки собственником жилья до этого времени остается сам кооператив.
— Но можно делать иначе, по примеру наших участников из регионов, — говорит Евгений. — Они покупают квартиру в Минске с помощью «Жилищного баланса», сдают квартиру в своем родном городе. В итоге со временем рассчитываются — и у них остается 2 квартиры.
С учетом цен на квартиры в столице, сейчас многие присматриваются к ближайшим пригородам — Владислав говорит, что там можно выбрать квартиру попросторнее, с более хорошим ремонтом.
— Наши участники выбирают и варианты «под ремонт», и готовые новостройки. 10−15% вступают в долевое строительство — например, в ЖК Северный берег. В случае с долевым строительством мы сами связываемся с застройщиком для обсуждения всех условий, конечно, с соблюдением пожеланий по суммам и графику от нашего участника. Затем заключаем договор, оплачиваем застройщику всю сумму (или ее часть, в зависимости от требований). Сейчас людей, которые выбирают новостройки, становится все больше. Как правило, им не нужно переезжать быстро. Они могут дожидаться окончания строительства и затем делать ремонт в квартире.
А что насчет вторичного жилья? Разберем вопрос от читателя: «Зарабатываю 2500, накоплений — 5000 долларов. Хочу квартиру в Минске на 50 квадратов, не 2-этажка и не старый фонд. Какие варианты есть для меня?»
— Средняя квартира нужного метража стоит примерно 235 тысяч рублей (90 000 долларов), — делится расчетами Владислав. — С первым взносом 15 000 рублей и графиком на срок 15 лет ежемесячные платежи составят 1670 рублей. Накопительный этап займет 3,5 года. Можно чуть уменьшить ежемесячные платежи, тогда накопительный этап будет дольше.
С помощью кооператива можно купить и частный дом. Здесь есть ряд особенностей: дома покупают только в определенных населенных пунктах, это связано с вопросом ликвидности. Дом должен быть полностью готовым, введенным в эксплуатацию, со всеми коммуникациями. Накопительный этап в таком случае получается чуть более долгим. В целом участники кооператива редко интересуются таким видом недвижимости — так, в прошлом году «Жилищный баланс» купил только 1 частный дом. Что касается гаражей и машино-мест, в этих направлениях организация пока в целом не работает. Она сохраняет изначальный фокус: решение жилищного вопроса.
Нельзя не затронуть еще один важный момент: можно ли выйти из кооператива? Такая возможность есть, платежи в таком случае возвращают, причем тоже с учетом индексации — то есть, человек забирает больше, чем внес. Не возвращают только вступительный взнос, 0,5% от стоимости желаемой недвижимости.
— Как правило, досрочный выход — это положительные истории. Кому-то достается наследство, кто-то переезжает, — объясняет Евгений.
— Во всех других ситуациях, когда человеку просто становится сложно платить, мы сначала говорим об отсрочке до года. Если человек просто уклоняется от платежей и при этом он еще не въехал, мы его, конечно, не заселяем. Если он уже переехал и перестал платить, самым крайним вариантом будет продажа квартиры и возврат человеку его накоплений. Но таких ситуаций у нас еще не было, — дополняет Владислав.
В жизни может случиться всякое. Возможна ситуация, когда участник кооператива уже въехал в квартиру, но вскоре умер, не расплатившись до конца. Его наследникам в таком случае предлагают либо продолжить участие в кооперативе, либо забрать накопления. За несовершеннолетних наследников решать будут законные представители при участии органов опеки.
— Количество наших участников постоянно увеличивается. И мы сталкиваемся со все большим количеством разных жизненных ситуаций. Это очень интересная юридическая работа, каждый год мы вносим поправки в наши локальные правовые акты, — говорит Евгений. — Минимизировать риски, связанные с самой организацией, помогает общий объем нашего имущества. Само наличие тысяч квартир в собственности кооператива делает его устойчивым. Правильное же управление этим имуществом мы обеспечиваем за счет профессионалов в штате. Кстати, практически все наши сотрудники являются членами кооператива, я сам прошел этот путь, заселился и рассчитался по графику.
