Дешевые кредиты разгоняют цены, а сделок все меньше. Что произошло на вторичке Минска за 18−24 мая

Количество квартир в продаже

продолжает уменьшаться. Совокупное количество квартир, которое было доступно в течение прошлой недели для выбора покупателям на вторичном рынке жилья в базе Realt снизилось на -4% до 3,8 тыс. объектов.

А в моменте дня на 24 мая количество квартир в продаже наоборот увеличилось на +5% до 3,4 тыс. уникальных квартир.

В обоих случаях основными причинами изменений выступают одни и те же факторы: снижение кредитных ставок и курса доллара.

Уменьшение квартир в продаже в течение недели в теории можно объяснить ускорившимися продажами квартир на фоне снизившихся кредитных ставок и курса доллара. Но так это или инет, можно будет увидеть только через несколько недель или даже месяц — когда сегодняшние договоренности между покупателем и продавцом (в результате которых снимается с продажи квартира) пройдут через регистраторов и попадут в базу сделок.

В то же время рост предложения в моменте дня обусловлено увеличением выходящих в продажу квартир уже третью неделю подряд (см. диаграмму ниже). Похоже, что на фоне снижения кредитных ставок и курса доллара (что сегодня означает увеличение доступности жилья), люди планировавшие смену «старой» квартиры на «новую» с доплатой (расширение, переезд, обмен и т. п.), перешли к активным действиям и начали выставлять свои квартиры на продажу.

По части движения цен есть изменения, которые не обрадуют покупателей. С одной стороны, как всегда подешевело гораздо больше квартир, чем подорожало. Но в этот раз размеры подорожания значительно больше, чем скидок. Это даже визуально можно увидеть на инфографике ниже: размеры зеленых столбцов, показывающих рост цен за неделю, стали заметно больше, в то время как периодами ранее красные столбцы (показывают снижение цен) визуально доминировали.

В целом по Минску за прошлую неделю подешевело 14% квартир от общего объема предложения (519 квартиры, в среднем на 1240−5480 долларов), а доля случаев увеличения цены уже 8% — стали дороже 285 квартир в среднем на 2050−8350 долларов.

В результате средняя цена квадрата в объявлениях по всему Минску, за прошедшую неделю изменилась поднялась на +2.1% до уровня 2438 $/м2.

А в «Минск-Мире» прирост в ценах составил +3.3% до 2618 $/м2. Не исключаем, что столь значительный (на фоне прошлых периодов) подъем цен по «Минск-Миру» отчасти обусловлен особенностями выборки предложения квартир за конкретную неделю.

Если посмотреть на изменение цен объявлений за неделю в целом по Минску, то можно увидеть значительный прирост, лидерами которого выступают:

• трехкомнатные квартиры в домах 2011−2020 г. п. (+3.1%);
• двухкомнатные в домах 2000−2010 г. п. (+2.4%);
• трехкомнатные хрущевки (+1.9%).

В то же время за последние четыре недели больше всего подорожали:

• трехкомнатные хрущевки (+6,3%);
• трехкомнатные сталинки и двухкомнатные хрущевки (+5.1%);
• одно и трехкомнатные квартиры в панельных домах 1970−1999 г. п. (+4.9%).

Подобное поведение цен наглядно показывает, как дорожают квартиры, чья стоимость до этого находилась в бюджетном сегменте — то есть им было куда дорожать. Сталинки здесь не в счет — у них ценообразование зачастую основано на исторической ценности.

В «Минск-Мире» лидерами по росту цен (как за неделю, так и за месяц), являются квартиры без отделки — потому что им также было куда расти. В то время как квартиры с ремонтом уже перешагнули отметку 3 000 $ за метр (однушки и двушки) либо очень приблизились к ней (трешки и четырешки), что даже по нынешним меркам уже дорого.

Объективным лидером роста цен в «Минск-Мире» являются двухкомнатные квартиры без ремонта (+3.2% за неделю и +4.2% за месяц). Почему они? Потому что в отличие от единичек-студий, спрос на которые ограничен их компактной площадью и отсутствием изолированных комнат, площадь двушек уже позволяет разместиться маленькой семье, а значит расширяет число заинтересованных покупателей. К тому же именно двухкомнатные квартиры площадью до 60 кв.м., судя по сделкам этого года, находятся в ТОПе спроса. По тем же причинам недалеко от них находятся и трешки без ремонта (+2,6% за неделю и за месяц).

А вот большие проценты прироста по четырехкомнатным без ремонта обусловлены только узкой выборкой квартир, где экстремальная цена даже одного объявления может повлиять на среднюю цену.

Оперативные данные по сделкам в Минске

показывают отставание продаж мая от апреля. В результате, прогнозируемое количество очищенных сделок по итогам мая может составить 1 150, что на будет на 7−8% ниже апреля.

Кто-то может сказать, что это нормальный или спокойный для Минска показатель. Но если с характеристикой «спокойный» мы еще можем согласиться, то с характеристикой «нормальный» — нет. Потому что подобные цифры были характерны для сложных в финансовом плане периодов. Например, столь слабые продажи были в конце весны 2017 года — когда экономика и люди адаптировались после кризиса, и тогда еще не было доступных кредитов (они появились немного позже и продажи с ценами пошли в рост).

Что же все это значит?

Продажи квартир уже который год снижаются из-за того, что растущие цены ежемесячно понемногу отсекают покупателей, которым под силу покупка \ обмен квартиры.

И цены все еще продолжат расти, поскольку продавцов на рынке все меньше и им достаточно того количества покупателей, кому под силу покупка. А снижающиеся кредитные ставки только подливают масло в огонь.

Но с такими темпами снижения продаж, может так случится, что к осени количество сделок снизится до таких величин, когда продавцы из-за недостатка спроса все же будут вынуждены скорректировать свои желания. Это не заставит цены пойти вниз, но может приостановить их рост.