Квартиры дешевеют, но только в рублях. Что происходит с ценами на жилье — аналитика сделок

Диаграмма ниже хорошо показывает как на фоне роста цен снижаются продажи и истощается предложение квартир на продажу. Так, в апреле прошлого года у покупателей была возможность выбрать из более, чем 8 000 квартир, а сегодня — это уже всего порядка 5 750 предложений. А все что ниже 7 000 квартир — это уже зона дефицита.

Выбор новостроек уменьшается, а старого фонда становится больше

Если сравнить, что покупается и продается в зависимости от возраста дома, можно увидеть интересную закономерность. Несмотря на постоянный приток на рынок квартир-новостроек, их выбор стремительно сужается. А возрастной фонд наоборот набирает в весе, несмотря на наибольшую востребованность у покупателей.

В деталях это выглядит следующим образом:

Структура проданных квартир уже который год остается неизменной:

• основная доля сделок приходится на девятиэтажные панельные дома 1970−1999 годов постройки — как наиболее сбалансированных по соотношению «цена \ возраст»;

• второе место занимают квартиры в домах возрастом до пяти лет — вчерашние новостройки, нередко без чистовой отделки. Компактные европланировки и отсутствие отделки в ряде случаев позволяет минимизировать стоимость приобретения так желанной новостройки;

• третью позицию продолжают удерживать хрущевки.

При этом структура рыночного предложения выглядит иначе. На первом месте — дома 2021+ года постройки, на которые приходится около 30% всех объявлений. Но их доля уменьшается — по сравнению с апрелем прошлого года минус 9 процентных пунктов. В то же время доля девятиэтажек из СССР наоборот выросла на 8 процентных пунктов.

Все это наглядно подтверждает:

• первоочередное стремление покупателей приобрести максимально свежее и молодое жилье. Но при недостатке средств выбираются возрастные квартиры;

• зачастую новостройки приобретаются взамен возрастных квартир, отчего и растет доля последних;

• предложение новостроек уменьшается, как от застройщиков, так и от частных лиц на вторичном рынке, что поддерживает рост цен на них.

Цены в долларах вверх, а в рублях вниз

В апреле цены продолжили рост: средняя стоимость квадрата увеличилась на +2,8% и достигла 2 121 $/кв. м.

За 2026 год рост составил +9%, а к значению апреля 2025 года это уже внушительные +27%.

Как и в прошлом году, во многом такой рост цен стал возможен из-за снизившегося обменного курса доллара.

Механизм следующий: поскольку стоимость недвижимости в продаже по устоявшейся многолетней практике формируется в долларах, а расчеты по сделке осуществляются в белорусских рублях (как и получаемые нами доходы), то при снижении обменного курса валют, стоимость квартир для покупателей становится меньше в пересчете на белорусские рубли.

Наглядно подтверждение этого можно увидеть на расчетах в таблице ниже. Мы сравнили, сколько пришлось бы заплатить за квартиру покупателю в белорусских рублях а) по максимальному для текущего года обменному курсу и б) по текущему, снизившемуся.

«Снижение» стоимости налицо, и именно оно сегодня позволяет покупателям брать кредит на недостающую сумму. Но при этом предоставляет продавцам возможность и дальше поднимать цены.

По итогам сделок апреля средняя стоимость проданной квартиры превысила 105 000 $, а минимальная средняя стоимость сегодня начинается от 69 000 $ - за однокомнатную хрущевку. Хотя еще в начале года такую можно было приобрести за 65 000 $. Для двухкомнатной квартиры такого рода минимальная стоимость увеличивается до 80 000 $, а для трехкомнатной — до 109 000 $.

Безусловно, на рынке встречаются и более бюджетные варианты. Однако чаще всего это либо квартиры в уставшем состоянии, либо объекты в удаленных районах Минска, а нередко — сочетание обоих факторов. При этом даже такие предложения долго не задерживаются: чтобы успеть их заметить, покупателям приходится постоянно следить за базой объявлений и быстро реагировать.

Покупаете или продаете квартиру? Узнайте ее рыночную стоимость с нашим бесплатным сервисом Realt.Оценка.

С каким торгом

Если сравнить цены сделок и объявлений, средний уровень торга составляет около 9%: для двух- и трехкомнатных квартир показатель находится примерно на уровне 12%, тогда как для однокомнатных — всего около 4%.

Однако среднее значение здесь не всегда отражает реальную картину, поскольку сильно зависит от отдельных сегментов рынка. Поэтому если посмотреть на торг в разрезе года постройки, тенденции выглядят более ожидаемо:

• минимальный торг — около 2−3% - характерен для бюджетного сегмента, прежде всего хрущевок и советских панельных домов: из-за возраста домов и состояния общих зон продавцы обычно не закладывают в цену большой запас для переговоров;
• максимальный торг — до 25% - встречается у исторических сталинок, которые нередко выставляются по высоким ценам, но в процессе продажи их собственники готовы существенно снижать ожидания;
• средний уровень торга — порядка 13−14% - характерен для квартир возрастом до 15 лет, включая вчерашние новостройки.