«В дефиците объекты с адекватной ценой». Что происходит с квартирами прямо сейчас
09.04.2026 694
За последние пару лет цены на квартиры серьезно выросли. Повышение коснулось как новостроек, так и вторичного жилья. Но речь идет не только о росте по реальным сделкам, также специалисты фиксируют и ситуации, когда цены неоправданно завышены продавцами. Поговорили об этом с представителями различных агентств недвижимости. Также поинтересовались, каких квартир сейчас не хватает на рынке, а каких, наоборот, чересчур много. А еще узнали, действительно ли недвижимость в Беларуси стали чаще покупать россияне.
«Один из ключевых факторов — завышенные ожидания продавцов»
— По наблюдениям нашего агентства, рынок недвижимости Минска сейчас можно описать довольно просто: он живой, но уже без перегрева — постепенно приходит в баланс, — говорит руководитель отдела продаж агентства «Квадратный метр» Руслан Глухов. — Если говорить про вторичку, то мы наблюдаем несколько тенденций:
— хороший спрос по-прежнему есть на понятные и «готовые» варианты — в первую очередь это 1−2-комнатные квартиры с нормальным ремонтом;
— цены в целом перестали расти и понемногу выравниваются;
— а вот квартиры с завышенной стоимостью могут стоять в рекламе довольно долго.
По новостройкам ситуация похожая:
— интерес есть, но выбирать стали гораздо внимательнее;
— на первый план выходят застройщик, локация и условия покупки — рассрочка, кредит;
— многие параллельно смотрят вторичку и в итоге берут то, куда можно быстрее заехать и где меньше дополнительных вложений.
На рынке мы сейчас замечаем дефицит некоторых объектов. Такие квартиры продаются быстро, часто — в течение первых дней после выхода в рекламу.
— качественные 1−2-комнатные квартиры с современным ремонтом формата «заезжай и живи»;
— квартиры в хороших локациях (центр, районы рядом с метро, развитая инфраструктура);
— объекты с адекватной ценой относительно рынка.
А вот квартиры без ремонта или с устаревшим интерьером, а также переоцененные квартиры, где цена не соответствует состоянию или локации, наоборот, в переизбытке. Кстати, завышенные ожидания продавцов — сейчас один из ключевых факторов, влияющих на рынок.
Чаще всего это встречается:
— у собственников, ориентирующихся на «верх рынка» или соседние объявления, а не на реальные сделки;
— в объектах в обычных районах, которые пытаются продавать по цене почти центра;
— в сегменте старого фонда после косметического ремонта, который не соответствует современным ожиданиям покупателей.
Такие квартиры долго висят в рекламе, теряют интерес аудитории и в итоге продаются с большим торгом.
Что касается интереса к белорусской недвижимости со стороны россиян, он есть, но не носит массового характера. Сейчас это не более 10% вех сделок, но раньше эта цифра была меньше. Как правило, они выбирают новостройки и ликвидные объекты, а также хорошие загородные дома.
По сталинкам интерес всегда был и есть, есть отдельная категория людей, кто смотрит только сталинки, а некоторые их даже коллекционируют. Ну и спрос и ценность сталинок заметно выросла, особенно тех, которые прошли капремонт и находятся в хорошей локации. Часто покупателями являются люди, занимающиеся посуточной арендой
«Количество иностранных покупателей выросло»
— После традиционно слабого января рынок с каждым месяцем постепенно наращивает темп, считает специалист агентства недвижимости «7 этажей» Анна Почебут. — Популярными остаются запросы на однокоматные квартиры у метро, брежневки с хорошим ремонтом в центре города, новостройки без отделки до 60 квадратных меров и сталинки под ремонт. Менее популярны четырехкомнатные на вторичном рынке. Целевая аудитория такого жилья сужается, и приобретают такую недвижимость только в случае увеличения жилой площади.
Еще из заметных тенденций, количество иностранных покупателей сейчас заметно увеличилось. Буду оперировать личной статистикой: из четырех проданных квартир в марте две из них приобрели покупатели с российским гражданством.
Не теряет популярности Минск-Мир. Даже несмотря на укрепление стоимости квадратного метра квадратного. Здесь мы фиксируем хороший спрос на студии, двухкомнатные квартиры евроформата как с ремонтом, так и без отделки. Правда, и конкуренция среди предложений в Минск-Мире высокая. Собственникам важно грамотно подойти к продаже и оценке своей недвижимости, чтобы не «зависнуть» в рекламе, но и не продешевить.
«Появился интерес к бизнес-апартаментам»
— Ситуация с новостройками сейчас интересная и необычная: несмотря на ожидания коррекции, цены продолжили рост в 2025 году и остаются высокими в 2026-м, — замечает руководитель Департамента новостроек агентства «Этажи» Ольга Соколова. — Цены высокие, спрос есть, но стал более избирательным. Покупатели чаще выбирают почти готовые объекты или малые метражи — они уходят быстрее всего. Застройщики не снижают цены, но активно используют акции и программы рассрочки. Покупатели часто предпочитают готовую вторичку в новых домах формата «заезжай и живи».
Чтобы говорить о дефиците на рынке, я приведу пример. 31 декабря прошлого года застройщик объявил старт продаж нового дома многофункциональных бизнес-апартаментов «Эверест» в Минск-Мире. Там он предложил метражи от 25 квадратов по приемлемой цене. И несмотря на то, что многофункциональные бизнес-апартаменты — это не самый привычный формат, все равно за первые два месяца года были раскуплены практически все доступные студии до 40 квадратов. Считаю, что это максимально показательная ситуация на рынке новостроек: не хватает малых метражей по доступной цене.
МБА — это многофункциональные бизнес-апартаменты в Минск Мире. Плюсы: возможна регистрация для физических и юридических лиц, подходит как для жизни, так и для бизнеса, цена часто ниже классических квартир. На рынке их достаточно, но большие метражи покупают реже: повышенные коммунальные платежи и непредсказуемое соседство делают их менее привлекательными. Студии же разбирают моментально — как для жизни, так и для инвестиций, особенно если цена привлекательная с момента старта продаж.
Что еще в дефиците?
студии и однокомнатные квартиры;
компактные двухкомнатные квартиры евроформата;
ликвидные объекты с понятной планировкой и минимальными вложениями.
А вот что в избытке:
неудачные планировки;
объекты с завышенной ценой;
слишком большие метражи.
Резюмирая, отмечу, что рынок новостроек сегодня — это высокие цены и дефицит ликвидных объектов, особенно в сегменте малых квартир. Снижения цен не произошло, поэтому выигрывают покупатели, которые быстро реагируют на качественные предложения со старта продаж нового ЖК или нового дома, используют рассрочку от застройщика или привлекают ипотечное кредитование.
«Фиксируем завышенные цены»
— Что касается вторичного рынка, здесь катастрофически не хватает бюджетных вариантов, в то время как дорогие квартиры могут подолгу ждать своего покупателя, — считает риэлтер агентства «Этажи» Дмитрий Спиридонов. — Мы замечаем, что остро не хватает бюджетных квартир. Это основная «головная боль» рынка. Доступные варианты стоимостью до 70−75 тысяч долларов практически исчезли, особенно на вторичном рынке. Это заставляет покупателей либо уходить в новостройки, либо увеличивать бюджет. Большой спрос на однокомнатные квартиры — в прошлом году на них пришлось 44% всех сделок в Минске. Вторые по популярности — двушки, сделок с которыми было 34%. Их тоже не хватает в качественном состоянии по адекватной цене.
А вот дорогие и многокомнатные квартиры традиционно в переизбытке — они продаются крайне тяжело и спрос на них минимален.
Мы фиксируем и завышенные цены на рынке. Особенно это касается двух категорий жилья. Во-первых, это новостройки в локациях с неразвитой инфраструктурой. А во-вторых, квартиры в старом фонде «с душой». Продавцы, насмотревшись на растущие цены в новостройках, выставляют хрущевки и брежневки с изношенными коммуникациями по цене, сопоставимой с современным жильем. Покупатели стали разборчивее, и такие варианты зависают на месяцы.
Чего ждать дальше?
Наши специалисты и специалисты ведущих агентств сходятся во мнении: рынок жилья Беларуси вступил в переходную фазу. Ключевой вопрос 2026 года — закрепятся ли цены на достигнутом уровне или начнется их коррекция? Первые месяцы 2026 года демонстрируют, что резкого обвала не будет, но и покупатели не готовы переплачивать за любые варианты. Мы ожидаем стабилизации цен с возможной плавной коррекцией по отдельным, наиболее переоцененным сегментам.
Покупают ли россияне?
В 2025—2026 годах иностранцы стали заметными игроками на белорусском рынке недвижимости, особенно в Минске. Наибольший интерес к столице проявляют жители РФ, а также Украины, стран Балтии, Казахстана и Германии. Среди всех иностранных покупателей россияне прочно занимают лидирующую позицию, составляя, по разным оценкам, около 50%. Если раньше доля российских покупателей держалась на уровне 3−4%, то в марте 2026 года она резко выросла до 10% от общего числа сделок в столице. За месяц граждане России приобрели 126 объектов недвижимости в Минске. Примечательно, что в абсолютных значениях объем сделок остается относительно небольшим и сопоставим с интересом россиян к рынкам других стран.
Мы считаем, что интерес российских покупателей к белорусской недвижимости будет расти. Это объясняется как относительной стабильностью нашего рынка, так и закрытием для россиян многих других зарубежных рынков. В ближайшие годы можно ожидать дальнейшего повышения активности и, как следствие, дополнительного давления на цены, особенно в наиболее востребованных сегментах.
Читайте также:
Квартира с хорошим ремонтом на одной из красивейших улиц Минска. Что за она?
От $1610 за квадрат. Застройщик предложил еще несколько квартир в ситихаусе ЖК «Гранд Вилладж»
Под Минском вырос большой жилой квартал, о котором вы вряд ли знали. Тут уже продают квартиры
