Меньше продаж было только в ковид. Разбираемся со сделками декабря 2025 года и даем прогноз
24.01.2026 217
Неожиданно, но факт — последний месяц 2025 года оказался весьма слабым по продажам квартир в Минске. И это несмотря на то, что в конце года многие стараются успеть во что бы то ни стало успеть решить свой жилищный вопрос. И похоже, что в январе стало еще хуже. Разбираем в деталях итоги и самые интересные сделки декабря, а вместе с этим даем прогноз на январь.
Поскольку итоговые данные по сделкам декабря уже на руках, то кратко зафиналим итоги 2025 года:
Факт 1. Продажи просели не только в декабре…
но и в целом за весь 2025 год. Особенно видна разница по сравнению с последними годами (см. диаграмму ниже): 16 500 сделок за 2025 год против 20 000 за 2024 и 18 500 за 2023 год. Но не паниковать: 2024 и 2023 годы были рекордными по части продаж, и поэтому так сильно оторвались от 2022 (16 000 сделок) и более ранних годов (<14 800 сделок). Понимая это, можно сказать, что 2025 год находится ровно посередине между этими периодами, а значит его продажи все еще можно назвать достаточно высокими.
Ежемесячно в 2025 году в среднем регистрировалось практически 1 400 переходов права собственности на квартиры (сделок). Активнее всего были октябрь, август и июль. А самыми слабыми — январь, ноябрь и апрель. И если от января это ожидаемо, то откровенно провальные показатели ноября заставляют задуматься. Особенно глядя на весьма посредственный декабрь — месяц, когда и продавцы и покупатели всегда стараются успеть до конца года решить жилищный вопрос.
Факт 2. Цены выросли (не) сильно
Если сравнить цены в начале и конце года, то получим впечатляющую цифру +22%. Глядя на нее, возникает резонный вопрос — откуда такой рост? Или говоря проще — откуда у людей деньги?
Все просто — снизившийся за прошлый год на 17% обменный курс доллара, сделал квартиры для покупателей дешевле и позволил ценам так сильно вырасти. Поэтому если от 22% роста цен отнять 17% снижение курса доллара, то получим «чистое» подорожание квартир в Минске за 2025 год всего на 5%.
При этом в течение года ежемесячный рост цен в среднем был на уровне 1,5%, то в декабре он снизился до 0,7%.
Декабрь в деталях
Количество сделок
Всего за декабрь было зарегистрировано 1315 сделок, что значительно ниже показателей последних двух лет: -15% к декабрю 2024 года и -24% к декабрю 2023 г. За последние пять лет меньше продаж было только в декабре наполненного стрессами 2020 года — 950 сделок.
По-прежнему со значительным перевесом лидируют в продажах однокомнатные квартиры (45%). Но это не самая их большая доля за 2025 год — максимум был зафиксирован в октябре, когда на долю однушек пришлось 49% всех проданных квартир. На двухкомнатные квартиры приходится стабильно порядка 32% сделок.
В зависимости от года постройки дома, первенство продаж сохраняется за типовыми панельками 70−90-х годов, на долю которых приходится более 35% всех сделок. И с начала года этот показатель вырос на 3%. Это значит лишь то, что покупатели выбирают эти, уже возрастные дома, не сердцем, а кошельком — как более доступную альтернативу желанной новостройке. Типовые панельки более доступны по цене, но при этом не стеснены по площади, как хрущевки. И, что немаловажно, их можно найти в большинстве локаций Минска.
Интересный факт: панельки из СССР доминируют в продажах квартир с двумя и более комнатами — там их доля варьируется от 37% до 44%. В то время как в сделках с однокомнатными квартирами в лидерах дома в возрасте до 5 лет — 34% сделок с однушками.
Эти же дома являются лидером по росту рыночной доли: если в декабре 2024 года они занимали 18% в сделках, то в декабре 2025 года — уже 22%. Причина в том, что они все еще воспринимаются «новостройками», но при этом зачастую продаются без чистового ремонта. Последний факт делает их стоимость более доступной (по крайней мере, при покупке), чем у квартир в домах 2010−2020 г. п., которые уже имеют чистовую отделку и более высокую стоимость. Полагаем, что эта одна из причин, по которой продажи квартир в домах 10−15 возраста за год просели на 6%.
Объемы продаж хрущевок \ брежневок уже который год держатся стабильно на уровне 15−16% от общего количества сделок. И декабрь прошлого года не стал исключением — совокупно за месяц нашли нового собственника 190 квартир, что примерно составляет 1\3 от предлагавшихся на продажу в декабре хрущевок. И это хороший показатель, свидетельствующий о не самой высокой конкуренции среди продавцов в этом сегменте. Для сравнения, квартир в возрасте 10−15 лет продается столько же, а выставляется на продажу практически в 3 раза больше — вот где высокая конкуренция.
Интересный факт: больше всего возрастные пятиэтажки востребованы покупателями двухкомнатных квартир (25−27% от проданных двушек), в остальных случаях доля хрущевок варьируется от 7% (трешки и четырешки) до 10% (однушки).
Цены
В течение 2025 года цены росли неравномерно: от 0,5% в июле до 3% в августе, что наглядно показывает, насколько в рамках сделок конкретного месяца на статистику цен оказывает влияние выборка проданных квартир. И для объективного анализа цен и выделения того или иного тренда, следует рассматривать, как минимум сделки за квартал.
Если говорить, исключительно про декабрь, то он удивил не только отсутствием всплеска сделок, но и снижением прироста цен — всего лишь +0,7%, что ставит его на второе место после мая. А еще, интересным поведением цен: минус показал старый жилой фонд (сталинки и хрущевки) и их противоположность — квартиры в домах моложе 2010 г. п. В то же время стабильный рост цены показывают квартиры в домах 2000−2010 гп., как наиболее сбалансированные по цене и возрасту. Панельки 90-х без минуса, стабильны в цене.
Если разобраться в деталях, то прирост цен отмечен только благодаря трехкомнатным квартирам: от +3% до +4% к цене показали все типы квартир, кроме сталинок и панельных 9-этажек.
Цены на однокомнатные квартиры в среднем остались на прежнем уровне, но в зависимости от года постройки потеряли в цене от -2% до -3% сталинки и хрущевки. Причина проста — цена кв. м. по ним уже сравнялась с квартирами в домах 2000х годов (2 050 $). В то время как квартиры 2000−2010 г. п. показали прирост в +5%. А панельки 70−90-х годов и дома моложе 2011 года остались на прежнем уровне.
Удивительно выглядит снижение средней цены двухкомнатных квартир на -1%. Но не все так однозначно. Если посмотреть в разрезе возраста квартир, то получится, что сильное снижение коснулось сталинок (-8%), но только из-за того, что в ноябре средняя цена по ним была неоправданно высокой — 2 025 $ за метр. А в декабре она просто вернулась к своим реальным значениям 1 860 $ за метр. Схожая ситуация и с квартирами моложе 2011 г. п., показавшими минус от 2% до 5%, за счет того, что в ноябре по ним был сильный рост цен.
Причиной столь интересного ценообразования, вне зависимости от количества комнат, на наш взгляд является исключительно особенности выборки проданных в конкретном месяце, квартир.
Покупаете или продаете квартиру? Узнайте ее рыночную стоимость с нашим бесплатным сервисом Realt.Оценка. Он рассчитает не только объективную рыночную стоимость по факту сделки, но и порекомендует цену выставления на продажу, исходя из детальных характеристик квартиры и величины торга на конкретный момент времени. Это даст вам понимание цен и защитит от растягивания сроков продажи и необоснованных скидок.
Если вы покупатель и хотите минимизировать стоимость покупки, то можно ориентироваться на следующие суммы:
* однокомнатные — не менее 60 тыс. $ (старый жилой фонд), а свежий дом не менее 80 тыс. $;
* двухкомнатные — 70−75 $ в старом фонде, и порядка 100 $ в средневозрастном;
* трехкомнатные — от 90 $ в хрущевках и возможно возрастных 9-этажках, и от 130+$ в более свежих домах.
Выводы Realt
Итоговая картина выглядит так: 2025 год для минского рынка недвижимости завершился заметным охлаждением спроса — продажи просели как в декабре, так и по году в целом, хотя остаются выше доковидных уровней. Рост цен оказался куда скромнее кажущихся +22% и после корректировки на девальвацию доллара составляет около 5%, что говорит скорее о стабильности, чем о перегреве.
Декабрь подтвердил слабость спроса: сделок меньше, чем в предыдущие годы, структура продаж смещена в сторону более доступных сегментов — панелек и хрущевок, а ценовая динамика стала разнонаправленной и во многом зависела от выборки проданных объектов. В итоге рынок входит в 2026 год без ажиотажа, с умеренным ростом цен и осторожным спросом, а покупатели по‑прежнему ориентируются прежде всего на доступность и рациональность выбора.
Хотите продать \ обменять квартиру выгодно и без стресса? Тогда вам поможет наш специализированный сервис для продавцов Realt.Сделка. Продажа и обмен квартиры быстро, комфортно, безопасно и по максимально возможной цене.
Следите на нашими новостями, там где вам удобнее:
YouTube Realt. Эксперт
У Вас остались вопросы? Задайте их нам — Реалт. Эксперт ответит в следующих материалах
