Как изменилась аренда квартир в Минске за 2025 год и чего ждать в 2026. Прогнозы от Realt
30.12.2025 2352
Судя по росту стоимости, долгосрочная аренда квартир в Минске весь 2025 год была очень востребована. Но аренда квартиры в Минске, это зачастую не про выбор идеальной квартиры мечты, а честного баланса: где жить, сколько платить и на что рассчитывать завтра. Подводим итоги 2025 года долгосрочной аренды квартир, заглядываем в грядущий 2026 год и даем рекомендации для арендаторов и арендодателей.
Выбор стал больше и моложе
Выбор квартир в долгосрочную аренду в Минске за год увеличился на 35% - с 2300 квартир в начале года до 3100 в конце. Именно из такого количества квартир арендаторы могли выбирать в течение месяца. Но в моменте конкретного дня выбор квартир сужался до 1700, поскольку многие из них находили своего арендатора буквально в считанные дни.
Увеличение выбора квартир во многом обусловлено притоком квартир-новостроек. Например, в середине 2010-х годов рынок существенно расширился за счет квартир из «Каменной горки», а с начала 2020-х он продолжает омолаживаться и осовремениваться за счет «Минска Мира», «Маяка Минска», «Новой Боровой» и других жилых комплексов.
Помимо расширения выбора, положительный эффект притока новостроек еще и в том, что он поднимает планку качества для всех остальных квартир на рынке, заставляя их собственников для сохранения конкурентоспособности, освежать интерьер своих квартир.
Но помимо положительного эффекта, у омоложения рынка есть еще одна сторона — рост стоимости аренды.
Стоимость аренды
с начала года выросла в среднем на 9% до 640 $ в месяц без учета коммунальных платежей.
Но пусть вас не пугает эта цифра, поскольку это и есть та самая «средняя температура по больнице», на которую в Минске сильно влияют дорогие квартиры: премиальные, больших площадей и в престижных локациях. В столице подобных вариантов как нигде много. И их стоимость в месяц достигает 5 тысяч долларов.
Премиальный сегмент
- 1-комнатные — до $ 1 500, но массовый выбор — $ 700−800.
- 2-комнатные — пик $ 2 800−3 000 (площади 100+ м²), основное предложение — $ 1 500−1 700 за 60−80 м².
- 3-комнатные — от $ 2 000, максимум — $ 3 300.
Высокая цена обусловлена расположением в популярных ЖК, верхними этажами с панорамными видами и премиальной отделкой.
Именно поэтому средние стоимости также весьма высоки:
- однокомнатные — 440 $;
- двухкомнатные — 620 $;
- трехкомнатные — 850 $;
- четырехкомнатные — 1 420 $.
Лидеры роста стоимости аренды — малогабаритные квартиры
С начала года максимальный прирост показали двухкомнатные (+11%) и однокомнатные (+10%) квартиры. Это добавило к средней стоимости около $ 65 и $ 40 соответственно. Рост наблюдается во всех сегментах — от старого фонда до новостроек.
Спрос на компактные форматы стабильно высокий, что отражает ориентацию арендаторов на доступность и оптимизацию расходов.
Трёхкомнатные — умеренный рост
Средний прирост составил 7%, что ниже показателей малогабаритных квартир. Причина — более высокая базовая цена и меньшая востребованность.
Четырёхкомнатные — сегмент риска
Средний рост — всего 3% (≈$ 35), и он обеспечен исключительно домами 2000−2020 гг. Старый фонд, напротив, показал снижение на 12−15%.
Наблюдается устойчивый тренд перераспределения спроса в пользу современных квартир.
Даже премиальные «сталинки» теряют позиции — арендаторы предпочитают новые ЖК (например, DEPO).
Несмотря на общий высокий уровень стоимостей аренды, бюджетные варианты все еще можно найти.
Минимальные стоимости аренды
1-комнатные — от $ 250. За эту сумму доступны единичные варианты в старом фонде, с устаревшим ремонтом и удалённой локацией. Ближе к $ 300 выбор расширяется, но всё ещё преимущественно старый фонд.
В редких случаях за $ 220 можно найти новостройку без отделки (чаще «Минск-Мир», реже другие ЖК).
2-комнатные — старт от $ 300, в основном старый фонд или новостройка без отделки. При добавлении $ 50 выбор заметно увеличивается.
Если бюджет меньше $ 300, остаётся подселение: комната в доме — от $ 170, в квартире — от $ 260.3-комнатные — от $ 350, но это единичные «уставшие» квартиры или новостройки без отделки. Основной рынок — от $ 400, иногда с мебелью и техникой, но ремонт простой.
Районная специфика
Самые доступные варианты — Заводской, Ленинский, Фрунзенский районы. Последний предлагает как бюджетные квартиры, так и современные ЖК рядом с метро и зелёными зонами.
Самые дорогие — Центральный, Первомайский, Октябрьский (за счёт «Минск-Мира», «Маяка Минска» и линий метро).
Выводы и прогнозы на 2026 год от Realt
Долгосрочная аренда в Минске остаётся востребованной, что логично для миллионной столицы, являющейся центром притяжения для всей страны. Все это, вместе со стабильной экономикой и ростом зарплат обуславливает рост стоимостей аренды.
Но осенью темпы роста немного замедлились, а судя по ценам объявлений, и вообще замерли. Это вполне объяснимо, если вспомнить, если вспомнить что рост стоимостей аренды наблюдается уже не первый год.
Мы допускаем, что в 2025 году рынок достиг довольно высокого уровня для Минска, но ещё не максимального. Поэтому в 2026 году не стоит ждать столь интенсивного роста стоимостей аренды.
Во-первых, потому что на фоне высоких стоимостей аренды и продолжающего оставаться в зоне массовой доступности кредитования приобретения собственного жилья (особенно, новостроек от застройщиков), все больше людей вынуждены будут выбирать не аренду, а покупку своей квартиры в кредит. Логика проста — арендуя по таким стоимостям, очень сложно будет собрать сумму на приобретение жилья.
Во-вторых, по причине еще большего усиления конкуренции среди арендодателей в отдельных локациях и жилых комплексах, где высокая концентрация арендных квартир и где стоимости аренды и так уже очень высокие (например, Минск Мир). Это будет вынуждать арендодателей если и не снижать стоимости в объявлениях, то как минимум не повышать их и\или уступать арендаторам при просьбе о скидке.
В 2026 году мы ожидаем
при условии сохранения (не ухудшения) текущей экономической ситуации (рост доходов, стабильность обменного курса $), стоимости аренды продолжат расти, но гораздо более низкими темпами и без резких скачков:
- Однокомнатные и двухкомнатные — плюс 4−6% совокупно за год.
- Трёхкомнатные — рост небольшой, 1−3%.
- Четырёхкомнатные — новые дома подорожают на 2−4%, старый фонд может ещё потерять в цене.
В то же время улучшение вышеупомянутых экономических условий, впрочем как и ухудшение доступности кредитования приобретения жилья, может подогреть рост стоимостей аренды
- снизившийся доллар уменьшит стоимость аренды в BYN и даст арендодателям подтянуть их вверх в $. Нечто подобное, но только с ценами, наблюдалось в текущем году на вторичном рынке жилья — когда просевший на 16% доллар сделал возможным столь интенсивный рост цен;
- подорожавшие кредиты или любое другое усложнение их получения, сделает покупку собственного жилья менее доступной и тем самым не оставит людям выбора, кроме как снова арендовать квартиру и копить средства на ее покупку.
Рекомендации
Арендаторам:
- Если вы не можете найти в моменте конкретного дня подходящую квартиру, значит нужно подождать. Но при этом необходимо пристально следить за появляющимися вариантами и быть готовым реагировать на них быстро;
- Закладывайте на поиск квартиры месяц, чтобы дать себе время разобраться с рыночным предложением (что, где и почем) и спокойно выбрать подходящий вариант;
- Планируйте бюджет:
- однокомнатная — от $ 250−300 (старый фонд), новостройка без отделки — от $ 220; двухкомнатная — от $ 300−350, но комфортные варианты начинаются от $ 400; трехкомнатная — от $ 400, но ремонт будет простой;
- если бюджет ограничен — рассмотрите комнаты в частных домах — от $ 170; в квартирах на подселение — от $ 260.
Проверяйте условия аренды:
- Коммунальные платежи (особенно если никто не прописан — могут быть выше).
- Кто оплачивает мелкие ремонты (сантехника, техника).
- Правила проживания (дети, животные, визиты собственника).
Не отказывайтесь от заключения договора найма — это ваша юридическая поддержка на случай спорных ситуаций. Оговаривайте все важные для вас условия до заключения договора: кто и в какие сроки оплачивает оперативные ремонты \ расходы
и т. п.
Арендодателям
- Старый фонд: если хотите сдавать дороже — сделайте хотя бы косметический ремонт и добавьте базовую мебель. Это позволит:
- расширить круг арендаторов и их «качество» — привлечь более платежеспособных и ответственных, которые не только будут следить за квартирой, но и улучшать ее под себя;
- максимизировать стоимость аренды.
- Новостройки: стоимости аренды будут держаться, если не перегреты и есть отделка с техникой. Ваш главный враг — завышенная стоимость и вызванный ею простой квартиры без арендаторов, поскольку уменьшает упущенную выгоду.
- Будьте гибкими: допускайте арендаторов с детьми или животными, иностранных студентов — это расширит круг желающих;
- Не забывайте про залог и заключение договора найма на случай непредвиденных ситуаций.
