На разных полюсах
10.10.2008 376
Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ
Преследуя экономическую выгоду, в Минске в старых домах этажи надстраивают, в Берлине — разбирают.
В Беларуси экономически выгодно увеличивать этажность существующих жилых зданий. Об этом сообщил директор государственного предприятия «Институт НИПТИС им. С. С. Атаева» Владимир Пилипенко на международной конференции по проектированию, реконструкции, модернизации и ремонту жилья.
Группой ученых, по словам В. Пилипенко, была проведена оценка мероприятий по реконструкции и уплотнению старой застройки. Она показала, что увеличение этажности дает возможность удешевления такого жилья на 15−20%. Таким образом можно преобразовать жилую застройку, устранить моральный и физический износ старых пятиэтажек, придать им современные потребительские качества, снизить эксплуатационные затраты.
Специалисты пришли к выводу, что в Беларуси не следует сносить много зданий, так как в стране существует повышенный спрос на жилье, постоянно растет численность городского населения. Кроме того, снос зданий — экономически затратный процесс.
Снос жилых зданий связан с проблемами технического, экологического и экономического характера, сказал В. Пилипенко. Снос — это дополнительные затраты, связанные с разборкой зданий, транспортированием и переработкой или захоронением строительного лома. По оценкам специалистов, эти затраты могут достигать до 60% стоимости строительства нового жилья такой же площади.
В Германии несколько по-иному подходят к реконструкции старого жилищного фонда. Там и экономика получается другая.
В настоящее время только в Берлине 100 тысяч квартир пустуют, а средняя обеспеченность жилплощадью составляет 48 кв. м на 1 человека. При этом удивляет не только количество, но и качество немецкого жилья.
Самый крупный район панельной застройки в Восточном Берлине — Мапцан-Хеллерсддорф. Кое-где здесь можно увидеть привычную для нас картину: строительные краны у панельных домов. Но это не строительство, как было замечено на белорусско-германском семинаре «Разработка и внедрение практически ориентированной программы повышения квалификации в целях организации управления собственностью жилья в многоэтажных жилых домах в Беларуси». Такие панельные дома (высшего качества, по белорусским меркам) разбирают, панели дробят тут же на месте, а полученный материал используют при строительстве дорог.
Проблема в том, что в районах так называемой уплотненной застройки никто не хочет жить, поэтому группу из 5 панельных домов разделяют: два дома сносят и благоустраивают территорию, а оставшиеся три дома санируют (утепляют), делают капремонт, и только после этого квартиры в них начинают пользоваться спросом. Панельные дома в Германии полностью прекратили строить с момента объединения.
На семинаре в качестве примера было рассказано о товариществе собственников SAXUM в Восточном Берлине. Панельное общежитие было выкуплено инвестором (как правило, цена продажи 1 кв. м в панельном доме не превышает 100−200 EUR), реконструировано, и с момента продажи первой квартиры в доме образовано товарищество собственников. Вместо почти 200 квартир, которые были в доме до реконструкции, теперь их только 104, три из которых до сих пор продаются. Стоимость продажи после реконструкции именно в этом доме и именно этих трех квартир составляет 1.160 EUR/кв. м. В стоимость входит земельный участок с парковочным местом под навесом, отделка в квартире, сантехника и часть мебели. Для привлечения покупателей первые три месяца все коммунальные услуги предоставляются бесплатно. Членами этого товарищества являются в том числе и русскоязычные выходцы из стран СНГ. Ведь в Германии при покупке квартиры гражданство значения не имеет.
Но вообще товарищества собственников в Германии непопулярны, как было отмечено на семинаре. Только 35% немцев проживают в собственном жилье.
Наиболее популярно в Берлине, например, быть членом ЖСК. Для вступления в ЖСК необходимо внести пай (от 600 до 1.400 EUR, в зависимости от площади квартиры), вступительный взнос (от 50 до 100 EUR) — и можно проживать в квартире пожизненно, вне зависимости от гражданства. Надо только оплачивать коммунальные платежи и другие текущие расходы.
В случае выхода из ЖСК пай возвращается, и можно тут же стать членом ЖСК в другом районе или городе. В каждом ЖСК имеется список свободных квартир. Информация о них, а также о размере квартплаты и пае вывешивается на первом этаже дома.
Таким образом, пай в размере 50% месячной зарплаты дает право пожизненного проживания в квартире. Но приватизировать ее нельзя. И наследникам достается не квартира, а только пай. По закону квартира всегда остается собственностью ЖСК.
В ЖСК, даже если это пятиэтажный дом, как правило, пристроены панорамные лифты и надстроены (увеличены по площади) лоджии. Во всех жилых домах Германии только стеклянные герметичные входные двери, и зачастую вентилируемые фасады и в пределах одного дома одинаковые окна, одинаковые цветочные горшки, отсутствуют спутниковые тарелки на фасадах (одна на весь дом).
Некоторые панельные дома, расположенные в престижных районах, реконструировали по следующей схеме. Верхние 4−5 этажей разобрали, увеличили площадь лоджий, укрупнили квартиры, пристроили лифты, благоустроили территорию. Кроме всего прочего, на заднем дворе некоторых домов созданы небольшие пруды, ландшафтные комплексы.
Мусоропроводы в Восточной Германии практически отсутствуют, производится раздельный сбор мусора на специально выделенных площадках, больше похожих на цветочные оранжереи. У каждого жильца есть ключ от площадки, у водителей мусоросборочных машин — тоже. Доступ посторонних лиц и бродячих животных исключен, за этим следит полиция.
Кстати, заметим, что в Минске в некоторых новых многоквартирных домах собственники квартир тоже отказываются от мусоропроводов. По нормам, правда, они все-таки предусматриваются. Но жильцы решают на общем собрании членов товарищества собственников закрыть мусоропроводы, поскольку они никакой пользы не приносят. Напротив, это источник антисанитарии.
Примечательно, что и высотные дома в Берлине крайне непопулярны, в них много пустующих квартир, а некоторые дома и вовсе брошены. И не случайно. Потому что чем выше дом, тем дороже обходится его содержание — обогрев, подача воды, ремонт
