«Покупатели готовы платить больше». Что творится с квартирами в Минске и что будет дальше?
18.07.2024 33047
Рынок недвижимости сейчас находится на пике активности — количество сделок купли-продажи квартир в Минске каждый месяц показывает рекордные цифры. Если так будет продолжаться, есть вероятность, что ситуация на рынке недвижимости повторит 2013-й год, когда наблюдались самые высокие цены. Что происходит сейчас и чего ожидать во втором полугодии 2024-го, Realt спросил у экспертов.
«Квадрат может вырасти с 1 500 до 2 000 долларов»
— Прогнозируя, что будет происходить на рынке квартир в следующее полугодие, мы отталкиваемся от того, что происходит сегодня. А сегодняшнюю ситуацию я бы охарактеризовал так: время для продавцов, но не для всех. И позже я объясню, что это значит, — говорит замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев.
Когда мы делали прогнозы на первое полугодие, то говорили об оптимистичном сценарии и нескольких пессимистичных.
И сегодня мы видим, что сбылся оптимистичный — более того, он оказался оптимистичным в квадрате.
Мы предполагали, что цены за полугодие вырастут максимум на 4%, но уже сейчас по минским сделкам мы имеем +7−8%. Почему это происходит? Из очевидных причин, которые повлияли, — кредиты и повысившийся интерес ко вторичке из-за дорогих новостроек. Еще одна причина — рост зарплат. Особой прибавки к накоплениям это не дает, но вместо этого дает оптимизм для покупателей.
Сегодня средняя стоимость квадрата по сделкам в Минске составляет 1 496 долларов. Такой уровень цен соответствует июню 2013-го года. Что такое 2013-й год на рынке недвижимости? Это год, когда наблюдались самые высокие цены. Максимальная цена квадрата (около 1 700 долларов) была зафиксирована осенью. Но тогда, в отличие от ситуации сегодняшней, не было доступных кредитов. Кредиты на недвижимость выдавали под 36% годовых, а брали их считанные единицы покупателей. Но зарплаты росли и люди были настроены оптимистично после кризисного 2011 года. В результате за 2013 год цены выросли фактически на 30% — средняя стоимость квадрата увеличилась с 1 270 до 1 700 долларов. Курс тогда был около 8 тысяч рублей до деноминации — на теперешние деньги это 0,8 рубля. Плюс развивалась экономика и международная торговля.
Кстати, найти недорогие квартиры в разных районах Минска помогут наши обзоры. У нас есть обзор по новостройкам и обзор вторичного рынка недвижимости. Эти продукты подготовлены аналитиками Realt и точно пригодятся тем, кто в данный момент изучает квартирный рынок столицы.
А что сейчас? Сегодня доступные кредиты нивелируют высокий курс доллара. Плюс мы видим стабильность обменных курсов и рост заработных плат. Пока будут наблюдаться эти три фактора, ситуация будет развиваться по оптимистичному сценарию — цены при таком могут расти на 1−2% в месяц.
Возникает резонный вопрос: а до какого уровня они могут вырасти? Тут нам как раз и поможет параллель с 2013-м годом. Тогда максимальная средняя цена за месяц по факту сделок была 1 770 долларов, а доллар за это время девальвировал на 15%. Умножим 1 770 на 15% — получаем цифру 2 040 долларов за квадрат. Не исключено, что при сохранении текущей ситуации в стране и на рынке недвижимости, цены могут вырасти до этого уровня. То есть еще +500 долларов на квадрат. Но вопрос когда? Однозначно не в этом году. И даже не в следующем — если только не будет значительных позитивных изменений в экономике страны и доходах населения. А дальше все будет зависеть от ситуации.
А может ли что-то остановить рост цен? Только если обменный курс вырастет более чем +15%, что с большой вероятностью повлечет за собой и поднятие ставок по кредитам и/или частичное сворачивание программ кредитования. Как правило, эти два события тесно взаимосвязаны.
В результате, это сильно подкосит покупательскую способность.
В то же время, если доллар будет расти, но увеличится менее чем на 15%, а кредиты останутся с прежними ставками, это не остановит рост цен. Сделки уменьшатся, но не критично.
Еще одна причина, поддерживающая рост цен, это уменьшающееся предложение квартир на продажу. И это дает продавцам все больше и больше преимуществ.
Так что же значит, что сейчас у нас время продавцов? Да, но не для всех.
Сейчас время «чистого» продавца. Под этим понятием мы имеем в виду тех, кому надо продать и не надо ничего покупать взамен. Таких, конечно, очень мало, ведь около 80% сделок на вторичке цепочные — что-то продается, а что-то покупается взамен. Продавцу, который стоит в цепочке, важно не перегреть цену. Задача всех участников в цепочке быстро закрыть сделку, иначе цепочка может развалиться. А у тех, кому ничего не надо покупать взамен, условно свободное ценообразование и они сами думают, с какой скоростью продавать недвижимость.
Что же с покупателями? С одной стороны, с учетом оптимистичного прогноза с ростом цен на 1−2% в месяц и пока есть кредиты с хорошими ставками — нужно покупать. Но вторая сторона медали в том, чтобы купить не перегретую по цене квартиру.
Для иллюстрации снова вспомню 2013 год, когда покупатели приходили на просмотр однушки или двушки и слышали от продавцов: сегодня не покупаете — завтра квадрат на 50 долларов дороже. Сейчас конечно рост не такой высокий, но есть продавцы, которые устанавливают завышенную стоимость (плох тот продавец, который не хочет продать дороже — но все надо в рамках реальности). И чтобы потом покупателям не было мучительно больно, что купили слишком дорогую квартиру, надо рационально подходить к выбору — пока предложения хватает и если к выбору подойти правильно и охватить весь рынок, то проблем с поиском подходящей квартиры не возникнет. Если кажется, что кругом «дефицит» — стоит лучше изучить рынок.
Еще один тренд у покупателей — аккуратные квартиры с ремонтом. И сейчас это желание имеет вполне логичное обоснование. Уже более полугода количество кредитных сделок на вторичке держится на уровне около 40% (это максимальная цифра за все время). Покупатели рассуждают так: я покупаю квартиру, мне надо будет выплачивать кредит, а еще нужны деньги на ремонт. Лучше уже пусть квартира будет дороже, но с ремонтом — и мы растянем эти 5−10 тысяч разницы на 20 лет — переплата не будет такой ощутимой.
«Количество сделок точно не будет падать»
— Несмотря на большое количество сделок, которые проходят уже который месяц, предложений на рынке еще достаточно, — отмечает специалист агентства «Авангард Недвижимость» Василий Саванович. — Цена за квадрат сейчас достаточно высокая, но не заоблачная — люди покупают и продают. Основной двигатель рынка недвижимости сегодня — доступные кредиты. И пока у покупателей есть возможность получить кредит по хорошим ставкам, с активностью на рынке все будет в порядке: количество сделок будет либо расти, либо держаться на том же уровне, что есть сейчас. Но точно не будет падать.
Но предложение постепенно уменьшается, а значит вырастает спрос. И это один из показателей роста цен. Предполагаю, что во втором полугодии цены будут расти, но это будет происходить медленнее, чем было в прошлом году.
Если же ситуация будет оставаться такой, как как сейчас — хорошие кредиты, доллар не будет расти — объектов на продажу будет становиться меньше. А значит и стоимость квартир достигнет пика. И если такая тенденция продолжится и в следующем году, то, вполне возможно, что мы догоним 2013-й.
Уже сейчас нередко бывают ситуации, когда квартиры продаются дороже, чем выставлены в рекламе. Чуть ли не у каждого второго специалиста случаются сделки с торгом вверх. В среднем, процент такого торга составляет от тысячи до пяти тысяч долларов — это большие цифры.
В каких случаях покупатели готовы предложить больше, чем указано в объявлении? Приведу в пример свою недавнюю сделку. Это была «чешка» с девятиметровой кухней на Некрасова, 33. Рядом там либо новостройки, которые стоят дороже, либо хрущевки и брежневки. Наше предложение было уникальным в своей локации. И когда мы только выставили объявление, уже за неделю было пять потенциальных покупателей. Я объяснял ситуацию, что покупателей несколько и продавцу надо как-то выбирать. Скажу честно, некоторые воспринимали в штыки. Но на мой вопрос, почему можно торговаться вниз, но нельзя вверх, ответа я так и не получил. В итоге квартиру продали на две тысячи дороже, чем выставлялись в рекламе.
«Все застройщики будут ориентироваться на Северный Берег по ценам»
— Мы наблюдаем высокую активность, и пока нет предпосылок к снижению спроса, — подтверждает и автор телеграм-канала «Литовская о жилье», эксперт по жилой недвижимости Наталья Литовская. — Доллар стабилен, доходы чуть подросли, кредиты доступны, люди настроены оптимистично. Хотят хорошо жить сейчас, и если финансы позволяют — улучшают жилищные условия. Ну и понятных инструментов сбережения средств нет, на накопления покупаются квадратные метры.
Еще один нюанс, который никто особенно не анализирует, но около 20% покупателей в Минске — люди из регионов. Кто-то переезжает, покупает квартиру для ребенка-студента, а кто-то (и таких немало) — именно инвестирует. И раньше такое было, но сейчас процент покупателей из регионов повыше. Они увеличивают спрос, а значит, влияют на цены.
Кто-то, когда видит цифры предложения, думает: о, вот 8 тысяч квартир, их купят и все, квартир не будет. Но немалая доля покупателей — сами продавцы. Одни продают большие квартиры, чтобы разъехаться в квартиры поменьше. Кто-то продает однокомнатную, чтобы переехать в двухкомнатную или трехкомнатную. Кто-то получил в наследство двухкомнатную хрущевку на окраине, продает ее и покупает более ликвидную квартиру. Пока доступны кредиты, улучшить жилищные условия можно вообще не имея сбережений. Так что этот круговорот не иссякает. Ну и стареет население, владельцы жилья, построенного при БССР, не вечны. Эти квартиры постоянно пополняют рынок. Не забываем, что в Минске в последние годы и строится много жилья. Все оно со временем превращается во вторичку.
В общем, в дефицит из-за текущего высокого спроса я все же не верю.
Что касается цен, если ничего не произойдт вроде подорожания кредитов, или взлета курса доллара (или ещё какой напасти), цены будут еще подрастать, но символически. Мы почти подошли к потолку. Пора выходить на плато.
От ликвидной вторички можно ожидать еще плюс пару-тройку процентов к цене. И того же от новостроек, которые сейчас считаются самыми бюджетными. Во втором полугодии ждем выхода в продажу довольно дорогих проектов, от госзастройщиков в том числе. Отчего будет ощущение, что «все дорожает». Увы, на массовый старт бюджетных новостроек рассчитывать не приходится. Государственных застройщиков обязывают строить для очередников, и на редкие коммерческие дома они взвинчивают ценник до максимального. А коммерческие застройщики и хотели бы строить что-то бюджетное, но у них нет доступа к участкам. Собственно, в нынешних ценах на новостройки есть и «вина» города, который прекратил практику аукционов на землю. Как сейчас коммерческие застройщики получают участки, на каких условиях, кому платят — сейчас это тайна, называемая «инвестпроект». Самый крупный игрок на рынке — Северный Берег. Пока он только стартует. Но на его цены в перспективе будут ориентироваться все застройщики.
Читайте также:
Квартиры в этом необычном доме разобрали еще на стадии котлована. А почем сейчас продают?
