«Некоторые берут кредит на 90% стоимости жилья». Что происходит на рынке квартир прямо сейчас?
07.09.2023 20870
Август на рынке недвижимости был очень активным. По прогнозам экспертов, месяц может стать рекордным по количеству сделок, в крайнем случае — цифра будет близка к максимальной. Покупатели более смело берут кредиты на покупку квартиры — у некоторых сумма кредитных денег достигает 90% от всей стоимости. Что происходило на рынке квартир в последний месяц лета и чего ждать дальше, Realt поинтересовался у специалистов.
«Более 40% купленных квартир — готовые к проживанию»
— В этом месяце мы ожидаем очередной рекорд по количеству сделок, — говорит замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. — Прошлый рекорд был в июне, но сейчас он может быть побит, точно сказать об этом мы сможем через несколько дней. Пока что ситуация выглядит так: за рекордный июнь было зафиксировано 1850 переходов права собственности (с учетом долей и комнат), а за август на 6 сентября эта цифра уже достигла 1830. Сделки августа продолжают вносить в базу и вполне возможно, что рекорд будет побит, в крайнем случае цифра будет очень близка к рекордной.
Андрей говорит, что сейчас стало больше иногородних покупателей.
— Мы и раньше говорили, что покупателей из других городов было много — на уровне 19−20%, сейчас эта цифра подросла до 23%. Отчасти это связано с тем, что родители покупают квартиры детям-студентам. Здесь совмещаются два желания — и инвестировать деньги, и сделать это на благо детей.
Давайте посчитаем. Если мы хотим арендовать самую бюджетную квартиру для студента, за год придется отдать от двух тысяч долларов — это весьма приличная сумма, которую логично отдавать не впустую арендодателю, а, например, рассчитываясь за кредит, но уже собственной квартиры.
Поэтому чаще всего в этом случае покупают недорогую однушку, делают косметический ремонт. Если ребенок уже поступил, то он переезжает в Минск и живет в своей квартире. Если поступать через год-два, на это время квартиру сдают в аренду и за это время окупается косметический ремонт.
Эта теория подтверждается тем, что начиная с конца весны мы видели рост количества обращений в наш отдел аренды, чтобы сдавать квартиру по доверенности. Человек живет, например, в Солигорске и сдает квартиру в Минске.
Еще из особенностей, отмечает специалист, сейчас стали еще чаще покупать готовые к проживанию квартиры.
— Интерес к квартирам со свежим косметическим ремонтом без дефектов, куда можно заехать сразу после покупки, мы наблюдали и раньше, но в первом и начале второго квартала таких квартир продавалось порядка 28−30%, а начиная с поздней весны эта цифра постоянно растет и сейчас, по итогам июля-августа, достигла более 40%. Это очень высокий показатель.
На наш взгляд, это говорит о том, что люди не хотят ввязываться в ремонт и научились рационально подходить к покупке в ситуации ограниченных средств. Они понимают: лучше взять хорошую ухоженную квартиру немного дороже (обычно это плюс 200 долларов с «квадрата» в среднем), но в будущем сэкономить время и деньги на ремонт.
Объясню, что я имею в виду, говоря о ситуации ограниченных средств. Продавцы могут сказать: так есть же кредиты. Безусловно, кредиты действительно выступают тем последним мостиком, который поддерживает высокую активность. Но давайте посмотрим на конкретные цифры. Год назад однушка за 45 тысяч долларов в переводе на белорусские рубли выходила около 117 тысяч, а по нынешнему курсу мы получим уже 144 тысячи белорусских рублей. Мы видим, что за год обезличенная однушка не в самом лучшем состоянии подорожала на 27 тысяч белорусских рублей
Суммы кредитов, которые берут покупатели, тоже выросли.
— По данным нашего сектора ипотечного кредитования, на покупку вторички в 2023 году в среднем берут порядка ста тысяч белорусских рублей, что эквивалентно приблизительно 30 тысячам долларов. В 2022 году эта сумма была меньше — 65−70 тысяч белорусских рублей. По курсу доллара прошлого года это выходило около 23 тысяч долларов.
— А что насчет цен?
— Несмотря на рекордные показатели по количеству сделок, за июль и август мы не видим никакого движения цен. А за период с начала года по реальным сделкам было +2%, но это можно отнести скорее к колебаниям, чем к тенденции.
Средняя скидка, по наблюдениям Андрея, сейчас находится на уровне 4,1−4,2%. И вот что это значит.
— Минимум, до которого скидка опускалась, мы замечали в рекордном июне. Тогда показатель составил 3,5%. В стрессовые периоды эта цифра может достигать 8−9% - когда покупатели взволнованы и настаивают на скидке. Такое мы видели в марте 2022 года. В активное время (это и 2018 год, и лето 2023 года) скидка балансирует на уровне 3,7−4,2%. Это говорит о том, что сделки совершаются быстро, покупатели мало торгуются. Но это не значит, что они покупают прямо по предложенной стоимости — скорее в ситуации широкого предложения покупатели выбирают те варианты, которые им подходят по цене наиболее близко.
А из-за большого предложения продавцы сами ориентируются на объективные цены и не завышают, как было в 2013—2014 годах.
«На квартиру за 70 тысяч долларов в кредит берут 63 тысячи»
— По активности сделок август превзошел все наши ожидания. Такой заметный рост количества сделок говорит о том, что это будет очередной рекордный месяц: такому результату не помешали никакие причины — ни рост курса доллара, ни внешняя ситуация с соседними странами, ни сборы детей в сады и школы, — говорит специалист агентства «ЭТАЖИ форте» Светлана Никитюк. — В августе прошлого года был один из пиков продаж. И как в прошлом году, август этого года оказался на рынке квартир очень ярким.
Такую активность Светлана связывает в первую очередь с доступными кредитами.
— Приемлемая ставка рефинансирования и проценты по кредитам все-таки делают свое дело. Некоторые кредитуются на относительно небольшие суммы, но сейчас чаще стали появляться и такие покупатели, которые берут около 90% от стоимости недвижимости. Раньше такие запросы были только по новостройкам, теперь их много и на вторичке. Скоро у меня будет сделка, где покупают объект в старом жилом фонде за 70 тысяч долларов, из которых личных денег — 7 тысяч, а все остальное — кредит. И это не единичный случай, таких ситуаций достаточно. Для того чтобы клиентам было легче определиться, у нас в агентстве есть кредитный отдел, в котором не только посоветуют банк с максимально выгодными и подходящими для них условиями, но и помогут оформить документы.
Из аналитики realt.by мы видим, что цены в объявлениях на протяжении всего лета понемногу растут, при этом в реальных сделках рост стоимости квадратного метра практически не заметен.
С учетом того, что мы наблюдаем в последнее время постоянное увеличение курса валют, можно спрогнозировать, что ставки по кредитам тоже повысятся в скором времени. Поэтому тем, кто собирается брать кредит, советую решать свой жилищный вопрос сейчас, пока условия более выгодные.
По предположениям специалиста, сентябрь на рынке квартир будет тоже активным.
«Квартиры от 90 метров с „квадратом“ от 1500 долларов слабо пользуются спросом»
— Существенных изменений в августе в сравнении с прошлыми месяцами я не наблюдаю: рынок активен, покупатели берут кредиты. И по закону спроса и предложения цены на квартиры держатся на достойном уровне и даже немного подросли, — констатирует руководитель отдела продаж Центра Недвижимости «Моя 7я» Дмитрий Кураксин. — В июле на протяжении месяца цены немного росли, потом произошло снижение до 1% - и дальше мы наблюдаем плавный и уверенный рост. Спросом в первую очередь пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры типовых планировок в районе 48−50 квадратных метров. А вот квартиры большой площади от 90 «квадратов» с ценой от 1500 долларов за метр практически не получают отклика.
