Что будет, если ипэшникам запретят сдавать в аренду коммерческие помещения? Мнение эксперта
23.06.2023 4436
Реформирование предпринимательской деятельности продолжается. Существует мнение, что изменения могут коснуться и перечня видов деятельности, разрешенных для осуществления в качестве индивидуального предпринимателя. Что будет если в нем будет отсутствовать деятельность, связанная со сдачей в аренду коммерческих помещений? И это с учетом того, что преобладающая доля подобных помещений сдается в аренду как раз-таки ипэшниками? Какие последствия от этого могут быть для рынка? Своим мнением с Realt поделился руководитель риэлтерской компании «Твоя столица» Владимир Давидович.
- Фото носит иллюстративный характер.
Сейчас на рассмотрении у депутатов находится законопроект «Об изменении законов по вопросам предпринимательской деятельности», который предполагает корректировку широкого круга нормативных актов, включая и Гражданский кодекс. Именно Гражданским кодексом (в статье 22) устанавливается, что «перечень видов деятельности, разрешенных для осуществления в качестве самостоятельной профессиональной деятельности, определяется Советом Министров Республики Беларусь». И раз изменения вносятся в ГК, то возможно они коснутся и списка разрешенных для ИП видов деятельности — их станет меньше.
Руководитель риэлтерской компании «Твоя столица» Владимир Давидович говорит, что сейчас, по их оценкам, на рынке коммерческой недвижимости (в административном и торговом сегментах) доля помещений небольшого размера (до 120 кв. м.), принадлежащих физическим лицам (как правило, осуществляющим свою деятельность как ИП), составляет 65−70% от общего объема. Это соответствует размеру инвестиций в сумме около 2,6−3,1 млрд. долларов (данные только по Минску и Минскому району, но структура характерна для всей республики).
— Это свидетельствует о значительном объеме прямых инвестиций граждан в сектор, являющийся одним из локомотивов нашей экономики и, в настоящий момент очень важно этому тренду не препятствовать. Особенно с учетом сложившейся и прогнозируемой на ближайшие несколько лет, сложной ситуации на рынке офисной недвижимости. Если же в перечень видов деятельности, разрешенных для осуществления индивидуальными предпринимателями, не будет включена деятельность, связанная со сдачей в аренду собственного нежилого недвижимого имущества (коммерческие помещения), то на наш взгляд, это породит ряд проблем, препятствующих дальнейшему инвестированию граждан и это может значительно снизить его объем.
Проблем, о которых идет речь, как минимум, две.
— Во-первых, это необходимость организации юр лица, если коммерческое помещение предполагается и дальше сдавать в аренду. Как правило, индивидуальные предприниматели, в большинстве своем сдают в аренду небольшие по площади помещения. В этом случае затраты на создание и функционирование юридического лица зачастую несоразмерны доходам от сдачи в аренду небольших помещений. Поэтому если будет требоваться создать юр лицо, то это приведет к тому, что ИП, не желающие отказываться от собственного имущества и создавать коммерческие организации, прекратят их сдавать в аренду, что окажет негативное влияние на экономику различных секторов бизнеса в целом, ограничит доступ арендаторов к коммерческой недвижимости, снизит инвестиционную активность граждан на рынке недвижимости, который является одним из секторов экономики республики, а возможно, и создаст предпосылки к возникновению серого рынка недвижимости. Во-вторых, существует вопрос механизма передачи сдаваемого в аренду коммерческого помещения от ИП юр лицу. А также не ясен механизм возврата имущества в случае ликвидации созданной коммерческой организации.
На сегодняшний же день разрешается при сдаче в аренду собственного нежилого недвижимого имущества оставлять этот объект недвижимости в собственности физического лица с сохранением за ним всех прав и обязанностей. В том числе физическое лицо сохраняет право им распоряжаться, а также передавать имущество по наследству и так далее.
— После перехода права собственности на недвижимость к юридическому лицу, это будет означать, что физическое лицо (ИП) перестает быть владельцем этого имущества, а значит больше не будет иметь права владеть, распоряжаться или продавать это имущество, что приведет к правовой неопределенности и отсутствию защиты для фактического владельца имущества.
Возникает вопрос: как же тогда поступить?
— С учетом того, что аналогичный по характеру вид деятельности «предоставление принадлежащих на праве собственности физическому лицу жилых помещений, садовых домиков, дач иным физическим лицам для краткосрочного проживания» включен в перечень видов деятельности, разрешенных для осуществления в качестве самостоятельной профессиональной деятельности, то считаю важным сохранить и для предпринимателей возможность сдачи в аренду собственных помещений. Это позволит привлекать частные инвестиции на рынок коммерческой недвижимости, как минимум в прежних объемах, а возможно даже в перспективе, и увеличить их. При этом именно инвесторы-физлица (ИП) являются основными поставщиками для рынка аренды небольших коммерческих помещений, что позволяет развиваться другому бизнесу: торговле, оказанию услуг и так далее. А подобное развитие, это не только комфорт для каждого из нас (развивается сервисная инфраструктура), но и создание новых рабочих мест.
