Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке?
05.04.2026 12509
В Беларуси ежегодно проводится множество сделок по купле-продаже жилья. Люди, осознавая ответственность сделки и не особо разбираясь в юридических нюансах, чаще всего обращаются к агентствам недвижимости, где тщательно проверяется чистота сделки. Но как быть, если нет возможности обратиться к риэлторам? Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке, не нарваться на мошенников и не нажить себе неприятностей с недвижимостью, разбираемся в материале.
- Что спрашивать у собственника при покупке квартиры?
- На что обратить внимание при самостоятельной покупке квартиры на вторичном рынке?
- 6 шагов к безопасной покупке квартиры на вторичном рынке
- Как купить квартиру безопасно без риэлтера и агентств?
- Какие бывают мошенничества при продаже квартир на вторичном рынке в РБ?
Что спрашивать у собственника при покупке квартиры?
Для начала необходимо разобраться, кто обладает правом собственности при покупке квартиры, на что обратить внимание, когда в объекте недвижимости зарегистрировано несколько человек. Так, важно ориентироваться в разграничении ролей:
- Собственники — лица, обладающие правом собственности;
- представители — лица, действующие по доверенности или иным легитимным основаниям;
- третьи лица (например, супруги, родственники) — при продаже квартиры от них требуется согласие.
Кроме того, есть определенный алгоритм, на что обращать внимание при покупке квартиры вторички:
- установите владельца квартиры. Проверьте документы, подтверждающие право собственности, такие как свидетельство о праве наследования и договор купли-продажи, дарения, мены. В документах должно быть указано имя текущего собственника. Также обратите внимание на дополнительные лица, чье согласие требуется по закону (например, супруги, бывшие или нынешние, родственники, получившие недвижимость в наследство);
- определите происхождение недвижимости. Если квартира куплена за собственные средства, проблем не возникнет. В случае подарка, наследства или получения по льготному кредиту, возможны ограничения и риски признания сделки недействительной при наличии ошибок или нарушений;
- проверьте прописанных в квартире лиц. Обязательно узнайте, кто зарегистрирован на жилплощади:
— члены семьи владельца;
— наниматели или арендаторы;
— несовершеннолетние дети. - состояние собственника. Убедитесь, что он не страдает психическими расстройствами или иными состояниями, которые могли бы сделать сделку недействительной.
В случаях продажи квартиры с зарегистрированными жильцами или несовершеннолетними необходимо получить их согласие. Не допускается продажа с жильцами, находящимися в социально опасном положении, потребуется разрешение органов опеки. Также обратите внимание на наличие осужденных, военнослужащих или проходящих лечение лиц, зарегистрированных в квартире, — узнать о них можно из лицевого счета, который можно взять в расчетно-справочном центре.
На что обратить внимание при самостоятельной покупке квартиры на вторичном рынке?
Если вы приобретаете недвижимость самостоятельно, то ниже приведены пункты, на что обратить внимание при покупке квартиры:
Что нужно проверить? | Риски | Действия, чтобы избежать последствий |
|---|---|---|
Технические и юридические документы | Наличие перепланировок, которые могут не соответствовать нормам и требованиям. | 1. Проверьте технический паспорт. В нем можно определить наличие перепланировок и их законность. Обратите внимание на внесенные изменения, которые могут быть сделаны без согласования с соответствующими органами. |
Финансовые и кредитные аспекты | Наличие неоплаченных коммунальных платежей и иных задолжностей. |
|
Правовые и социальные аспекты |
|
|
6 шагов к безопасной покупке квартиры на вторичном рынке
Предлагаем вам краткую пошаговую инструкцию, как обезопасить себя при покупке квартиры.
Шаг 1. Смотрим, кому принадлежит квартира. Запрашиваем правоустанавливающие и правоподтверждающие документы и сверяем с документами, которые удостоверяют личность продавца. Также изучаем свидетельство о государственной регистрации квартиры и запрашиваем выписку из ЕГРНИ — из нее получаем информацию, кто именно собственник жилья и по какому праву, какие обременения и ограничения есть на квартире.
Шаг 2. Узнаем, сколько человек зарегистрировано в квартире. Заказываем для этого копию лицевого счета по квартире в расчетно-справочном центре.
Шаг 3. Проверяем, есть ли задолженность по коммунальным платежам. Эта информация также видна в копии лицевого счета.
Шаг 4. Уточняем, есть ли какие-либо судебные споры по квартире.
Шаг 5. Составляем договор купли-продажи. Можно использовать типовой образец. Обязательно прописываем основную информацию по квартире — адрес, кадастровый номер, параметры, доли и другое, стоимость квартиры и список лиц, которые сохраняют права пользования помещением после продажи. Также в договоре прописываются индивидуальные особенности сделки, если таковые имеются.
Шаг 6. Подаем документы на государственную регистрацию.
Как купить квартиру безопасно без риэлтера и агентств?
После сбора всех необходимых документов и согласования суммы по сделке, следует обратиться в Национальное кадастровое агентство или в местное агентство по государственной регистрации прав. Там регистратор проверит подлинность предоставленных документов, определит их юридическую чистоту и назначит дату и время для заключения сделки.
Самый уязвимый этап процесса купли-продажи — передача денег. На нем покупатель рискует остаться без недвижимости, а продавец — без оплаты. Передача денег при покупке квартиры в Беларуси возможно несколькими способами:
Наличный расчет до подписания договора | Происходит в присутствии нотариуса или регистратора. В договоре купли-продажи необходимо прописать, что расчет выполняется до подписания, что приравнивается к акту передачи недвижимости (согласно ст. 527 Гражданского кодекса). Продавец подписывает договор и передает его в обмен на деньги, после чего покупатель также подписывает окончательные документы. |
|---|---|
Наличный расчет после подписания договора | В этом случае договор заключается у регистратора с условием, что оплата будет произведена в течение одного дня. Пока деньги не переведены, продавец сохраняет право собственности. После оплаты покупатель обращается к регистратору с актом приема-передачи и получает свидетельство о государственной регистрации перехода прав. |
Безналичный расчет | Этот вариант предполагает предварительное согласование банка, в котором будет открыт расчетный счет продавца. В договоре обязательно прописываются реквизиты счета и сроки перечисления средств. После перечисления денег на счет продавца обе стороны подписывают акт приема-передачи. Затем покупатель обращается к регистратору для получения свидетельства о праве собственности. |
Какие бывают мошенничества при продаже квартир на вторичном рынке в РБ?
В Беларуси встречаются следующие схемы мошенничества с недвижимостью:
- Внесение задатка под предлогом «чтобы покупатель не пропал» — продавец может использовать задаток в своих целях.
- Схема с наследниками — собственник продает квартиру, полученную по наследству, за низкую цену, а потом появляются наследники, что усложняет подтверждение права собственности.
- Поддельные документы — фальшивые заявления, свидетельства и доверенности.
- Обременения и аресты — скрытые ограничения на квартиру.
Что нужно знать при покупке квартиры вторички, чтобы обеспечить свою безопасность и избежать мошенников?
- Задаток следует оформить нотариально.
- Проверку документов необходимо делать через официальные источники.
- Перед покупкой лучше проконсультироваться у юристов.
- Для помощи со сделкой нужно обращаться только в проверенные агентства.
