Минчанин рассказал, как он перевел офисное помещение в квартиру. А что об этом говорит риэлтер?
25.10.2022 8553
Кристина Никанович, фото предоставил герой материала
Чтобы обзавестись своим жильем, не обязательно сразу покупать квартиру. Наш герой Сергей приобрел на аукционе бывшее офисное помещение, которое официально теперь может стать чьей-то двушкой. Преимущество этой квартиры на первом этаже высотки в том, что у нее есть отдельный вход. Мужчина рассказал, с какими сложностями столкнулся в процессе покупки и переоформления, а эксперт дал оценку подобным объектам.
«600 рублей ушли в никуда»
Сергей купил нежилое помещение на первом этаже панельки на улице Высокая, 11 В (микрорайон Степянка) на аукционе. Мужчина много читал о таких площадках, где зачастую продают имущество по цене ниже рыночной. Хотел купить помещение под сдачу в аренду. Он даже уже нашел себе арендатора, который планировал открыть свою парикмахерскую.
— Мониторил предложения на сайте «БелЮрОбеспечение». Стать участником очень легко и удобно, ведь все происходит в режиме онлайн. Я боролся за лоты несколько раз, но не везло, — рассказывает о своем опыте мужчина. — Офис с отдельным входом на первом этаже жилого дома приглянулся трем участникам. Помещение раньше служило нуждам ЖСПК. Из-за долгов его изъяли и выставили на торги. Цена выросла в полтора раза, но победителем вышел все-таки я.
Сергей думал, что процесс передачи прав может затянуться из-за бюрократии, но он быстро получил акт о том, что с его объекта сняли арест, и новые документы в БРТИ. Однако, на этом мечты о дополнительном доходе пришлось притормозить. Подвох был там, где его не ждали.
— Несмотря на то, что дом был построен в 2010 году, возникли вопросы по счетчикам. Мне пришлось разрабатывать проект под приборы для воды и света. Сам осилить такой объем работы не смог, поэтому обратился в специальную организацию Рereplan.by. Дело в том, что обязательным условием эксплуатации коммерческого помещения является установка счетчика с дистанционным съемом показателей. Он стоит около 600 рублей.
Надо так надо. Только показатели с такого крутого устройства Сергей передавал по старинке. Все потому что у обслуживающей организации нет пульта, который считывал бы это оборудование.
— 600 рублей ушли в никуда, — подытоживает историю Сергей.
Пока решались вопросы по документам и счетчикам, никакой бизнес в свое помещение мужчина заселить не мог. В итоге — несколько месяцев простоя. В добавок к этому еще капали коммунальные платежи. Окончательно изменили планы Сергея февральские события.
— Прежний клиент передумал и уехал, а найти другого арендатора сегодня намного сложнее, чем в прошлом году. Я немного подумал и решил недвижимость продать.
Риэлтеры разместили объявления в двух категориях: продажа коммерческой недвижимости и квартиры. Потенциальных покупателей больше интересовала жилплощадь.
— Это подтолкнуло меня перевести нежилой объект в квартиру. Мне повезло, так как изначально эти «квадраты» ею и были, поэтому особых проблем не возникло. Я сходил на прием к архитектору, написал заявление в исполком и где-то через месяц помещение обновил статус недвижимости.
По планировке здесь была построена двушка, в которую можно было попасть через подъезд. Сейчас портал для входной двери заложен.
— При просмотре квартиры у многих нет понимания, как и что здесь будет выглядеть. Пришлось сделать визуализацию проекта, уточнив все нюансы касательно несущих стен, — добавляет Сергей.
Свою двушку почти в 55 «квадратов» и кухней в 10,1 м² Сергей продает за 51 500 долларов. То есть один квадратный метр стоит 940 долларов, что почти на 200 долларов дешевле рыночной цены (опирались на индекс цен двухкомнатных квартир на площадке Realt).
«При продаже квартиры можно добавить ее потенциал»
Риэлтеры в таких объектах видят больше плюсов, чем минусов.
— Если сравнивать эти жилые помещения с обыкновенными квартирами на первых этажах, то у первых потенциала продажи больше. Во-первых, большинство покупателей воспринимают отдельный вход как преимущество при условии, если проезжая часть или остановка транспорта находятся неблизко. Их привлекает эта европейская тенденция, уединенность. К тому же, жильцы не будут соприкасаться с подъездом, который, возможно, требует ремонта особенно в старых домах, — делится Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица». — Во вторых, при продаже к стоимости недвижимости можно добавить ее потенциал — обратный перевод в коммерческое помещение. Однако это будет зависеть от местоположения объекта. Если никаких привлекательных факторов для коммерции нет, то квартиру следует продавать по рыночной цене в соответствии с ремонтом.
Специалист обращает внимание на то, что куда выгоднее с точки зрения сдачи в долгосрочную аренду, если входа было бы два: со стороны улицы и подъезда.
— Тогда квартиру можно разделить на две комнаты с общим санузлом и кухней. Так арендаторы друг другу бы не мешали.
Покупателям следует учитывать и то, что за состоянием лестниц, входной группы они должны следить самостоятельно, и в будущем вкладывать деньги в ремонт.
